过去中国的房地产市场是一路高歌猛进，近十年来，尤其是2015 年上半年的大涨，让大家普遍觉得买房就是最好的投资。但在2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”，开始踩刹车，遏制过热房价。
从2016年开始的后续几年，不仅多次提出“住房不炒”，还陆续出台了与之相配套的政策，涉及房地产企业融资、购房者信贷等多个方面，而且在2021年提出了“房企三条红线”，全面调控房地产市场。
2021年开始，全国房价开始横盘，部分地区还出现多个烂尾项目，比如：河南郑州的网红楼盘名门翠园，武汉的时代新城项目等。
那现在的房地产还值得投资吗？
其实，这是一个很宽泛的问题，对于个人来说，房地产投资的方式既可以通过直接购买住房，也可以通过购买房地产相关基金或股票（比如：房地产投资信托基金REITs）。房地产投资区域也可以分为一线城市，二三线城市，国内和海外等。
不同环境条件下的答案肯定也是千差万别，但总的来说，房地产投资的宏观逻辑还是比较一致的。接下来，我们就具体探讨一下。
房地产确实能抵御通胀
以2000年为基准，过去20年左右，上海市年平均工资增长了7.9倍，我国GDP增长了10倍。而伴随经济发展，国家每年都会向市场投放货币，也就是通常所说的“印钞”，每年的通货膨胀率平均是6%左右，具体来说2010年的100元，到了2020年，购买力只有59.3元。
房价增长率与GDP增长率之比通常可以用来评估房地产行业相对国民经济的扩张速度。房价增长率与GDP增长率比值在1以内属于合理范围，1-2泡沫预警，2以上房价虚涨泡沫明显。即使保守认为GDP增长率和房价增长率相等，也就是说过去房价增长了10倍，也是远高于工资涨幅和通货膨胀率。
所以，只要经济持续发展，货币就会按一定比例通货膨胀，而房产可以很好地抵御通胀。
哪怕是遭遇金融危机，比如：1994年海南楼市，1997年香港楼市，或是2008年美国房地产。最终，随着社会经济发展，房价都会恢复至金融危机前的水平，甚至是超越达到新高。
美国对房地产投资信心达到高峰
从2020年1月开始到2022年9月，美国现有住房和新房的销售价格中值分别上涨了43%以上，租赁价格上涨了11%。在过去的一年中，房屋卖家获利9.4万美元，比2020年增加了45%，比2019年增加了71%。下图显示，2022年，投资者对房地产的信心达到了前所未有的高度，这是因为房价上涨以及其他资产类别（如REITs）收益率的提高。
美国投资者对房地产类资产信心增强的背后原因是什么？
主要原因在于2008年房地产危机后，房地产投资信托基金管理团队严格控制债务水平（降低贷款/价值Load/Value比率）较低的贷款/价值比率。近年来，美国REITs的杠杆贷款处于28%的历史低位，因为REIT管理团队现在的目标是依靠筹集资本而不是债务来为房地产收购和开发提供资金。而且，75%至95%的债务都是固定利率，最大程度规避了利率上升带来的风险。
其次，更严格的贷款监管政策使得次级贷款问题不太可能发生。
最后，开放，透明和高效的互联网环境，让投资者能及时获得一手准确信息，减小信息差，形成广泛共识。
而且，自1991年以来，美国房地产投资基金REITs的年化回报率在56%的时间里都超过了标普500指数。
房地产在投资组合中的作用
统计分析1978年至2022年在著名学术期刊（《房地产投资组合管理杂志》）上发表的39篇实证文章，我们可以发现在过去20年中，市场研究和学术文献表明，将房地产资产（比如：REITs）加入混合资产组合可以在较长时间内实现多样化收益，这主要是因为自20世纪90年代末以来，REITs与美国股市的相关性较低（0.68）。
房地产资产与股票相关性较低的部分原因在于：
1. 房地产REITs的回报主要来自收入部分；
2. 根据规定，REITs至少要将90%的应税收入以股息形式分配给投资者；
3. REITs的股息率一般较高；
4. 房地产市场周期较长，一般是债券和股票市场周期的两倍；
5. 房地产市场高度细分（长租公寓，厂房，住宅等），这使得投资者可以根据房地产趋势进行多元化投资；
当REITs和股票收益之间的相关性较低时，REITs的未来表现往往较高。这使得投资者可以在经济困难和市场波动加剧时将房地产作为防御性资产品种。
研究表明：自2000年以来，与传统的60%股票和40%债券投资组合相比，将至少5%的投资组合资产分配给房地产会带来更高的回报和更少的风险。
既然房地产是投资组合中的重要资产类别。那到底应该在资产组合中给房地产分配多少比例呢？
分析表明：在过去46年中，房地产混合投资组合（51%的股票、34%的债券和15%的REITs）在56%的时间内跑赢了传统投资组合（60%的股票和40%的债券）。
