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01
房源
2018年5月11日，夜，23:30
大虹桥茶话会刚结束，我回到家，习惯性的从冰箱拿出老婆已泡好的柠檬水，咕咚咕咚喝了两口。
习惯性的掏出手机，翻看着朋友圈。我每天晚上都是在这个时间淘笋，微信里1000个房产中介经纪人，无论再忙再晚，我都会坚持每天看完朋友圈，筛选里面有价值的信息。
照例，看到好的文案、好的图片，我会收集到资料库里，便于日后取用。
15分钟后，有一条朋友圈，吸引了我的眼球：
好房子一枪头：xx小区 外环内，65平 228万 单价3.4万 好楼层 有需求速联系，手慢无！
对于笋盘，我从来只看单价，3.4万，外环内，丰庄板块，小区挂牌均价4.6万，板式楼，房龄1997年，那一年的房子有喜气，HK回归。
3.4/4.6=0.74折！
一个中介的朋友圈发的算盘未必是真笋，所以，我习惯性的继续往下翻，继续找真相：连续五个中介都发了这套笋盘。
当一套笋盘，被五个以上的经纪人发了朋友圈，则这套房大概率是真便宜，你值得关注。
我脑袋里飞转，在匹配至我身边每一个近期想买房的朋友。
对，我找到了，就是他--孙师傅，认识五年，一直兢兢业业装修我的每一套房子。
他苦于没有购房资格，来上海20年，虽有一定积蓄，但一直未曾圆上海安家置业梦。
哪怕仅仅是一个很小的梦想：买一套西上海 200万 小两房 带客厅 中间楼层 自住。
梦想虽小，但有五个硬性条件，缺一点都不能买。
“喂，陈经理，一个半小时以前发过的那套房源，我想去看一下。”
“好的，孟老师，什么时间去看？”
“现在”
“啊？……好的”
笋盘出现，无论何时，都要去抢！
其实，我已经耽误了一个半小时，如果是一套及笋盘，不会等到这么久，你若钱票在手，当遇到这种机会，可以直接秒。
“老孙，15分钟后，到我家来接我，有一套房子适合你。”
他比我还兴奋，虽然八字还没一撇，呵呵！
夜，24:00整
我们来到了小区门口，与陈经理安排的同事碰面。
“陈经理此刻在浙江的高速公路上，油箱被扎破了。”
“辛苦了，争取做下这单，给他添点喜气。”
我们来到房子里，我照例拿出手机，打开指南针，偏东50度，偏南40度，朝向小歪。
小房间外侧带露台，但未开门，不能走出去，露台下面是门面房，再往外，一条小马路，双向两车道。
以上是这套房子的两个缺点：朝向差、靠马路。
各功能区通透全明，户型方正，厅略窄小，主卧室带阳台，比较大，可做步入式衣帽间。
优缺点一目了然，当然，最大的优点就是，便宜！
业内有一个计算笋度的方法，叫拆骨法，或者叫庖丁解牛法。
优缺点一个个拆开来计算，但不可叠加。假设一套房子有十个缺点，每个缺点，打折10%，综合累计，则房子不值钱！其实不是这样的。
用在这套房子上，朝向小歪和背靠小马路，二者也不可叠加。
“房东为什么卖这么便宜？”
“急用钱。”
“欠债？有抵押？”
“没有任何债务，没有任何贷款，但房东一个月内必须拿到90万，急用。”
“约房东，现在谈。”
“孟老师，现在大半夜的房东不住这里，明天我一定帮你约过来谈。”
“麻烦明天一上班就跟他约一下，这房子我要了。”老孙显示出了从未有的坚定，一定是前面几套都没抢到，这次再也不想错失了。
02
雨季
次日，上午，8:00
“陈经理，麻烦尽快帮我跟进一下房东。”
……
一直到中午，
“不好意思孟老师，房子已经卖掉了。”
“啊？怎么一直没有回话？”
“
房东电话一直打不通，他从昨天到今天一直在接中介电话，接了无数个，接到不耐烦，他直接把电话卡拔掉了，刚刚才联系上。”
“好的，但是你要确认此事。”
“孟老师，我确定房子已经卖掉了，而且是被其他中介卖掉的，我也想做你这单生意，没必要骗你。”
感觉似乎是真的，但......
下午，18:00，小雨
“孟老师，房子还在，没有卖掉，房东就坐在我身边。”
“？”
“我现在过来接你，当面跟你解释。”
…
“老孙，刚得知，房子还没卖掉，你什么时候过来，直接跟房东见面。”
在家门口楼下刚喝完粥吃过包子后的我，正准备回家。
正好，我干脆在这里等陈经理了。
五分钟后陈经理到了。
“孟老师，不好意思，是我没有了解清楚。我十分钟前刚刚才从浙江回来，昨天在高速路上油箱被扎破，拖车拖回来，远程电话沟通有误。我同事是这套房子的维护人，他告知我房东之前电话被打爆了，一气之下把电话卡拔了。而房东还有另外一个电话，这个电话只有我同事知道，现在房东就坐在我店里。而且在卖房子这件事情上，他只相信我们中介，且只相信我同事一个人……我们现在走吧。”
很多房东的确只相信一个经纪人，所以如果你的朋友圈经纪人若不够多，建议先加满1000人。
见到房东，我照例寒暄，照例坐到隔壁的会议室。
谈判时，不要长时间与对方坐在同一个会议室，一旦陷入尴尬场面，无法挽回。
陈经理来回穿梭两个会议室，我把所有的信息都了解清楚：
房东在上海四套房，无锡两套房，卖房急需拿到首期款90万，用于投资下一个更好的项目，此项目他已跟进两年，马上就会有较大收益，房子便宜点卖不是个事儿，未来半年内翻十倍赚回来，但就是要求一个月内拿到90万，后面的钱可以慢慢付。
此时，老孙也已赶到中介公司，迅速打了几个电话，确定了款项到位时间。
“同意，但价格麻烦帮我谈到200万”
“大哥，你就算杀了我，我也谈不下来呀！这套房子本身就已经很便宜了，还怎么压？我最多只能试着再谈一点价格，能谈多少就是多少。”
说完，陈经理就到隔壁会议室了。
压价的时候可以狮子大开口，但只能对中介说，不可以直接对房东讲。
中介的主要作用就是从中撮合谈判，至于后端的交易流程，都是附送价值。
砍价砍下来的都是净利润。
如果直接对房东压价太狠，很多脾气不好的房东会直接拍桌子，甚至甩门而去，后果不可挽回。
“这样吧陈经理，你尽力去谈，我们坐在这里等你消息。”
接下来的时间，我们两个坐在会议室，是有很多事情要做的：
一、反复核实钱款到位时间；
二、确定最高心理价位；
三、聆听对面动态。
这三件事情我们做得最多的就是第三件，我们都能很清楚地听到房东手机响个不停，而且每一个他都接，无一例外，都是谈房子，没错就是其他中介在打电话翘边。
五分钟后，陈经理过来。
“孟老师价格真谈不下来，他原本的挂牌价格是240万，刚刚才降下来，而且是降到230万，我朋友圈写的228万，他没有明确表态同意。”
有些时候，中介朋友圈写的价格未必真实，只是探了一下房东的口气，就写上去了，但房东并没有明确答应。
“陈经理，价格不是最重要的，麻烦过去跟他说一下，客户已经准备了10万定金，如果你的手机响个不停，我们这单业务还怎么谈下去呢？”
……
房东确实配合，中介告诫后，就把手机关了，这才是真正谈判的开始。
每一套房子的谈判都是拉锯战，我们从下午开始一直谈到凌晨两点，价格定格在225万，三个月内全款，中介费和税费，由房东和客户各自承担。
涉及到聊家常，聊事业，聊孩子，聊感情，聊养老，聊社会，聊经济，聊人生，聊爱好……聊人生的酸甜苦辣、世间百态，一切只为找共同话题，只要找到共鸣，聊到投机，房子注定是你的。
03
有戏
这次的谈判埋了一个伏笔：一个月内完款，再优惠5万。
房产买卖，任何的居间协议未必是定死的，只要没签正式的网签买卖合同，都有可商谈余地。
接下来的三天时间，老孙只做一件事：一个月内筹集到全款。
话说老孙人缘真是好，一个一个电话打过去，哪怕是水电工师傅也不放过，果真他做到了，有些人出借30万，有些人出借5万……一点点汇集，没多久就把房款全部确定。
正是因为谈判时埋下伏笔，最终争取到了这5万的优惠。
一周后我们如约来到中介签约总部，老孙与房东见面，如兄弟般热情，两人又聊得投机，顺势又砍了1万，这都是我教他的方法，最终拿下这套房子的价格是219万，而房子产证面积为66.52平，单价3.29万，税费和中介费各付，外环内普通住宅，即：除房价外，契税1%，中介费0.95%，再无其他费用。
同一个小区最高价与最低价，价差大都在20%内，即小区最低单价为小区均价9折，前面讲过，小区挂牌均价4.6万，换算小区最低单价为4.6x0.9=4.41万。
那么我们再来算下这套房子的折扣，3.29/4.41=0.75，即使扣除笋度拆骨误差，则也是在8折以内。
市场价8.5折的房子非常值得快速入手。
以上为惊心动魄的买入过程。
最重要的在这一句：可以贷款205万+30万。
关于贷款细节，又是另外一套科技树，本文不便展开，在线下的课程上可以聊。
04
总结
买自住房和买投资房，是完全不同的两个概念。
拿老孙这一套来说，要求必须限定在：
长宁北新泾，普陀长征或嘉定丰庄，其他区域概不考虑；
预算200万，稍微超一点问题不大；
只能两房，因为有两个孩子；
必须有厅，哪怕很小，因为人缘好，家里经常有客人；
接受无电梯，但只能中间楼层，老父亲80多岁。
哎呀妈呀，买一套自住房真难！整整买了一年，才算尘埃落定。
自住买房与投资买房永远是两条科技树，前者条条框框太多，很可能两年都买不到房子，除非退而求其次。
至于投资房，就是以涨幅为目的。
05
规划
大虹桥占地86平方公里，辐射十公里外，除核心的徐泾，华漕，华新，诸翟，九亭，江桥以外，还会辐射到长宁北新泾，嘉定丰庄，普陀长征桃浦，青浦赵巷，松江泗泾……
每当国家会展中心有中大型展览，这些区域的酒店都会爆满，价格翻五倍上去。周边住宅的租赁市场和买卖市场，都会跟进上去。从这几年的数据看，西上海的房价涨幅远远超过东上海。
很多人都知道，2018年11月6至10日，国家会展中心有一个全球瞩目的展览--国际进口博览会，世界各国首脑都会来参展，规模空前。国家会展中心里面的洲际酒店，已提前半年以5300元/日的价格出售完毕。
而老孙买的这套自住房，正是在大虹桥辐射范围内。真可谓自住投资兼得。
在城市里拥有一套写上自己名字的房本，其意义是何等重要，无法用文字来表达，不仅是代表了从此之后有了安身立命之处，也是从无产转变到有产的标志，人生地位从此跨出新舞台。
一个城市发展方向上的房子，买一套少一套，地段不可再生，起码在我们这一代有生之年不可再生，城市发展过程中，早一步买房就能让你在城市卡位战中抢得先机。
社会竞争，说白了就是人与人之间的斗争，小时候竞争的是同班同学，现在是所有人同台竞技，早一步买房，早一步突出重围！
这才是本文的重点！
