孟保义与袁克勤二手房买卖合同纠纷案

代理词

尊敬的审判长、审判员：

    贵州千里律师事务所接受孟保义委托，指派徐宝峰、罗健律师担任其诉讼代理人。本代理人参与了本案的一审、二审审理程序，现根据本案的基本事实以及庭审查明的情况，发表代理意见如下，供法庭参考：

    通过庭审查明，本案的争议焦点是：一、本案涉案房屋是铁路部门分配的公房，为“房改房”，袁克勤是否有权买卖，双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、被上诉人袁克勤是否有协助孟保义办理产权变更手续的义务。

关于争议焦点一、本案涉案房屋是铁路部门分配的公房，为“房改房”，袁克勤是否有权买卖，双方签订的《房屋买卖合同》是否有效。（附：贵州省贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终5392号和（2019）黔01民终2972号判决）

1、涉案房屋所有权证载明“1、该住房经市房改办批准购买；2、原产权单位贵阳铁路分局；3、个人产权比例100%；4、实付款20395.33元；5、房改房进入市场按有关规定办理”的内容，袁克勤实际拥有涉案房屋产权比例100%，根据房改房相关政策，在产权人补交土地收益金后，房屋可以正常交易流转。1992年铁道部曾发布《铁道部铁路住房制度改革指导性方案》，其中有职工购买铁路公有住房，购房后拥有部分产权，可以继续和出售给原产权单位，但不准出租、转让和改变原住房性质，出售全部产权的住房需经铁路局批准。对擅自降价出售公有住房和倒卖公有住房的严肃查处。2003年8月28日双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示。虽然在签订协议时，被告尚未取得出售房屋的所有权，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告未取得房屋所有权并不影响合同效力。虽然铁道部发布的《铁道部铁路住房制度改革指导性方案》中有“不准出租、转让和改变原住房性质，出售全部产权的住房需经铁路局批准”的规定，但该规定并非导致合同无效的强制性规定，并不影响合同效力。故双方签订的上述协议，应为合法、有效的。

2、通过本案双方签订的合同内容来看，首先签订的合同名字为“《房屋买卖合同》”，说明双方签订合同时，双方的真实意思表示就是买卖房屋的合意。其次，合同第一款表述为“一、乙方（孟保义）以6万元现金向甲方购买位于二戈寨泰安巷60号3单元4号住房一套一次付清房款”。涉案房屋的产权登记房屋面积为53.42㎡，均价为1123.17元/㎡，该房价还高于2003年贵阳市二戈寨片区的房屋市场交易价格。上诉人之所以以高于市场价向袁克勤购买房屋，这也正如袁克勤在庭审中所述：“其购买该房屋后对其进行了一定的扩建”的原因，符合客观事实。而在2003年以同样的价格完全可以在二戈寨购买到同等大小的房屋，根据日常的生活习惯，一个人不可能以同样的价格能得到所有权的情况下二选择占有权。其次、《房屋买卖合同》第二条：“乙方自2003年8月30日起可永久居住该房屋，所产生的费用由乙方承担”。结合《房屋买卖》全文及《收条》，该条款的双方真实是意思应为：孟保义在2003年8月30交清房款，袁克勤同日交付房屋，房屋交付后孟保义取得所有权，其就可以永远入住该房屋。该条款实为约定房屋的交付日期。 

综上，孟保义与袁克勤签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。

争议焦点二、被上诉人袁克勤是否有协助孟保义办理产权变更手续的义务。

依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，袁克勤将出售的标的物交付给孟保义后，有协助孟保义办理转移标的物所有权的义务。孟保义主张袁克勤履行该义务，符合上述法律规定，理应得到法院支持。

    以上代理意见，敬请合议庭予以采纳，谢谢。

贵州千里律师事务所

                                  代理律师：徐宝峰、罗健

                                          2019年10月21日