一 MLF知识及影响
【人民银行开展MLF操作】2017年01月24日，为维护银行体系流动性基本稳定，结合近期MLF到期情况，人民银行对22家金融机构开展MLF操作共2455亿元，其中6个月1385亿元、1年期1070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10BP。
据数据显示：此次是MLF操作史上首次上调利率，也是政策利率近六年来首次上调。由于MLF与银行执行的存贷款利率以及银行间拆借利率有很强的正相关性。因此，这次，MLF上调利率，也被解读为利率的间接性增加。
那么，什么是MLF呢？给大家普及一下基本知识。
所谓MLF（即中期借贷利率），是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具，对象为符合宏观审慎管理要求的商业银行、政策性银行，可通过招标方式展开，采取质押方式发放，金融机构提供国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债等优质债券作为合格质押品。从期限上讲，有6个月期限，有1年期限。
MLF增加，会给房地产商、购房者、投资房客带来什么样的影响？
1.MLF增加，这是当局认为中国经济整体向好的认同；
2.MLF增加，对于社会经济主体而言，特别是由于房地产企业资金链的特殊性，会增加经济运营成本，会在一定程度上对企业包括现金流在内的资金链造成影响。如处理不及时，有可能造成资金链断裂；
3.MLF增加，对于自购房者来讲，会增加还贷成本，增加由于买房带来的持有压力；
假如很不幸，由于购房者所属企业处于经济下行通道，有可能会还不起房贷，而引起购房者断供，房屋被银行收走的结局。如果断供在市场占据极小的份额，多米诺骨牌效应就会发生作用。到时，房产价格有可能出现雪崩。
多米诺骨效应，指的是在一个相互联系的系统中，一个很小的初始能量就可能产生一系列的连锁反应。
多米诺骨效应是心理学的范畴，也是经济学的范畴。
4.MLF增加，对于投资房客而言，交易时会增加买房者的成本，进而增加转售难度。
二 房屋的产生过程
众所周知，房屋是这样产生的：1.规划局规划→2.地产商投标→3.土地平整→4.建筑主体施工→5.外墙、内墙等装修施工→6.防水工程施工→7.特殊施工（避雷施工、防震施工、防塌陷施工……）→8.质监局通过验收，上市售卖
在这上面链条中，从第二阶段到第七阶段涉及到各行各业的施工企业，既有土建企业，也有装修企业，还有装修企业，……
MLF的增加，就会对各种施工企业的经营产生压力，资金使用成本增加。由于房地产链条的特殊性，都是先由房地产商先行垫付一定比例资金，之后根据工程进度结账，再在最后阶段截流一定比例资金作为房屋交付后的缮款。
从以上描述，可以得出：MLF增加，提高房产商的资金使用成本→提高房产商的资金使用成本，就使得房产商在给施工单位结算工程款时出现各种各样违约→工程款结算不及时，使得施工单位垫资施工比例增大，资金周转也应声出现问题→施工单位和房产商出现经济纠纷→出现经济纠纷，诉诸法律，解决；或者通过顶账房解决
不管通过哪种方式解决问题，都会造成不良的社会影响，造成房产商的信誉下降，造成购房者的信心下降，造成房屋产权证下发困难。
三 国家现行房产政策
1.2016年12月16日的中央经济会议进一步明确了房屋的居住属性；
在这次会议中，较为明确的反对房屋的金融属性。对于房市而言，理论角度对房市产生抑制效果。
2.提高首付比例、取消首付贷等金融产品，增加人们拥有房屋的门槛；
3.规定一对夫妇在一个城市只能购买两套房；
4.明确规定本地离婚夫妇在离婚多久不可以买房。
进一步打击利用离婚这种心态炒房行为。
……
以上种种政策出台，在宏观层面、在金融角度、在需求角度在房市造成一定下滑，以此来影响房市走向，实现当局对房市的调控目标。
四 房屋的价格组成
1.房屋的建造成本、各种税费；
2.房地产商的人力成本、宣传成本以及运营成本……；
3.房产商所处的城市在国家层面中的定位，即国家规划：是属于鼓励性的城市？还是属于一般性城市？或是属于国家限制性的城市？
这个起决定性的作用。它是当地房市的走向的风向标。
4.房屋所在城市的地段决定它在当地的售价；
5.房屋的定位如何；
房屋是经济适用房、是商品住宅、还是别墅，这些居住功能，也是房价的比较决定性的因素。房屋的绿化率、容积率也是重要的衡量指标。
6.房屋的周边配套设施；
房屋周围的银行配备率、医院配备率、学校资源（以及是否名校）的配套，都是房价的重要影响因素。
……
五 总结
从房屋的金融产品进行收紧，提高拥有房产的门槛；从房屋的需求进行压制，打击金融投资；从房屋的购买条件进行限制。一件一件进行叠加，对房产进行调控。
对于国家鼓励的城市，高素质净人口持续流入、高校以及医院的汇集、高素质优质企业扎堆……，再一次聚焦优质城市的优质基础服务水平，大大提高基建建设、医疗资源、教育资源的服务水平、以及这些从业者的从业水平。以此，形成一个正向循环——越优质越聚集，越聚集越优质。因此，在这样的城市中，房产价格不会怎么下降。在将来的发展中，还会有一定程度的上涨。
对于一般性的城市、对于国家限制行业所在的城市，MLF的推出，有可能就是从头浇下的一盆冷水。
文字：王跃英；图片：网络
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