成都的房价在近一年的时间里一路飙升,一个朋友问我他现在有20万,要不要现在均价一万左右的小区买个小房子,以免明年放价涨到两万,到时候真的是什么都买不起了,可是他的女朋友觉得放价不会涨到这么高,可以先慢慢攒点钱买个离工作近的地方稍大点的房子,免得以后有孩子老人住不下.那么明年房子的均价会在多少,会不会在两万,以他们现在的收入水平明年能买的起房子么?我决定研究一下成都的人口,经济以及房价,做出明年房价的预测.
本来想在一篇文章里写完的,但发现内容有点多,所以按照分析抓取数据,探究本质,做出预测,三部曲写成三篇文章.
这是第一篇:抓取与分析数据
1.数据的抓取
利用python爬虫抓取了安居客上的小区数据,抓取的是二手房信息,因为新小区的数据实在是太少了.
抓取的结果与页面如图:
2.数据的分析
先对字段做一下说明:
ok,先随便做一些统计:
在售二手房数量:677225套
二手房均价:12538.8元
环比上月平均涨幅:5.92%
从这些数据来看,还不算太悲观,尤其是这个在售数量677225套,吓了我一跳,成都总共的常住人口12280485人,但估算一下有购房需求的12280485/2/10*2=1228048,除以二是认为男女一般只有一方买房,除以10是把所有人划分为10个年龄段,乘以二是认为只有两个年龄段的人有购房需求,20-30岁没有经济实力但要购婚房的,有一定经济实力40-50要换大房子的,677225/1228048约为55%,这么多二手房,如何卖的出去?这些放在第二部分来讲,继续分析数据.
二手房均价12538.8,还是分区域来看一下
分析到这里心里不禁倒吸了一口凉气,我以后最可能买房的地方房价都在一万五以上了
那么各区的在售房源数量呢?
没想到温江的二手房是最多的,69819套,天府新区的二手房数量也远超我的预期:52256套.此时我在考虑一个问题:当一个区的人口数量达到哪种程度的时候政府会开始想办法向外扩张,又会向哪个方向扩张,会将人口引流到哪个区域,如果能预测准确,提前投资引流目的地区域的房子,是不是会使得利益最大化,就像提前投资天府新区的人一样,但现在如果放开限购,继续投资天府新区会使得回报率最大么?这是一个要考虑清楚的问题,因为他关系到以后天府新区的房价,这个也放在第二部分来讲.但以现在的情景来看,似乎投资简阳是个更好的选择.刚需要买房子的感觉双流与龙泉驿是个不错的选择,房价适中均价在1万左右,可选择性多.
那么各个区的房源数量与房价是一个什么分布呢?
图中的数字代表在售二手房的套数,横轴代表价格区间,纵轴代表区.彩色圆圈越大代表房源越多.
从热力图上来看一下:
成都房价热力图
南边来个特写:
成都南部房价热力图
再来加上成都的地图一张
未来的地铁规划图一张:
成都地铁规划图
天府新区地块大,必定会有很多新的楼盘出来,可他现在的房价已经与市中心持平,还是在各种设施不完善的情况下,而且天府新区以后又能创造多少就业机会将人引流过去呢?从各区房价来看,是哪的地块小,哪的房价高,除了天府新区.那么最直观的感受就是房价与人口密度直接相关,所以要预测天府新区的房价必定要考虑到人口密度,所以天府新区的房价与未来人口密度直接相关,如何预测天府新区未来的人口密度呢?还是放在第二部分讲
关于房价的分布情况就先分析到这里吧,第二部分会探究一些背后的本质原因,有空了就慢慢更.
