昨天有个好朋友咨询，她有一套房子想转给妹妹，问走买卖程序还是走赠与程序，哪一个缴纳税费更少，更划算？

买卖房屋（住宅二手房-普通地区（北上广深除外））需要缴纳哪些主要税费：

1. 营业税及附加（卖方）。2016年营改增以后变为增值税，5.55%；满2年免增值税。

2. 契税（买方）：2017年2月以后，首套房（家庭唯一住房）90平以下1%，90平以上1.5%；二套房90平以下1%，90平以上2%。新政之前是三个档次，这次新政有助于刚需以及改善型购房者；

3. 印花税：双方各0.05%；

4. 个人所得税（卖方）：(本次价格-原值价格-交易过程中产生的税收-其他费用)*20%(也即是：差额的20%。)或者是 总房价1%的额度缴纳。满5年唯一的住房免交。

赠与房屋需要缴纳哪些税费：

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）规定：

一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与以上所列三项中以外的人，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，需按照‘经国务院财政部门确定征税的其他所得’项目，缴纳20%的个人所得税。其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。其实简单来说，就是征收全额房款扣除受赠人支付的相关税费后的20%，这将是一笔巨大的开支。除了多征收受赠人的个税外，其他所收税费与买卖房屋基本一致。

为了堵塞税收漏洞，该通知还规定：受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。此款规定，就没有例外，不论是否是此前所列三项，即所有的受赠人获得赠与房屋后，再行将受赠房屋转让他人时，要再缴纳一笔个人所得税。算法为：（转让受赠房屋收入-原赠与人购置房屋的成本价-两次转让的税费）*20%。

总结：特殊人群间赠与房屋，第一次赠与时比买卖房屋少缴纳营业税以及个人所得税，但是再次转让此房屋时，须多缴纳一笔个税；非特殊关系的人群之间赠与房屋时，在赠与时就要缴纳巨额个人所得税，再次转让房屋时须再缴纳一笔个人所得税。此规定，基本堵住了为节省税费想走赠与方法之路。三项特殊人群之间，不考虑再次转让他人的，可以选择赠与方式。其他人之间转让还是建议走买卖关系之路。

（仅个人分析，不当之处请批评指正！）