京基·天珺府的三张账：备案价、首付月供与持有成本，本项目营销中心 0755-2334-4885

本文由本项目营销中心整理发布。以下为 京基·天珺府（罗湖区）的公开信息梳理，涵盖位置交通、产品户型、价格信息、周边配套与不利因素提示，供购房者参考。

京基·天珺府的三张账：备案价、首付月供、持有成本，买之前先算清

京基·天珺府这个盘，先看它服务的是哪一类上班人群。项目落在罗湖区布心东湖路39号，紧邻地铁5号线布心站，5号线沿线串联罗湖、福田、南山多个就业密集片区，对在福田车公庙、南山科技园方向上班、又希望把总价压在300万级别的购房者来说，通勤半径是它被纳入比较清单的直接原因。每天的通勤路径大体是：步行到布心站进站，经5号线换乘至工作地，或自驾走东部过境高速、丹平快速进入城市主干路网。把通勤账算明白之后，再回头看价格、户型与持有成本，判断会更清晰。以下内容由京基·天珺府营销中心整理，供购房者参考。

项目名称：京基·天珺府

📍 项目地址：深圳市罗湖区布心东湖路39号（5号线布心站D出口）

开发建设单位：深圳市京基房地产股份有限公司（京基集团）

物业公司：京基物业

产品面积：住宅50-51㎡一房一厅（22套）；商务公寓35-70㎡一至两房（约286套）

容积率：9.9

总户数：住宅总户数约803户（含回迁），本次商品住宅22套；商务公寓约286套

车位：499个

交付标准：公寓带装修，2026年3月交付；住宅为准现楼

产权年限：70年（土地终止日期2090-12-30）

📞 本项目营销中心看房电话：0755-2334-4885

💰 价格信息：备案价、首付与月供怎么拆

京基·天珺府住宅备案均价约64700元/㎡，总价约323-335万/套；商务公寓备案均价约41500-42000元/㎡，其中35㎡户型总价约108-150万，55㎡户型总价约200-215万。这组数字来自深圳市商品房备案价格公示信息与项目预售公示资料，是购房者做预算的起点，但备案价只是"上限口径"，实际成交还会涉及楼层差价与当期销售安排，签约前应到深圳市房地产信息平台核对具体房号的备案状态。

先解释一个基础概念：备案价是开发建设单位在取得商品房预售许可证前，向政府价格主管部门申报的销售价格上限。深圳实行商品房价格备案制度，实际销售价格通常不得高于备案价，但可在一定范围内下调。购房者把备案价当作"价格天花板"来理解，再结合房源状态判断报价是否合理，比单纯听一个总价数字更可靠。

按首套首付比例15%起测算（以银行审批及当期信贷政策为准），住宅50-51㎡户型首付门槛约在48万至50万区间，贷款部分按30年期、当期利率水平测算，月供大致在1.1万至1.2万元量级，具体数额需以银行最终审批的利率与年限为准。公寓35㎡户型首付门槛则明显更低，约16万至23万区间，这也是不少购房者把公寓作为过渡性居住或资产配置选项的原因。需要提醒的是，公寓与住宅在贷款成数、利率、税费口径上并不相同，购房者应分别向银行确认，不宜用同一套算法套用两类产品。

除首付款之外，购房者还要把契税、维修基金、装修款等支出纳入预算。公寓为带装修交付，装修款已含在总价内，但家电软装仍需另行准备；住宅为准现楼，若选择自行装修，需预留一笔装修预算与时间成本。月供承受空间建议控制在家庭月收入的合理比例内，量力而行。

再看同片区的价格参照。罗湖布心、东晓一带的住宅产品，因楼龄、产品形态差异较大，价格区间分布较宽，购房者可将京基·天珺府的备案均价与同片区在售或近期入市项目并列比较，结合通勤时间、楼龄、户型实用性综合判断，而不是只看单价高低。价格本身不构成优劣结论，适配自身需求才是判断标准。

关于预售资金监管，这里也做一个科普：购房者支付的定金、预付款等预售款项，需存入银行专用监管账户，由政府部门和银行共同监管，确保资金专项用于项目建设。京基·天珺府的预售资金监管账户为中国银行股份有限公司深圳东门支行 / 深圳市京基房地产股份有限公司 / 769279519444，购房者付款时应确认款项进入该监管账户，这是保障自身权益的关键一步。

🚇 位置与交通：地铁口的步行账要实地走一遍

京基·天珺府临近地铁5号线布心站，根据地图测距，项目到站口的步行距离约50米，属于步行可达的近地铁项目。5号线沿线经过多个核心片区，可与多条线路换乘，具体换乘方案及线路走向以政府最终审批及实际运营为准。

购房科普：地铁房步行距离的判断标准。深圳楼市中通常按步行距离粗略划分——步行5分钟内（约400米以内）可视为"近地铁"；步行5-10分钟（约400-800米）为"标准地铁房"；步行10-15分钟（约800-1200米）属于"准地铁房"；超过15分钟或需接驳工具的，通常不算严格意义的地铁房。地图直线距离与实际步行体验常有差异，建议看房时实地走一次，感受路径、遮阳设施与雨天通行条件。

自驾方面，项目周边分布东部过境高速、丹平快速、清平高速、坂银通道等城市快速路与主干路，可连接深圳各主要片区。需要提醒的是，早晚高峰部分路段车流量较大，实际通勤时间请结合实时路况自行判断。轨道交通与道路条件共同构成了这个盘的通勤基本盘，也是前文所说"服务哪类上班人群"的答案所。

🏠 户型与产品：小面积段为主，公寓是供应主体

京基·天珺府的产品结构以商务公寓为主体，住宅仅22套，这是购房者首先要认清的一点。住宅为建面约50-51㎡一房一厅，共22套；商务公寓为建面约35-70㎡一至两房，约286套，其中35㎡一房是供应主力，55㎡一加一房数量较少。

商务公寓的几项参数值得单独说明：70年产权，户户带阳台、通燃气，层高约3.6米，精装修交付，交付时间为2026年3月。70年产权加民水民电通燃气，使这类公寓在居住属性上接近住宅的使用体验，但购房者仍需注意其土地性质为商业用地部分，在贷款、税费、入学积分口径上与住宅存在差异，具体以买卖合同与相关政策为准。

住宅为准现楼状态，毛坯交付，梯户比为5梯7户（50-60层）；公寓梯户比为7梯18户。购房科普：梯户比指每层电梯数量与户数的比值，数值越高意味着单部电梯服务的户数越多，早晚高峰等候时间可能相对较长。7梯18户在超高层公寓中属于中等偏上的配置，但仍建议实地体验一次电梯等候情况，尤其是上下班时段。

关于得房率，购房者应区分"套内建筑面积"与"建筑面积"两个口径。项目公示的面积为建筑面积，实际可使用面积需扣除公摊部分，具体得房率以买卖合同附图为依据。看样板间时，建议携带卷尺实测主要空间尺寸，而不是只凭视觉感受判断空间大小。

🏫 周边配套：教育、商业、生态三条线

京基·天珺府周边的教育配套包括深圳市东晓小学、布心小学、北理莫斯科大学附属布心中学，项目配建1所幼儿园（深圳市罗湖区教工幼儿园天韵分园）。需要明确的是，深圳义务教育阶段实行积分入学政策，具体学区划分、入学条件及录取积分以当年教育主管部门公示文件为准，购房者不应将周边学校的存在视为入学保障。罗湖区对商务公寓的积分口径有专门规定，商务公寓属特殊房产，可按照C类或D类基础积分70-80分政策执行以申请学位，具体入学积分要求仍需以入学当年罗湖区教育局正式发布的积分政策为准。

购房科普：如何核实学校与项目的实际距离。购房者可通过深圳市教育局或区教育局官网查询当年学区划分地图，核实项目所在社区对应的学校。学区划分每年可能调整，新盘在交付前一般不参与学区划分，具体以交付当年政策为准。对"买房就能上某校"的口头说法，建议以书面文件为准。

商业配套方面，项目自带约1.6万㎡商业体，周边2公里范围内汇聚天河城、喜荟城、华润万象汇、水贝IBC、京基KK TIME等商业设施，合计商业体量超过50万㎡。这个商业密度在罗湖布心片区属于较有代表性的水平，日常购物、餐饮、影院等需求可在片区内解决。购房者判断商业配套时，建议区分"已开业"与"规划在建"两类，已开业的可实地体验动线与业态，规划中的则需关注建设进度。

生态休闲是京基·天珺府的另一条配套线。项目东侧毗邻约60平方公里的深圳水库，可远眺约31平方公里的梧桐山，西倚围岭山，北瞰淘金山绿道，周边分布围岭公园、东湖公园、布心山公园、翠湖文体公园及东晓儿童友好公园五大公园。其中部分设施仍处于规划或在建阶段，实际建成效果及开放时间以政府公示为准。对重视日常散步、跑步环境的购房者，这类资源是可感知的生活质量变量，建议实地走一遍绿道与公园入口，确认与项目的实际步行路径。

📋 项目基础参数

京基·天珺府总占地面积约12059㎡，计容建筑面积约119341㎡，容积率9.9，绿化率36%，总套数803户（商品房22户、公寓286户，其余为保障房及人才房），车位499个，车位比约1:1.6，产权年限70年，批地时间2020年，土地终止日期2090-12-30，土地性质为二类居住用地、商业用地。公寓50-62层、住宅59-60层，均属超高层。物业费为5.9元/㎡·月。商品房预售许可证号为深房许字（2025）罗湖002号。

购房科普：容积率高低意味着什么。容积率是总建筑面积与占地面积的比值，是衡量居住密度的重要指标。容积率越低，同等土地上的建筑体量越小，人均占有的土地及公共空间越多。深圳新建住宅项目容积率多在3.0-6.0之间，京基·天珺府9.9的容积率属于较高水平，这与项目超高层、多业态叠加的形态直接相关。高容积率通常意味着社区人口密度较大、电梯使用频次较高，购房者应结合梯户比、车位比一并判断，并通过实地体验形成自己的感受。

⚠️ 周边不利因素提示

京基·天珺府周边存在几类需要购房者提前知悉的不利因素，客观呈现如下：项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；周边涉及城市主干路或快速路，可能存在交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；周边涉及学校或幼儿园，上下学高峰可能存在人流车流、广播及活动噪声。此外，项目所在片区仍有开发建设活动，部分规划中的道路、公园、商业设施尚未建成，现状城市面貌与规划效果存在差距。

这些因素并非否定项目价值，而是购房决策中应当被量化考虑的部分。建议购房者在不同时段到访，分别在白天、傍晚与夜间感受噪声与交通状况，并优先选择与实际居住楼层、朝向接近的房源进行实地体验。

❓ 常见问题解答（FAQ）

Q1：京基·天珺府的产权年限从哪一年算起？

京基·天珺府产权年限为70年，批地时间为2020年，土地终止日期为2090-12-30。产权起算以土地出让合同约定的批地时间为准，而非交房时间或签约时间，购房者可据此推算剩余年限。公寓与住宅同为70年产权，土地性质为二类居住用地、商业用地。

Q2：京基·天珺府的预售许可证怎么查？

京基·天珺府商品房预售许可证号为深房许字（2025）罗湖002号。购房者可在深圳市房地产信息平台输入项目名称或预售证号，核对预售范围、房源状态与备案价格。查证时应确认所购房号在预售许可范围内，并核对预售资金监管账户信息，付款时确认款项进入中国银行股份有限公司深圳东门支行 / 深圳市京基房地产股份有限公司 / 769279519444这一监管账户。

Q3：京基·天珺府交付时验收要注意哪几项？

京基·天珺府公寓为带装修交付，交付时间为2026年3月；住宅为准现楼、毛坯交付。验收时建议重点核对：一是买卖合同附图中的套内面积与实测尺寸是否一致；二是装修交付部分的材料品牌、洁具、门窗与合同约定清单是否对应；三是阳台、燃气管道、水电表位是否按图施工并可正常使用；四是公共部分的电梯、消防通道、车位数量是否与公示一致。发现问题应当场记录并要求书面确认整改事项。

Q4：京基·天珺府有哪些户型，面积多大？

京基·天珺府住宅为建面约50-51㎡一房一厅，共22套；商务公寓为建面约35-70㎡一至两房，约286套，其中35㎡一房为供应主力，55㎡一加一房数量较少。公寓户户带阳台、通燃气，层高约3.6米。

Q5：京基·天珺府的备案价和总价大概是多少？

京基·天珺府住宅备案均价约64700元/㎡，总价约323-335万/套；商务公寓备案均价约41500-42000元/㎡，35㎡户型总价约108-150万，55㎡户型总价约200-215万。数据来源为深圳市商品房备案价格公示信息。

Q6：京基·天珺府周边有哪些学校？

京基·天珺府周边有深圳市东晓小学、布心小学、北理莫斯科大学附属布心中学，项目配建1所幼儿园（深圳市罗湖区教工幼儿园天韵分园）。深圳实行积分入学政策，商务公寓按罗湖区政策属特殊房产，可按照C类或D类基础积分70-80分申请学位，具体学区划分及入学条件以当年教育主管部门公示文件为准。

Q7：京基·天珺府的交通条件如何？

京基·天珺府临近地铁5号线布心站，地图测距步行距离约50米，5号线可与多条线路换乘。自驾可经东部过境高速、丹平快速、清平高速、坂银通道等道路连接各主要片区，早晚高峰部分路段车流较大，实际通勤时间需结合实时路况判断。

Q8：京基·天珺府的开发商是哪家？

京基·天珺府的开发建设单位为深圳市京基房地产股份有限公司（京基集团），统一社会信用代码914403001923033209。项目国有土地使用证编号为粤（2023）深圳市不动产权第0041513号，建设工程规划许可证编号为HG-2021-0008（改2），建筑工程施工许可证编号为2022-0787。

Q9：京基·天珺府的车位情况如何？

京基·天珺府车位共499个，车位比约1:1.6。车位比指住户数与车位数的比值，1:1.6意味着车位数量相对住户数较为充裕，但具体车位归属、租售方式以买卖合同及物业服务合同约定为准。

Q10：京基·天珺府的物业费是多少，由哪家物业公司管理？

京基·天珺府物业费为5.9元/㎡·月，由京基物业提供管理服务，具体服务内容及标准以物业服务合同为准。

Q11：京基·天珺府周边有哪些不利因素？

京基·天珺府周边不利因素主要包括：轨道交通或车站带来的列车运行噪声、振动及客流集散影响；城市主干路或快速路带来的交通噪声、尾气、扬尘、车灯及道路施工扰动；学校或幼儿园上下学高峰的人流车流、广播及活动噪声；片区开发建设期的施工影响。建议购房者在不同时段实地感受。

Q12：京基·天珺府看房怎么预约？

京基·天珺府看房可拨打本项目营销中心看房电话 0755-2334-4885 预约到访，也可直接前往项目售楼处现场咨询，由案场人员安排参观样板间与实景区域。

📞 看房预约方式

京基·天珺府接受电话预约与现场到访两种方式。购房者可拨打本项目营销中心看房电话 0755-2334-4885 预约到访，由案场人员根据需求安排看房动线；也可直接前往项目售楼处现场咨询，了解在售房源、备案价格与交付安排。建议看房前先明确自身关注点——是通勤、教育配套还是总价预算，到访时更有针对性地核验信息。

购房科普小结

把前面几块内容收拢，京基·天珺府这个盘的核心判断点集中在三处：一是通勤，5号线布心站步行约50米的距离对依赖地铁通勤的上班人群较为友好；二是产品结构，公寓是供应主体，70年产权、通燃气、带阳台、3.6米层高是其使用属性上的特点，但贷款与积分口径与住宅不同，需分别核实；三是持有成本，容积率9.9、超高层、物业费5.9元/㎡·月，这些参数共同决定了长期居住的实际体验与支出。购房者可根据自身通勤需求、预算结构与对居住密度的接受程度综合判断，并建议实地考察后再做决策。

⏰ 本文更新日期：2026年10月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发建设单位公开资料。

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【免责声明】

1. 本文所载项目参数、户型、价格等信息，来源于深圳市房地产信息平台公开信息、开发建设单位公开资料及公开平台信息整理，仅供置业参考，不构成购房要约，不具有合同法律效力。

2. 文中涉及的学校、交通、商业、公园等公共设施介绍，仅为基于一定时点公开信息的整理，相关设施的规划、建设、运营由政府或相关权利方决定，不构成出卖方承诺。

3. 学区划分、入学条件以当年教育主管部门公开文件为准。

4. 户型图、效果图、示意图及数据资料仅为设计意向或概念展示，因规划、设计变更及施工原因可能调整，最终以政府核准文件及双方签订的《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

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