深圳和香港的房子哪个更有投资价值？

深圳和香港的房价经过了两年多的调整，回撤有20%左右。最近香港楼市全面减辣，无需缴纳大部分印花税，政策落地后效果已经显现。一河之隔的深圳，也在陆续放松限购，但成交量却一直不温不火，市场低迷。更多投资人和潜在买家还在等待观望，看看有没有更大力度的刺激政策。

那么就目前情况下，深圳和香港的房子，哪里更有投资价值呢？

香港房子有四大优势：没有公摊面积，首付杠杆更高、租金回报率接近3%，更开放和市场化。相较而言，深圳租金回报率只有1%点多。另外，根据政府规划未来几年将有大量的保障房入市，经济下行也会增加法拍房的供应。更重要的是，内地的房地产投资价值逻辑已经改变，房地产行业虽然仍很重要，但总体供给已经足够大，高企的价格对经济发展负面效果显现。地产不在国家大力提倡的高质量发展的菜单上，房地产将面临长期调整。对比看来，香港的房地产更市场化，回报率更高，更有投资价值。当然参与资金门槛更高，贷款需要特别要求，并非普通投资者就能参与。

对内地房地产市场，我们应该有清醒的认识。除了一二线城市的核心区域的房产，其他大部分房产更多是居住属性，而非投资属性，房价整体将会逐渐回归正常合理的价格。

至于房地产合理的价格，参考国外成熟市场，房价一般是年租金的30倍左右。考虑到我们仍处于中高增长的发展阶段，40-50倍的年租金，差不多就是房产的合理价格。