买过房的朋友一定遇到过，售楼部销售人员告诉你，买房有赠送面积。
一套90平的房子，赠送面积有时能达到20-30平方。
这么大块的面积赠送，确实是相当诱人的，你算来算去，很划算！
但，你清楚赠送面积里面的路子吗？
律眼君近日接到了一个因为赠送面积而导致的买卖纠纷，因涉嫌当事人隐私，针对纠纷双方，暂时昵称为二丫和铁蛋；
事情是这样的；
二丫向开发商购买了一套房，其中开发商“附赠”二丫一个地下室；
但地下室不计入销售面积，没有产权，同时不反映在开发商的买卖合同上，但归二丫实际使用！
几年过去了，
铁蛋找到了二丫，要买这房子！
双方合同约定，转让的房屋包含所有具有产权的部分，双方顺利交易。
铁蛋拿到房后，发现同类别的房屋都有附带地下室，自己的没有，从而导致纠纷。
铁蛋不干了，要这地下室，二丫当然不同意，二丫还想继续用呢。
于是铁蛋找到律眼君，要讨公道！地下室面积不小，整一整用作仓库很不错。
事实上，关注房产的，不论是已买过房的或者去看过房子的，基本上都多多少少听说过开发商所说的“赠送面积”。
律眼君只能说：全是套路。
赠送面积的部位多数为：露台、地下室、小花园、飘窗、阳台、设备平台、阁楼等等。
这些部位考虑到开发商的利润，通常是不影响容积率的，当然也不会做为建筑物的专有面积来登记了，自然也不会有产权。
赠送面积往往与各地方政府出具的《建筑工程建筑面积计算规范》有关；
因为赠送面积的类型非常复杂，本次仅讨论文中所涉案例；
并未做为专有部分面积转让的这个地下室，严格意义上来说，属于业主共有。
开发商单独指定为某一人独有则涉嫌违法；
此举侵犯了全体业主权利，业主有权要求该部分面积的实际使用者，即二丫返还原物、恢复原状；
二丫的损失则根据其与开发商之间的过错来分担；
因为涉及到“赠送面积”，搭售的房屋往往存在诸如楼层、采光、通风、尾盘等瑕疵，或者价格较同类型房屋要高；
同样，二丫在转让该房屋时，针对该地下室，同样涉及无权转让，铁蛋如果拿到该地下室，同样面临被业主要回的风险；
现在，抛开地下室所有权合法性不论；
在二丫和铁蛋的买卖合同中并未写明地下室归属的前提下，铁蛋能要到地下室吗？
其中涉及一个主物和从物的概念！
举个例子：
譬如，你去买一个锁，你一定是要有该锁要对应的钥匙，这时候，锁就是主物，钥匙就是从物，如果没有钥匙这个从物，锁也就无法正常发挥作用，就算是合同没有具体约定，从物原则上与主物一并转让。
问题一：地下室是房子的从物吗？
问题二：二丫是否存在故意隐瞒吗？
是否存在一方故意隐瞒而构成的重大误解，则需要从以下方面来看（1、地下室对于该房屋买卖交易的影响比重2、铁蛋是否明确询问过地下室的情况及归属3、该房屋的交易价格相较于别的同类型房屋是否过高）
铁蛋的纠纷之路不太平坦，但总体还是有机会的，拿不到地下室，要点赔偿金也不错哦。
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律眼君 | 财商法律领域深度观察的法律工匠
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