裴新民

房地产企业开发住宅项目，只要有一定规模，总会需要按照政府规划要求，配建一些商铺。这些商铺，该留着出租？还是应该卖出？这是许多企业都会面对的一个经营决策问题。本文就为大家分析一下，看看不同情况下应该如何决策。

对比不同经营方案的指标应该是赚钱的多少。说到赚钱，很多人想到的经济指标是利润，其实，回到“赚钱”两字的基本含义，获得可用资金量是更加直观、有效的决策衡量指标。以下我们就用这个指标，使用模拟数据分析一下，商铺出租和卖出哪一个方式更赚钱？

假定商铺面积2万平方米，售价每平方米5万元，商铺总价值10亿元，建安成本每平方米4000元。为观察不同溢价水平项目的情况，假定低地价时的土地成本每平方米1000元，高地价时的土地成本每平方米5000元。

一、卖出方式：

为了简化增值税的计算，假定这个项目是老项目，适用5%的税率。开发费用（销售费用、管理费用）、财务费用均按销售金额5%计算。土地增值税按3%预交。

低地价时，土地增值税清算前，出售商铺可以获得7.4亿元的资金，约占商铺价值的74%；土地增值税清算后，剩余资金约4.5亿元，只占商铺价值45%。

高地价时，土地增值税清算前，出售商铺可以获得7.6亿元的资金，约占商铺价值的76%；土地增值税清算后，剩余资金约5.4亿元，可占商铺价值54%。

二、出租方式：

假定抵押融资可以获得商铺价值50%的贷款，贷款利率9%。每月每平方米租金200元，出租率70%，佣金按一个月租金支付，为了简化增值税的计算，假定这个项目是老项目，适用5%的税率。开发费用（销售费用、管理费用）、财务费用均按销售金额5%计算。土地增值税按3%预交。

 商铺出租情况下，抵押融资可以获得约4.8亿元的资金，占商铺价值48%。

三、对比分析

1、在未清算土增税前，出售商铺可以获得商铺价值75%的资金；

2、清算土增税之后，低地价、高溢价时，出售商铺获得的资金大约只有商铺价值的45%；高地价、低溢价时，获得的资金为54%；

3、按商铺价值5成抵押获得贷款，扣除利息开支，考虑租金收入，估计可以获得商铺价值48%的资金。

四、结论：

1、未清算土地增值税前，出售商铺可以临时获得更多可用资金；但是，清算土地增值税后，低地价、高溢价项目缴纳的税款太多，出售方式获得的资金少于出租方式抵押融资获得的资金；

2、在短期内企业有高收益项目需要投资，需要尽快回笼资金时，应出售商铺；在企业短期没有高收益项目，没有太强烈资金需求的情况下，应出租商铺；

3、本测算未考虑商铺价格的升跌。若存在商铺溢价机会，应该持有出租；若存在下跌情况，则需要进一步小心评估。

4、若商铺评估价格高于商铺售价水平，企业能够获得更多可用资金，此操作影响也不容忽视。