目录
一、政策说明
二、政策解读
三、“公摊面积”往事：重庆与香港
四、取消“公摊面积”对地产行业影响
五、取消“公摊面积”对成本专业影响
小结
一、政策说明
2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。
在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪。
住宅交易面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明：
“本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”
二、政策解读
从各媒体报道来看，对该政策是否落地实行主要有两方观点：
观点一：本份规范仅是设计规范，并不作为指导交易的文件。
这份《住宅项目规范（征求意见稿）》，主要是设计规范文件，套内使用面积计价不在这份文件的管辖范围之内。这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。设计规范文件无权越界染指销售管理文件。
如果真的要实施套内使用面积计价，要看另一份文件，即《商品房销售管理办法》（建设部令第 88 号，2001 年）——这份文件至今有效，其第十八条明文规定：「商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。」
其次，「交易」和「计价」是两个不同的概念。中国的商品房基本上是以建筑面积「计价」；但是，中国的商品房一直也是以套内使用面积进行「交易」，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积。
2月25日晚间，央视新闻发布微信推文称《住宅项目规范（征求意见稿）》只是个技术规范，并且“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实。
观点二：国家利用舆论先行的手段，有计划地在推进取消公摊面积
国家媒体在有意识地推动公摊面积的取消：
第一步，在去年中旬，由人民日报、新华网、CCTV等官媒密集发声，痛斥公摊面积损害了公众的利益，引起舆论热潮，呼吁主管部门回应民众关切。
第二步，住建部出台《住宅项目规范》征求意见稿，文中“以套内使用面积进行交易”被媒体转化为“取消公摊”进行宣传。
第三步，基于房产税的重庆模式（按套内面积，对存量房和增量房同时征收），经过改良后，出台房产税。前不久，十三届全国人大常委会立法规划，房地产税法出现在了第一类项目中。
三、“公摊面积”往事：重庆与香港
1、重庆：取消公摊面积，已经执行17年
早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
率先取消按建筑面积计价的做法出现在重庆，不算意外。既有自身特殊的历史原因，也与作为直辖市的改革空间优势有关:
A.一个颇为巧合的时间点是，重庆恢复直辖的时间为1997年，而延续至今的住房分配货币化改革，也就是今天所说的商品房改革，是从1998年开始的。
商品房改革，一个涉及如此多人利益，从今天来说，是关乎国运的一个改革，在当时必定需要一些地方先行先试。而重庆刚刚恢复直辖，各项制度需要新创，被赋予的改革空间相对较大，行政层级也高，同时城镇住房较为短缺的重庆，自然是比较好的选择。
B.在商品房领域，重庆还有一个较为特殊的地方在于，至今多数商品房的产权只有50年，甚至还不乏40年的。
重庆为何会出现这种情况，一种普遍说法，是通过减少土地使用年限来降低土地出让金，进而一定程度上降低房价。
那么，按套内面积计算让购房者获得更多好处（理论上应该如此），以抵充年限上的不足，可能存在这种逻辑关系。
C.作为新兴直辖市，重庆所承担的改革试点任务一直不少。像企业破产制度、国企改制、地票制度等等，重庆在全国都堪称是先行者。在房地产领域，房产税改革最早的试点城市也只有上海和重庆。
2、香港：为治理市场乱象，于2013年取消“公摊面积”
2013年，香港政府将“公摊面积”正式取消。原因很简单：香港政府实在无法控制开发商对楼盘的“发水”（粤语中指代海鲜贩子给鱿鱼注水增重以卖出高价），香港全社会对此早已民怨沸腾。2013年之前的几十年来，建筑面积一直都是香港房地产交易的唯一计价标准。由于地产商的定义方式千差万别，暧昧含混的“建筑面积”也因此蜕变为“发水”温床。为自己用不上的窗台、会所、泳池更衣室埋单，不仅是香港业主买楼时不可避免要挨的“当头一刀”，也是香港房地产交易中公开的秘密。 用香港大学建筑学院一位教授的话说就是，“业主到手的实用面积开始急剧缩水到建筑面积的三成至六成，地产商拥有了绝对的主动权，有良心的会少计些公共设施，市场不行的时候也会对业主‘宽容些’，当然这都得凭运气。你不知道这个模糊的‘建筑面积’中，属于你自己的利益范围在哪里，但又不得不另外花一笔钱买你不需要的东西。”
例如，20世纪80年代时，香港政府规定宽度小于500毫米的窗台可不计入楼面面积（地产商无需为其缴付地价）。于是，可容一人卧于其上的“巨型窗台”（传到大陆后的叫法为飘窗）应运而生（假设一幢住宅楼有20层、每层楼有2~4个单位、每个单位有6扇窗，那么光是这些巨型窗台贡献的面积，对开发商来说就是一笔隐形财富），有些楼盘的部分窗台甚至开向了自己单位的墙身及天井，而有些楼盘的飘窗甚至比房间还大。另外，还有楼盘的阳台空间逼仄到仅容一人站立（也被香港人称为“僵尸露台”），这种并不实用的阳台将自身面积严格控制在政府规定的豁免范围内，又可以计入实用面积卖给业主获利。开发商的这些“发水”，被香港媒体直接骂成“贱到死”。
许多花了冤枉钱而心痛不已的香港人，只好把“巨型窗台”改造成床，算是勉强物尽其用。然而，当会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等公用设施，也都纷纷成为“发水”工具而被摊入建筑面积，当业主被要求为与之相关的种种繁琐且价格不菲的管理费、维护费埋单之后，民怨开始沸腾。尤其是，这些公共设施（香港政府出于环保及满足民众康乐需求的考虑）本来就位列政府公布的楼面面积豁免名单中，房地产商如此大规模的借政策红利“薅羊毛”，也让香港民众忍无可忍。
随着房地产商将越来越多的公用设施囊括其中，对香港业主来说，“建筑面积”也变成了一个越来越不可控的概念。例如，两套价格同样为1万港元一平方尺的住房，很可能因为公用设施配置的差异，而让业主拿到迥然不同的实用面积。 于是，在香港楼市通行了几十年的“建筑面积计价”，开始变成了千夫所指。
2011年11月，《一手住宅物业销售条例草案》在香港展开公众咨询。条例草案明确规定，使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式，并正式将“实用面积”表述纳入法规。2013年，《一手住宅物业销售条例》正式施行。香港市场也随之出现了（暂时的）不适应。
一方面，是香港房地产商的大量楼书“回炉”修订（担心其中错漏可能招致刑事责任）、开始放缓推售新盘，而动辄几百页厚、图例细则繁复至极的楼书也令买家看到眼花缭乱。另一方面，地产经纪人（售楼小姐）经常会接到顾客的询问为什么房子的尺价突然贵出来一千多港元这样的问题。事实上，早在立法阶段，香港房地产商最大的顾虑就是“实用面积计价可能推高房屋的单位面积价格”。
为了应对公众对新交易法则的不适应状况，香港特区政府设置条例生效前10个月作为社会过渡期，其间采取建筑面积计价、与实用面积计价并行的“双轨制”，除此之外并未采取其他干预措施。用香港测量师学会产业测量组主席的话说就是，“确保业主的利益不受损害，剩下的交给市场规律解决。”
随着新规对提高投机成本、改善业主知情权的效果逐渐显现，香港楼市的“发水”乱象也得到了根本上的抑制。原因很简单，当获得豁免的建筑构件、公用设施被区分在实用面积范围之外（不再创造利润），房地产商就会出于节约成本的考虑而逐渐停止不合理的规划。同时，这些构件、公共设施的相关信息还必须以透明的形式呈现在买家面前，任何形式的隐瞒、歪曲都可能导致司法检控，因此“违法”本身就成了约束房地产商的重要成本。
四、取消“公摊面积”对地产行业影响
1、对方案设计的影响：降低公摊面积
按套内使用面积计价后，为了同相似楼盘取得定价方面的优势，开发商会尽量控制一些没有必要的公摊面积，提高如小区的大堂、物业管理用房、设备用房等公摊面积的有效性，这对开发商的小区住宅的设计会有一定的影响。高舒适度的产品减少，现有住宅设计中能够体现仪式感、提升档次的设计减少；
一梯两户产品消失，两梯六户产品大量出现；南北通透的两室产品消失（均摊大），小面积产品的朝向单一，更多和大面积产品组团出现；施工图设计的思路改变，尽全力缩小设备间等面积浪费。
2、当前的限价情况下，地产利润空间被进一步压缩
取消公摊面积后，买房计算方式简化，计价更加透明。原公摊面积的不透明让房地产商留有一部分操作余地。套内面积的测量可以实际动手，公摊面积的计算通常由测绘院出具，小业主难以进行复核。与住房者关联度很低的工具间、门卫房大小等等被强加于购房者之上，公摊面积计算了装修费用，诸如此类都构成了一部分房地产商的利润来源。
在政府对房地产商售价严格限制的当下，即便因改变计价方式而单价上涨，也不会达到30%以上，无法补足改变计价方式带来的变化，地产商的利润空间势必压缩。
3、二手房流动性下降，长期价格下跌
二手房在“取消公摊”之后，将会面临诸多麻烦与纠纷。同一小区内，不同住宅的公摊面积差别巨大，特别是小面积住宅公摊比例会非常之高。
同时，按照香港2013年“取消公摊”的历史经验来看，天量的楼书（相当于国内房产证或者不动产证）回炉重造。不仅如此，在交易过程中，由于套内使用面积重新测量，出现与开发商测量结果有出入的情况也屡见不鲜，并由此引发了巨量的诉讼事件。在诉讼过程中的追责及损失赔偿标准又由谁来承担负责？
不患寡而患不均，在采用“套内使用面积”进行房地产交易之后，二手房必定会因为“不均”而产生大量的纠纷，流动性大幅下降；
新政下的开发商势必缩小公摊面积增加使用面积，这就导致总价不变的情况下，购房者选购二手房依然承接了原公摊的包袱，而相较之下，新房优势更加明显。这就进一步冻结了二手房的流动性，长期来看价格势必下跌，购房者承担一部分公摊损失。
五、取消“公摊面积”对成本专业影响
虽然目前看来取消公摊面积短期内难以落地，但一旦实行，在成本方面或有如下影响：
1、对应指标需更新：可售面积口径的变化，由原来的“套内面积+公摊面积”转变为“套内面积”，关于过往可售比、可售单方及可售面积等指标的核算方式发生了变化，对应的财务口径核算也需更新；
2、产品逻辑需更新梳理：公摊面积透明化后，公共空间率将成为重要的产品定位逻辑，可能需要进行重点研究，作为产品档次划分的重要指标；
3、对存量货源进行目标成本升版：政策落地后的一段时间内，需对各存量货源进行定价逻辑梳理，更新产品逻辑，或需进行大面积的目标成本升版。
小结
目前来看，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。该政策5年内落地的可能性比较小，“公摊面积”暂时还不会成为历史。
但无论是出于规范房地产市场的需要，还是基于维护消费者权益的角度，取消公摊面积都是大势所趋。国家也多次发文，颇有试探性意味。
取消公摊面积对我们的产品设计逻辑、成本指标会造成影响，一旦政策落地，我们也应及时更新产品逻辑，做好应对。
另外，此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。
—城镇新建住宅建筑应全装修交付
《规范》当中2.3.2条明确要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：
① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；
② 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
③ 消防设施应完好，消防通道应畅通。
—四层以上住宅建筑应有电梯
—房屋布局做出要求
由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型（开间），其使用面积不应小于22平方米。
卧室的使用面积上，双人卧室使用面积不应小于9平方米；单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米。
起居室使用面积不应小于10平方米。厨房的使用面积不应小于3.5平方米。
每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2平方米。
相比“公摊面积”的取消，上述政策也许会来的更快，更有力。
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