2021年4月份以来，房地产市场发生较大的变化。金融监管部门出台“三道红线”的新规，房企融资受到限制，降杠杆已成为大部分房企的主要目标。刘全认为，金融监管机构对房贷进行了额度限制，银行业集中度管理制度出台，房地产金融政策全面收紧。金融监管机构严厉打击经营贷、消费贷等违规进入楼市，房地产金融红利逐渐消失。央行降准能有效增加市场流动性，社会融资规模有望进一步扩大，房地产市场可能会成为受益者。毕竟房地产行业一面是实体经济，一面是金融资产。
据国家统计局公布数据显示，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨6.1%；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.8%、3.7%。刘全认为，房地产业作为资金密集型行业，对资金具有较高的依赖性，金融政策是影响房价走势的关键因素。房地产市场在“房住不炒”的指引下，预计未来金融政策对房地产市场会持续收紧。主要是为房地产行业“稳杠杆”，金融政策对房地产市场放宽空间有限。房地产调控政策的主要目标以“稳房价”为主，防止房价出现大涨大跌，以规避房地产泡沫扩大和金融市场风险发生。
据中原地产调查数据显示，2021年1-6月份，全国100个城市土地成交楼面均价4318元/平方米，同比上涨13.2%；土地平均溢价率15.4%。刘全认为，上半年受供地“两集中”政策影响，土地市场供求规模出现下降，但优质地块仍引发房企争抢，导致土地成交楼面价和溢价率大幅升高。房地产金融“三道红线”和银行“两道红线”政策出台，房价有望出现平稳上涨。目前，房地产调控政策的主要切入点在金融领域，金融政策收紧的效果显现，房地产市场降温已成为大势所趋。
刘全认为，下半年经济发展将继续复苏，经济动能从外贸出口和房地产行业转换到消费和实体经济的进展缓慢，房地产市场仍是经济增长的支柱产业。央行降准能增加银行可贷资金规模，缓解个人按揭购房贷款额度不足，对自住购房需求形成了有力的支撑。流动性趋向宽松，银行利率平稳，可改善楼市资金面。下半年房地产调控政策将不断收紧，金融监管政策持续升级，房企资金压力加大，楼市红利结束了。
本文所述内容及意见仅代表作者个人观点，不构成市场交易或投资建议。本文是刘全的原创作品，未经许可，禁止转载，违者必究。
作者：刘全
时间：2021年7月16日
