民法典后，一方擅自出售夫妻共有房产签订的卖房合同是否无效？
此次民法典编纂在完善原有法律制度的同时，亦对不少法律规则进行了重新建构和修改，在合同领域，有些规则的变化甚至是颠覆性的，其中关于无权处分合同效力问题的变化对于婚姻案件中一方擅自出售夫妻共同房产时签订的合同是否无效，影响很大，值得注意。
原来《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，而《民法典》第五百九十七条第一款则规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”
什么意思呢？
简言之，原来，如果卖方没有处分权，权利人又没有追认或订立合同后卖方没有取得处分权的话，则所签订的买卖合同无效。而根据《民法典》新的规定，卖方即使没有处分权，其签订的买卖合同并不是无效，而是有效了。《民法典》删除了“经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权”的规定。
具体到婚姻案件中，比如夫妻俩婚后共有一套房产，男方在未经女方同意的情况下，擅自将房产出售给第三人，并与第三人签订了二手房买卖合同。按照原来《合同法》的规定，如果男方事后没有取得女方追认，即同意出售房产，认可男方签订的二手房买卖合同，那么该合同法院就会判定无效，而按照现在《民法典》的规定，男方与第三人签订的二手房买卖合同则为有效合同，无论女方是否同意或追认。
为什么这样呢？
这涉及到合同效力与物权效力相分离的问题。合同，只要双方自愿签订，没有法定无效情形，就是有效的，而物权，则是以办理登记作为生效要件的，没有办理登记，不发生物权变动的效果。无权处分，可能会导致合同无法继续履行或履行不能，使得买方无法获得标的物的所有权（物权）。但，不能获得物权（所有权）只是合同签订后的履行效果，而不是合同无效的原因。简单来说，合同履行不能不等于合同无效。
如上述案例，男方未经女方同意，擅自将夫妻共同房产出售，与第三人签订二手房买卖合同，如果女方最终不同意也不配合办理过户登记，那么，男方将无法将房产过户到买方名下，买方也无法获得房产的所有权（物权），此种情况下，虽然出售房产未经女方同意，但男方与第三人之间的合同仍然约束买卖双方，男方应向买方承担不能过户的违约责任，但不能因为无法过户而认为二手房买卖合同无效。
《民法典》如此规定，就是采取了合同效力与物权效力相分离的原则，从而尽可能确保合同效力，促进交易，让违约的人承担违约责任，而不是缔约过失责任（缔约过失责任要区分双方过错大小），更有利于保护交易守约方。
是不是夫妻一方擅自出售夫妻共同房产所签订的合同都是有效呢？
并不能绝对。
《民法典》第一百五十四条规定“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”根据该条规定，如果有证据证明买卖双方恶意串通，损害他人合法权益，则买卖合同依然会被法院认定无效。
比如：夫妻婚后有一套住房，房产证上写了双方的名字，后因夫妻感情交恶，男方未经女方同意，将房子低价（低于市场价30%）出售，第三人明知男方与妻子感情不和，房产证上是夫妻二人名字，仍然与男方签订了二手房买卖合同，女方知道后，要求确认男方与第三人之间的二手房买卖合同无效。
此种情况下，就属于恶意串通，侵犯了女方的合法权益，法院有则会认定二手房买卖合同无效。
但，如果上述案例中的房价与市场价一样，第三人并不知道夫妻双方感情不和，只是没有查验产权登记信息，这种情况下签订的二手房买卖合同是否属于“恶意串通”？合同是否无效呢？
这涉及到“恶意串通”的认定问题。一般而言，恶意串通是指双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的行为。要求合同双方需要有所“通谋”或达成某种默契，而且要有“恶意”，属于主观心态的认定。仅凭第三人没有查验产权登记，就认定“恶意串通”确实有些牵强。而且，《民法典》采用合同效力与物权效力相分离的原则，旨在尽量确保合同效力，如果仅凭第三人没有查验产权登记信息即认定存在“恶意串通”显然不符合立法本意。
之前由于各地法院把握尺度不一，有的认定合同无效，有的认定合同有效。《民法典》生效后，对于“恶意串通”的认定很可会趋于严格，从而严格遵守合同效力与物权效力相分离的原则。因此，今后，在婚姻案件中，如果一方擅自签订合同出售夫妻共同房产，再向法院请求确认合同无效，败诉风险大大增加，应当慎重。
是不是女方权益就无法保障了呢？
不是。
《民法典》虽然肯定无处分权人签订的合同有效，但只是强调在合同履行不能的情况下，无处分权人应承担违约责任。合同有效不等于物权变动。
如前所述，即使男方擅自签订了房产买卖合同，但如果女方不配合过户，买方依然无法获得房屋产权（物权），合同虽然有效，但只在卖方（男方）和买方之间有约束力，女方并无配合过户的合同义务。因此，此种情况下，女方只要不配合过户即可。
当然，有些夫妻共有房产只写了一方的名字，此时房产登记一方如果擅自出售房产，可能另一方不需要配合就能过户，这种情况下，除能证明“恶意串通”外，只能请求擅自出售房产一方赔偿损失或分割售房款。
