01

没有丈母娘，就没首套房

带我走上房产投资道路的，有两个关键词：一个是地产公司，一个是丈母娘。

作为一个平面设计师，我在大学毕业后没有选择广告公司，而是进入了地产代理公司，帮开发商宣传楼盘。当时经我包装的楼盘卖的都比较好，我自己也慢慢喜欢上了这个行业。

当然，卖的好有两个原因的：首先得益于房地产市场，上海楼市在当时非常火爆；其次我确实比别人喜欢思考，每接到一个楼盘的宣传工作，我都会深度思考它的卖点在哪里。为了把事情做好，我宁愿晚下班或周末加班，也要把优势梳理清楚，给消费者一个不错的呈现。此外，当时上海很多地产企业都是国企，我们正从国企向私营转型中，作战速度比同行快很多。

这段经历不算太长，但让我学会了去买房子的时候，不要被外在的包装迷惑，要选择最有价值的，而不是看起来比较高大上的。

当然，在投资路上对我启发最大的人是丈母娘，她是我买首套房的助推者。

我是大学同学里面第一个结婚的，我大二暑假和现在的妻子恋爱，毕业半年后就去她家提亲，根据察言观色，这次提亲不太顺利，她的家人话里话外都透露出我没有房子、比较穷的意思。

回来之后，我反思了一下，就开始看二手房。自己公司代理的高端楼盘是买不起的，只能看看二手房，下班后和周末就一个工作--看房，没多久就在上海的内环中山公园板块买了一套41.98平的两室户，一九八几年建的房子。

买这套婚房，唯一的原因就是便宜。

当时中山公园的新盘价格介于7000~8000元/平米，我买的房子是5200元，月供1400元。买下之后我又简单地装修了一下，自己住一间，把另一间小一点的租出去，租金每月1100元，这样，我的月供就成了300元。

后来我就想，为什么不把月供做到零，甚至是负呢？于是我把整套房子都租出去了，租金2000块。自己又花了500块钱到其他地方租了一间，完美转型到0月供+免费租房。

没过多久，我把这套房子卖了，赚了20万。

这次经历颠覆了我对整个行业的认知，买到好的房子，不仅仅能娶到媳妇，还能当成事业来做。

02

房子或许是中年危机的出路

我从2002年开始正式研究房产投资，发现买房是可以划分成很多时期的。

最开始是消费期，一般出现在买首套房的时候，只关注房子漂不漂亮。接下来是消费兼投资期，除了漂亮与否，还要看它是否增值，买第二、三套房子就处于这个时期。然后是纯投资期，不考虑房子的外观、看上去好不好住（这些都可以通过改造解决），而是看盈利面、看赚不赚钱。

在我个人的经历中，第一个时期差不多用了一年；第二个时期也差不多一年；而进入投资期，却用了七、八年的时间。

为什么会这么关注房产投资，因为在我看来，这是解决中年危机的一条出路。

我身边有很多拿着百万年薪的人，其实生活得非常焦虑。人到中年，有了孩子，要承担奶粉钱、孩子的教育费用；还有月供，供着房子、汽车；工作上压力也非常大。面对90后、甚至95后的冲击，在公司的位置能不能保得住都是问题，说不定哪天就被淘汰了，甚至听说有的大型互联网企业建议员工45岁就要退休。所以，有些拿着几百万年薪的人，整天看不起别人，实际上是非常傻的，因为危机随时存在。

在这种压力下，如果你有几套房子，有几千万净资产，处境就会大大改观。即便你在中年失去了工作，也可以卖房来抵消生活开销。每5-10年卖一套，到了80岁房子卖完了，一生也度过了。当然，如果为子女考虑，需要做的可能更多。

如果有房子，决定你生活质量的就不是工资，而是你的财富结果。

我成为专业投资者的四个阶段的经验，可以分享给大家。

四个阶段经验：

第一阶段：筑基。1-2套，打基础，赚到小钱，获得了家人朋友的支持。这个阶段难点在于家人是否支持，可通过改善家庭生活环境为由获得支持。

第二阶段：明悟。3-6套，开悟了，觉得自己很牛，冲劲很足。关键是这几套房子都能赚钱，无论租金还是涨幅，一旦突破，即快速进入下一个阶段。

第三阶段：天诛。7-16套，全职于楼市，五雷轰顶，内心很纠结痛苦，上不去下不来。这个阶段最能考验一个人是否能坚持下去，现金流不足，月供压力很大，研究各种金融工具，玩弄各种贷款产品，突破后就直接打通任督二脉。

第四阶段：云清。17套以上，至高境界，寺庙住持层面，欲望降低，一般人很难达到。业内的云清主要是指个人成就，但是我觉得能把一些人带到第三个阶段，我就到达了云清。

虽然，这些道理听起来都不难，但一百人里面，能够真正去执行的只是个位数。

做好房产投资，为爱情提供保护伞；

做好房产投资，为家庭生活增添润滑剂；

做好房产投资，白头终到老。

03

年轻人买房一定要避开这三个误区

对于现在的年轻人来说，买一套房很不容易，甚至要搭上父母的积蓄，买错了就是耽误一家人一辈子。所以我想提醒大家，一定要绕开几个误区。

第一个误区就是，只想着买一手新房，不喜欢看二手房。

很多一手楼盘服务非常好，美女帅哥接待、饮料咖啡伺候，简直是五星级的，但羊毛出在羊身上，人员的工资、物料的消费都是要有人买单的。甚至有些售楼接待处还弄了壁画、水池、假山，都很漂亮，但房子卖掉后，都随着接待处一起拆除了，这些都是浪费的。

再说这些新房过了十年、十五年后都终将成为二手房，该旧的还是变旧，该老的还是变老。如果上涨，也是大家都一样，十年之后，你的十年房龄跟人家十五年的房龄没有多大差别。

如无特殊情况，我通常会选取一个区域周边的二手房，很少去选一手房，就是因为二手房的这些东西都去掉了，买的就是实实在在的。

不买一手房还有一个原因：一手房通常要等2年才能拿到房子，这两年间一直供着月供，没有产出。而二手房交易完毕就可以拿到，接着就可以出租，缓解月供压力。

当然，今年以来很多城市的一二手房倒挂，一手房不但税费少，房价也低，这是在限价之后出来的一个新现象，也是当下的红利期。既然倒挂了，我认为只有这种状态下，才可以买一手房。

经孟庆国老师之手改造的美房

第二个误区是，热衷买别墅、写字楼、商铺、旅游地产。

拿别墅来说，因为买房都是要金融杠杆的，一千万的房，大多数人会用3倍的杠杆来买，但是别墅就很难做到。别墅的总面积里大多包含地下面积，比如一套别墅500平，其中150平是地下室。那么，银行只会按照350平来发放贷款，而且是五成（只放贷50%）。极限情况下能到六成，但难度极高。

写字楼和商铺则属于金融属性不强的地产，住宅的按揭最长可以分30年还款，但这两类地产的按揭最多10年，而且也是五成。卖掉的时候，交易税费非常地高。

至于旅游地产也是非常不划算的，很多旅游城市季节一过，就沦为空城，房子不能带来任何经济效益。很多人认为，如果买了旅游地产，自己也可以每年去住，但实际上，大多数人旅游每年都会换地方的；要是真想消费它，很简单，自己去玩的时候租两星期就行了。现在玉龙雪山下面有很多别墅在卖，但卖不掉。

第三个误区就是，买了一千万以下人口的城市。

在我做房地产营销公司的时候，曾经代理过很多三线、四线城市的业务。到2010年以后，我就慢慢发现这个势头不对了，应该转回一线城市上来。因为三四线城市的产业比较单一，政府的收入基本来源于土地的拍卖。土地卖出很多，但人口却被大城市吸走了，房子供大于求。

所以，对于想买房投资的年轻人来说，我的建议是：只买二手房、只买住宅、只买大城市。

年轻人买房只要避开这三个误区，基本算一个合格的房产投资者。

04

给房产投资者的四个建议

如果你不满足于自住房，想给自己的人生加一道保险，成为投资者，我不妨将自己这十几年的投资心得分享给你：便宜才是王道，每单都不能亏，永远探寻价值，每天都要学习。为什么这么说，接下来我将具体解释。

第一，便宜才是王道。举个例子，香港房价在十年前和现在的差别不大，因为它已经很贵很贵，在高价位上翻一倍的时间是会比较漫长的，不知道要等到猴年马月。同理，深圳很多豪宅的房价差不多13万一平，等它跑到25万一平的时候，我相信那些3万、5万一平的区域已经翻倍了。便宜才能回报率大。

当然，不能只是便宜，选择的区域抗风险能力也要强，同时回报周期要相对短。如果我们把人口一千万量级以上的城市对比，哪个城市房价低，肯定就是洼地了。比如说长沙和重庆就很便宜，不到1万块一平米。

那么现在要不要去投资呢？举个例子，火车从时速0到时速150的启动是很慢的，但从150到300的加速就很快。我们进去的时间应该是时速150。也就是说我们买进的价格没有那么便宜，人家是1万买进，等个好几年；我可能是2万买进；然后同样是5万卖出，人家赚了4万，我赚了3万，但我用的时间更短。

第二，每单都不能亏。不亏的前提是不能买贵。本该卖5万/平的房子，你6万/平买进来，这时候，不管再好、再优质的盘，要扭转局面还是蛮难的。

第三、永远探寻价值。房产的价值是流动的，城市之间存在流转，城市内部不同区域间也存在流转。寻求价值要懂得看清风向。

举个例子，15年前，浦东新区刚刚开发，政府大力号召。但是很多人看不到价值所在，不去；现在浦东的房价已经是10万、8万了。当然，我们不是说政策一号召就立刻去，可以先观察几年，承诺的东西都已经建起来、都已经兑现了的时候，就可以进去了，虽然这时房价已经涨过一波了，但仍有很多空地待开发，最大的那一波一定还没到。

第四，每天都要学习。投资没有一劳永逸，只有日积月累，不断精进。当你拥有了很多不动产的时候，不是懂得单一的地产知识就能驾驭的了的，你在各个方面都应该有所进步。你需要研究人口、经济、市场；研究政策导向，各个城市之间政策上的差异；研究金融；甚至在面对面跟房东谈判的时候，你还要学习心理学。

掌握了这些，你还要懂得判断一个房子具体方法，我们称之为笋度。因为世界上没有两套相同的房子，户型、景观，采光都不一样；同一个小区有的房子靠花园，有靠变电站、马路，加油站，有的附带阁楼，露台，院子，有的抬眼望去就是绿地，这些都是不同的。

房产投资者学会这四招，叱咤风云！

为什么花这么多时间精力来研究房产投资这件事情，因为在我个人看来，非常看好中国的经济，中国的综合国力一直在持续地涨，人口不断的沉淀在一线、二线城市，给了房产市场巨大的发展空间。

很多人以为买了房子，就会被束缚一生，总以为房贷压力大，等有钱了再买。

殊不知越往后买压力越大，人口越来越往城市集中，城市土地越来越稀缺。

所谓的压力都是来自心里。

今年不买房，明年徒伤悲。