. 慕尼黑登顶房地产泡沫报告
. 泡沫，它真的存在吗？
. 房价上涨，供需关系变化是主因
. 小结与思考
01 慕尼黑登顶房地产泡沐报告
2020年9月30日瑞士联合银行UBS公布了《2020年全球房地产泡沫报告》 。报告中将两个德国城市, 慕尼黑和法兰克福, 列入了有严重房产泡沫危险的名单。慕尼黑在2019年“强势”登顶后危险度再次大幅度上升，由2019年的2.01分上升至2020年的2.35分; 而法兰克福由2019年的1.71分甚至上升到了2020年的2.26分, 直接升至全球房地产泡沐第二名。
而在此之前，金融危机后成立的欧洲系统性风险委员会（简称ESRB)，在年报中也对德国房地产泡沐提出警告，认为通过2018, 2019年的房价走势分析，估计2020年德国城市地区价格仍会保持超高水平，其投资是相对有风险的。
德国是否会存在金融泡沐，这个问题的争议已经持续将近五年了。当然，如今的情况相比于前几年有一定改变，因此有必要重新审视：
02 泡沐，它真的存在吗？
首先需要承认，德国大城市房产价格增长是惊人的。专门从事房产业数据分析的网站Empirica 的房产报告显示，相比2008年，2019年慕尼黑房价上涨192%，法兰克福177%，柏林203%之多，即使考虑通货膨胀，其年平均增长率达到了7%-8%。同时根据Numbeo全球城市居住成本报告显示，慕尼黑房价与收入之间的关系系数（一定程度上反映了房产泡沐程度），其达到了17.45, 在整个欧洲高居第二。
众多专业人士认为在德国剧烈的房产价格上涨下隐藏着看不见的房产泡沐，认为这是一种投机式的价格膨胀。这自然也是情有可原。
如《罗生门》一片中所演绎的那样: 每个人都有自己的视角和立场，因此同样的事件会有完全不同的解读态度：
对于想要卖房子或者出租房子的房产经纪人，房产公司，可能喜欢把房产泡沐往小角度讲
而给房地产放贷的银行，为了自身和试图让顾客接受更高的利率，会喜欢把房产泡沫往大了说
而那些分析师，学者，及媒体，相对理性分析，让大众警惕房产泡沐的论调恐怕让他们更有利，同样也喜欢不断把房产泡沫挂在嘴边。
当任何媒体对其的解读都带有其自身立场时，我们一定要保持一个客观理性的态度对房产泡沐的问题展开分析。而理性分析的前提，是我们首先要了解：
房产金融泡沫是怎么出现的？
金融泡沫，指的是经济史上出现的不符合事务本身价值的剧烈增长，而其产生的原因，虽然多种多样，其根本动力有两点：
买家“投机式”的预测，也就是买家认为价格还会上涨，导致其向投资品不断增加投资额
大量“便宜" 的 "钱"，即银行能够提供给购房者相对低息的贷款，这也是全欧洲目前低利率政策的隐患。
可能已经有悲观的读者发现了，慕尼黑楼市目前其实是完全符合这两点的! 但其实区分泡沫与否，还有一个重要的核心要素，即其整体购置行为是否为明显的投机行为；还是说是其单纯由于大城市人口的不断涌入，而新的房源太少，高需求导致价格高涨。
03 房价上涨，供需关系变化是主因
小丰目前较为支持第二种猜测，即德国大城市房价上涨，供需关系的变化为主因。
为了验证其结论，小丰一方面查询了Empirica的德国房产空置率报告 ，其显示在一些空置率上升的地区（主要是柏林，慕尼黑等德国大城市), 其住房空置率从2004年至2018年持续下降，由3.1%下降至1.9%，其主要说明了更多的大城市房产被用作使用和居住，而不是进行房产的投机。
另一方面慕尼黑，柏林等一些德国大城市自身的城市环境决定了其对于全欧洲居民的吸引力。如慕尼黑，据2018年IW Consult的数据显示，慕尼黑是德国活力，可持续性，经济发展与繁荣度全方面的前部；而根据Numbeo全球城市报告显示，慕尼黑整体生活质量指数为177.13点，为全欧洲第11位；法兰克福整体生活质量为172.99点，为全欧洲第16位（北京整体生活质量指数仅为74点)。人们为了享受其大城市优质资源和基础设施的便捷，纷纷涌入大城市，愿意为了其整体的社会环境的提升投入更多的钱进入房产。
再者, 小丰还综合分析了历史上的房地产泡沐：房市对流动性和利率极其敏感 —— 1985年日本签订“广场协定”后为了避免日元升值对于国内经济的负面影响而大幅降息，导致巨大房产泡沐；中国2009，2012，2014-2016三次房地产价格回升，每次都与货币超发和低利率直接相关，经济衰退大环境下货币政策刺激下确实有可能会对房产行业的健康造成不利影响。
但同时也可以注意到，在现有货币政策不遭遇极大变更时，即使可能存在房产泡沐，也不会出现立刻破裂的危险。日本1989年开始连续5次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，导致1991年日本房地产破裂；1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，导致房地产泡沐破裂。在欧洲其低利率政策保持不变的情况下，在该时间段内金融系统不应有真正的风险，它更多的可能是一个"中长期"的问题，当欧洲渡过目前的疫情困难期，并多次重新调高利率时，就需要对于其房产投资的风险保持较高的警惕。
更何况考虑到德国目前的房地产繁荣，并不是完全靠贷款繁荣实现的。德国房地产的资金流相比于国际水平非常稳定，而且贷款发放的标准也非常严格，其买房首付额相对比较乐观，平均贷款还款率将近3%，整体综合资本价值较高。来自德国经济研究所（IW)的研究员Michael Voigtländer表示：“德国贷款审核及申请条件非常严格。”而经济调查机构的专家表示：虽然德国目前处于低利率时期，但是相对于德国较高的国民生产总值来说，平均国民负债额反而相比过去有所下降。
04 小结
需要知道的是，我们现在财富的增加，很大程度上并不是来自生产力的提高，而是来自于我们不断的侵蚀了我们明天的财富 —— 全球债务的助推，也就是说：我们一直生活在一个不断膨胀的大泡沫，相比于房产泡沐，通货膨胀稀释着我们的财富，消费我们的明天。美国在负债，全球各国政府在负债，全球各国的每一个家庭都在负债！既然是负债，对于政府来说，最有效的办法就是继续发行货币，用以稀释债权者手中货币购买力。
相对于存在并不能被明晰的，并且一段时间内在政策稳定下几乎不会破裂的德国房产泡沐，我们更应该警惕的，难道不是向全球发行美债无底线透支自己信用的美国和向各国发行国债无限制消耗自己信用的各国政府吗？
