我们这个山城，特别是城镇化不断发展的过程中，有些人看到了其中的利益，便打起了宅基地的主意，同时苦干了一辈子都见不到钱的农民，转让一处宅基地便能取得可观的利益，宅基地流转在我们这里便成为一种发家致富的普遍现象，最近接到好几个当事人都来咨询宅基地流转的问题，便促使我想探讨下宅基地流转的问题
据我所了解的法律规定及政策规定，是限制宅基地流转的行为。国家政策已多次明确禁止城镇居民购买农村房屋和宅基地。《担保法》第37条规定，宅基地使用权不得抵押。
现在探讨下限制流转的问题，在司法实务中处理宅基地使用权纠纷时，主要把握以下几个原则，宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：（1）城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定为无效。（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人的主体资格，应当认定无效。（3）向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。（4）受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应当认定无效。
《物权法》第155条规定已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。这条可以说宅基地是可以转让的，但需要具备一定的条件，（1）转让人拥有二处以上的农村住房（宅基地），（2）转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员（3）受让人没有住房和宅基地且符合宅基地使用权分配条件（4）转让行为须征得本集体经济组织同意，（5）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。同时我国《土地管理法》第62条明确规定第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，总之出让还是受人都需谨慎。
Ps：最近比较忙，都没有继续婚姻是什么的探讨，后续会跟上的。
