最近经常有购房者来咨询付了房款交不了房、所购买的期房工程烂尾了，付了房款找不到房地产商、所交房屋质量有问题、房屋的构造与口头约定不符等等。
为什么会出现这些问题呢，原因在于购房者在购房时没有查阅房产的五证和两书，以为付了款就可以万事大节等着开发商来交房了。殊不知，这里隐藏着巨大的风险，就会出现了上述的种种问题。
下面让我们一起来了解一下什么是房产的五证两书。
什么是房产五证：
五证是指房地产商在预售商品房时应具备的《国有土地使用证》、《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。
房产五证之一：《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。是由市国土资源和房屋管理局核发的。
房地产商没有取得《国有土地使用证》，也就办不了其他证件。在土地上所建房屋是违法建筑，不受法律的保护。
房产五证之二：《建设用地规划许可证》
《建设用地规划许可证》是由城乡规划行政主管部门核发。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
房产五证之三：《建设工程规划许可证》
《建设工程规划许可证》是由城乡规划行政主管部门核发。是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
房产五证之四：《建筑工程施工许可证》
《建设工程施工许可证》是由县级以上建设行政主管部门核发。
是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
房产五证之五：《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。
其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
什么是房产两书：
房产两书之一：《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，房地产开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
房产两书之二：《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
房产两书是房地产商在商品房交付使用时，向购房者提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
有了房产两书，在出现房屋质量、房屋构造问题可以要求房地产开发商承担责任。
五证两书中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，有这两证表明所购房屋属合法交易，受到法律的保护的。
购房者记不住看其他证件，一定要在购房时查看《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。
房地产商没有取得《国有土地使用证》，是不能取得在土地上建房资格的，建了房子也是违法建筑，也办不了其他证件，办不了房产权属证件。
《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。
房地产商没有取得《商品房销售（预售）许可证》就没有出售商品房的资格，就属于违法销售，可能购房者付了款却拿不到属于自己的房屋。
房产商拿出了《商品房销售（预售）许可证》，购房者要查看自己购买的楼层是否属于许可证预售范围内的销售楼盘，防止房地产商以假乱真，忽悠购房者。
上述五证不全，房屋质量没有保障，五证都没有，房地产商如同骗子拿了购房者的钱就可能销声匿迹了。
如果房地产商具备了五证两书，购房者购了房屋就可以安心入住了。
