非软文|购房亲历者告诉你,房价会跌吗?

结论: 房价不会跌 ,其上涨根源是人口的流动和发达城市空间资源之间的矛盾,在未来20年内都会存在。

楼主17年硕士毕业来到北京工作,关注房地产2年。16年春节发现有媒体炒房,担心房价上涨所以一直想买房,无奈家庭条件有限,只能看着房价蹭蹭蹭上涨,内心只能用一首《凉凉》来形容。

基于大学专业背景,我建立了属于自己的模型,并得出了房价长期上涨的结论。之后,毫不犹豫地借钱于17年11月在成都按揭了套二,从看房到签合同只花了2天,买后该区域的二手房价仍一直上涨。希望下面的分析能帮到大家,不再做被收割的韭菜。

我们先来分析房地产市场的产业链:

房地产市场参与者包括购房者、投资者俗称炒房团、开发商、政府、银行、中介等,终端需求是刚需购房者,供给的源头是地方政府。

议价能力上讲,政府对土地具有垄断权力和价格决定权,对整个房地产市场有极强的控制力和话语权,其可以通过控制土地拍卖来控制土地供给,从而控制市场上的商品房数量;

开发商是个渠道商,承担盖房子和营销的作用,但前期资金量投入巨大,资金链容易断裂;

投资者不是房屋最终使用者,无论几次易手都会流转到刚需手中,但他们有钱可以让开发商快速收回资金;

刚需作为房屋最终的使用者,手里只有可怜巴巴的首付,而且呈现原子状分散在各地,无法团结起来同上游博弈;

议价能力:政府>>>> 开发商>投资者>刚需

从产品来讲,政府不仅提供具有居住属性的房屋,还提供同户口挂钩的公共产品,包括教育、交通、医疗、娱乐等等,购房者买房之后不仅能居住,也可以通过落户来享受当地政府提供的公共资源。

1. 需求端:人口流动催生购房需求

城市经济发展存在巨大差异,人倾向于从欠发达地区向发达地区迁移。每年超1000万人口进城,并且在20年内趋势不会改变(参考中国城镇化率)。

在大城市落地生根的标志就是有一套房,理由如下:

(1)结婚生子。没房几乎不可能结婚生子,一套房能给一家人带来安全感和归属感。保证一家人的生活品质

(2)获得户口。买房是获得户口最快也是最便捷的方法,户口意味着你一辈子包括你的下一代可以享受城市优质的公共资源,例如孩子的教育问题、父母医疗问题等等。

以成都为例,17年7月成都市实行人才落户政策,半年时间内吸引了超过10万人学历落户,这些人都是本科以上学历,对于核心区域的住房需求更大,18年1月份以来,成都核心城区(5+2)新房摇号中签率低于5%就是例证。同时,依据成都市发展规划,未来5年每年会有40万人通过各种方式落户成都,对比16年的销售数据(36万套已经是商品房销量最高的一年),现有的房子是僧多粥少。

和成都情况类似的城市还有武汉、杭州、南京、西安、郑州等,都出台一系列政策吸引人才落户,这种人口大量流入的城市,房价会降吗?

2. 供给端:政府对土地财政的依赖推高地价

在政府垄断土地且财政对土地拍卖严重依赖的前提下,地价不仅不会便宜而且会越来越贵。财政部数据显示,2017年地方政府一般公共预算本级收入91448亿元,同期土地出让金超过40000亿,占地方财政收入比例达到30%。对于快速发展的城市而言,财政对拍卖土地的依赖性更高。如下表,杭州、南京、武汉、成都、郑州、广州、昆明等城市土地出让金占财政收入的比例远高于全国平均。注:地方财政收入= 一般公共预算收入+土地收入+其他(忽略不计)

3.渠道商:土地成本节节攀升,开发商只能跟着涨价

地价越来越贵,开发商不仅没有降价空间,还会继续涨价。如下图所示,购房款的56%是通过土地出让和其他税费被政府拿走,除去34%的必要成本,开发商利润只有10%,房价只会随着地价上涨而上涨。PS:楼面价基本能看出房价,估计房价=楼面价*(1.6至2.4),根据城市、市场行情、楼盘具体情况,系数会有不同。

看完这些你还会觉得所谓的共有产权住房、房产税、租购同权等等这些措施能让房价降下来吗?真实的情况是,政府从来就没有想过让房价下跌。下面我基于以上的模型,一个个驳斥:

房产税。经济学家已经证明了增加的交易成本会落到议价能力较弱的一方,那在这个市场上,谁的议价能力最弱?前面也讲过了,当然是刚需啊!政府多收的房产税最后还是落在刚需头上。另外,买得起十几套甚至几十套房子的炒房客,会因为多收点税就大幅降价卖房子吗?

租购同权。意思是租房者和房屋拥有者具有同等权利。用脚想一下,都知道是骗人的。很简单的道理,如果真的实现租购同权,那么我在北京租套房,我的下一代就可以和北京户口的孩子一样那么容易就上一个985大学?如果是这样,全国人民都跑到北京,北京能容纳10亿人口吗?

共有产权住房。大致意思是政府和你一起买房各占一定股份,然后每年你向政府交钱逐渐赎回股权。这和你直接向银行贷款有区别吗?最后的结果就是降低首付款比例,会进一步加大对商品房需求,房价会降吗?100万的房子,你购买50%的产权,30%的首付,意思是掏15万首付就可以先买一套100万的房子先住着,相较于花30万首付购买100%的产权,降低了一般首付。

最后编辑于
©著作权归作者所有,转载或内容合作请联系作者
  • 序言:七十年代末,一起剥皮案震惊了整个滨河市,随后出现的几起案子,更是在滨河造成了极大的恐慌,老刑警刘岩,带你破解...
    沈念sama阅读 212,884评论 6 492
  • 序言:滨河连续发生了三起死亡事件,死亡现场离奇诡异,居然都是意外死亡,警方通过查阅死者的电脑和手机,发现死者居然都...
    沈念sama阅读 90,755评论 3 385
  • 文/潘晓璐 我一进店门,熙熙楼的掌柜王于贵愁眉苦脸地迎上来,“玉大人,你说我怎么就摊上这事。” “怎么了?”我有些...
    开封第一讲书人阅读 158,369评论 0 348
  • 文/不坏的土叔 我叫张陵,是天一观的道长。 经常有香客问我,道长,这世上最难降的妖魔是什么? 我笑而不...
    开封第一讲书人阅读 56,799评论 1 285
  • 正文 为了忘掉前任,我火速办了婚礼,结果婚礼上,老公的妹妹穿的比我还像新娘。我一直安慰自己,他们只是感情好,可当我...
    茶点故事阅读 65,910评论 6 386
  • 文/花漫 我一把揭开白布。 她就那样静静地躺着,像睡着了一般。 火红的嫁衣衬着肌肤如雪。 梳的纹丝不乱的头发上,一...
    开封第一讲书人阅读 50,096评论 1 291
  • 那天,我揣着相机与录音,去河边找鬼。 笑死,一个胖子当着我的面吹牛,可吹牛的内容都是我干的。 我是一名探鬼主播,决...
    沈念sama阅读 39,159评论 3 411
  • 文/苍兰香墨 我猛地睁开眼,长吁一口气:“原来是场噩梦啊……” “哼!你这毒妇竟也来了?” 一声冷哼从身侧响起,我...
    开封第一讲书人阅读 37,917评论 0 268
  • 序言:老挝万荣一对情侣失踪,失踪者是张志新(化名)和其女友刘颖,没想到半个月后,有当地人在树林里发现了一具尸体,经...
    沈念sama阅读 44,360评论 1 303
  • 正文 独居荒郊野岭守林人离奇死亡,尸身上长有42处带血的脓包…… 初始之章·张勋 以下内容为张勋视角 年9月15日...
    茶点故事阅读 36,673评论 2 327
  • 正文 我和宋清朗相恋三年,在试婚纱的时候发现自己被绿了。 大学时的朋友给我发了我未婚夫和他白月光在一起吃饭的照片。...
    茶点故事阅读 38,814评论 1 341
  • 序言:一个原本活蹦乱跳的男人离奇死亡,死状恐怖,灵堂内的尸体忽然破棺而出,到底是诈尸还是另有隐情,我是刑警宁泽,带...
    沈念sama阅读 34,509评论 4 334
  • 正文 年R本政府宣布,位于F岛的核电站,受9级特大地震影响,放射性物质发生泄漏。R本人自食恶果不足惜,却给世界环境...
    茶点故事阅读 40,156评论 3 317
  • 文/蒙蒙 一、第九天 我趴在偏房一处隐蔽的房顶上张望。 院中可真热闹,春花似锦、人声如沸。这庄子的主人今日做“春日...
    开封第一讲书人阅读 30,882评论 0 21
  • 文/苍兰香墨 我抬头看了看天上的太阳。三九已至,却和暖如春,着一层夹袄步出监牢的瞬间,已是汗流浃背。 一阵脚步声响...
    开封第一讲书人阅读 32,123评论 1 267
  • 我被黑心中介骗来泰国打工, 没想到刚下飞机就差点儿被人妖公主榨干…… 1. 我叫王不留,地道东北人。 一个月前我还...
    沈念sama阅读 46,641评论 2 362
  • 正文 我出身青楼,却偏偏与公主长得像,于是被迫代替她去往敌国和亲。 传闻我的和亲对象是个残疾皇子,可洞房花烛夜当晚...
    茶点故事阅读 43,728评论 2 351

推荐阅读更多精彩内容