有房，本是一件开心的事，但是如果欠一屁股债，马上要逾期了或者已经逾期了，这就让很多人焦虑了，担心房子会不会被法拍，让家人无家可归。
很多人说把房子卖掉或者转走就行了，事实是你们想的太简单了，这个问题很多客户都咨询过我，大致说下为什么难有几个原因，某些人可以对号入座下：
① 房子刚买，手续、房本这些都不全，做不了抵押，也难卖出去；
② 降价厉害，房子不咋样，卖不出去，或者短期卖不出去；
③ 已经做了抵押，没什么空间不好卖；
④ 最最重要的一点，很多人负债都是瞒着另一半，直到快逾期或者已经逾期了另一半才知道，如果是夫妻共有房，做抵押也好，卖也好，都需要双签，这就导致很多人根本来不及处理房子，就已经逾期了。
第4点是最重要的，接触过这么多债务重组客户，如果有房，在没有逾期之前，但凡有点办法能搞到钱，都已经被榨干了，独有房，但凡能抵押的基本都抵押了，夫妻共有房，银行抵押不了，有些就拿去做私人抵押了。所以，真到快逾期了，很多人的房子是很难快速卖掉的。
言归正传，扯太远了。
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今天聊的话题是：如果逾期了，夫妻共有房会不会被强制法拍？
先说个真实故事：
忘了客户顾先生是几月找我的了，顾先生是在苏州，一个民营单位上班，已婚，有一套夫妻共有房，当时负债有点高，马上要逾期了，问能不能做债务重组，因为是普通单位，负债又高，就做不了重组。
当时也聊到顾先生的负债他老婆是不知道的，我就建议他尽快坦白，马上要逾期了，迟早得知道，另外房子也得尽快处理。
过了一个月，顾先生就和我说，为了保住房子选择离婚了，净身出户，把房子产权归他老婆，也拿到了离婚协议书，问我是不是这样，房子就不会被法拍了。。。。。。
顾先生的做法从男人角度讲，虽然负债瞒着老婆不对，但至少最后也是体现出男人的担当，想保住这个家。
为了保住房子，我相信不止顾先生一个人选择了离婚这种办法，那这种办法是否可取？到底什么情况下夫妻共有房会被强制法拍？
# 哪些房子不能被法拍 #
首先得强调一下，“欠债还钱，天经地义”，你有房，说明有资产，法律为了保证债权人的权益，强制执行 被执行人的财产是基本原则，从道理上讲也是对的。
但是也有例外，存在一些特定情况，即使被执行人名下有房产，也可能不会被法院受理：
1、房产无产证等不具备拍卖条件
像农村自建房或者“小产权房”这些没有产证的房子，无法确定其权属关系，也无法进行正常的市场交易，不具备拍卖条件，法院通常不会对这种房产进行处置。
2、虽然有产证，但是房产价值过小
法律不仅要维护债权人的权利，也要保障债务人的基本生存权利。唯一住房就很有可能涉及到债务人的基本生存权利， 所以最高院规定了唯一住房面积如果超过了最低生活标准（当地廉租房保障面积），或者从拍卖款预留5到8年租金，满足其中一个条件就可以拍卖，反之就不能拍卖。
这里面有两点，分开来说。
① 唯一住房面积如果低于最低生活标准，就不能被拍卖
关于最低生活标准，即廉租房保障面积，各个地方的标准有所不同，大致是在20平方米左右，简单说，如果债务人唯一住房面积超过了20平方米，就可以成为可执行的财产，如果没有超过20平方米，法院是可以不拍卖这个房子的。
涉及夫妻共同房产，廉租房保障面积就要叠加，按两个人算，在40平方米左右。
在内地，20平方米以下的房子还是比较少见的，香港可能会多一点，但是如果是夫妻共有房，按40平方算，那有些房子就满足了，特别是一些公寓，差不多都是这个面积，那就不能拍卖。
有人说我的是商铺，面积才10个平方，是不是也不能拍卖？大哥， 商 铺不是住房，它不是生活必需的，因此是不符合的。
② 从拍卖款预留5到8年租金
这一点也是法律对债务人基本生活的一种保障，意思是会从房子的拍卖款中预留5-8年的租金给负债人作为租房使用。 单身 负债人 是单人间的租金标准，夫妻就可以是一居室的租金标准。
当然，上面说的前提是房产价值跟预留租金之间不能差的太悬殊，要是40平的房子价值在数百万以上，预留租金只要一二十万，肯定也可以拍卖。如果房子价值也就是一二十万，这种可以不拍卖。
举个例子：
张三和李四是一对夫妻，他们的唯一住房面积为45平米，市场价值300万。 因为张三的公司破产，他们欠下了巨额债务。 法院在考虑是否拍卖这套房子时，首先计算了最低生活标准和预留租金。 最终，因为房子的价值远远超出了预留租金，法院决定拍卖这套房子，但同时确保了张三和李四在拍卖后有足够的资金租赁合适的住房。
3、房产价值虽大，但有抵押，抵押金融大于目前的房产价值
抵押权人作为优先受偿权人，如果拍卖的钱还无法覆盖执行费用及目前抵押金额， 称为无益拍卖，法院通常不会强制拍卖该房产。
特别是现在房子降价厉害，比如负债人的房子目前估值100万，但是还欠银行抵押80万，法拍价格大致在房子估值的6-8成，也就是能拍个60-80万，还不算各种执行费用，这种法院肯定也不会吃饱了撑的没事干。
4、房产价值远超申请执行人的债权
当被执行人名下的房产价值远远大于申请执行人的债权时，比如欠款只有10万，房子值100万，因为10万欠款拍卖房子，显然也不太合理，在法律上就是按照比例原则房产就不适合执行，款项就要从其他地方执行到位。
看完之后，大家应该清楚哪些房子会被强制法拍，哪些房子不能法拍，其实像顾先生选择离婚的方式来保房子，就是想利用第一点，无法确定房子产权归属，让法院无法法拍他的房子。
