由于建筑市场信息不均衡，资源渠道不通畅，目前建筑市场普遍存在工程中介现象，即中介人通过提供信息或促成签订承包合同，然后按照约定收取中介费，司法实践中因中介费是否应当支付引起的纠纷较多。本文通过对建设工程中介合同相关法律规定、中介合同的效力进行分析，再结合相关案例对中介费是否能够得到支持进行一一论述。
一、中介合同相关法律规定
《民法典》第961条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据法条规定，中介合同存在两种形式：
1.报告订约机会的中介合同。中介人接受委托后，将收集到的信息报告给委托人，从而提供订立合同的机会。
2.充当订约媒介的中介合同。中介人接受委托后，不仅要报告订约机会，还要居中斡旋，代为转达委托人与第三人意思，努力促成合同成立。
二、中介合同的效力
收取中介费的必要前提是中介合同合法有效，对于建筑领域的中介合同，我国法律、行政法规没有禁止性规定。因此，只要中介行为不违反《民法典》第143条，不违反《招投标法》公开公平公征原则，中介合同原则上有效。
（一）中介合同有效的3个前提条件。依照《民法典》143条规定民事法律行为有效需具备三个条件：
1.行为人具有相应的民事行为能力；
2.意思表示真实；
3.不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。
具体分析如下：
1.中介合同主体适格。目前法律法规没有明确的规定要求中介人需要具备相关资格。
对于中介人是自然人主体的：需具备年满18周岁（或16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源），能独立实施民事法律行为。
对于中介人是法人/非法人组织主体的：需具备相应营业执照（特殊情况需要相关资质，如招标代理）等，具备民事权利能力和行为能力。
对于承揽工程的委托人：委托人是实施建设工程的主体，《民法典》第13条、第26条对建设工程施工资质进行进行了明确规定，因此委托人需要符合《民法典》、《中华人民共和国建筑法》、《建工司法解释一》等的规定，需具有相关的工程施工资质（部分省市暂停劳务施工资质的除外），否则会因主体不适格导致中介合同无效。
2.意思表示真实。中介合同无欺诈、胁迫等违背真实意愿的情形。不存在一方以欺诈手段使对方违背真实意愿签订中介合同，也不存在一方或第三人以胁迫手段使对方违背真实意愿签订中介合同等情形。
3.合同内容合法。中介合同内容不能违反法律法规规定，禁止涉及围标、串标等违法行为。如果中介服务涉及“招标代理”等需要资质的业务，不能违反关于工程资质管理规定。同时中介合同内同不得损害国家、集体或第三人利益，不涉及促成签订无效的建设工程施工合同。
（二）无效中介合同的几种情形
1.中介人促成违反《招标投标法》的无效施工合同。中介人通过串通投标、借用资质中标后通过转让/分包等形式让委托人实际承包等形式，为不具备承包资质的主体提供中介服务，撮合承包业务，并签订工程承包合同的，中介合同因扰乱建筑市场秩序，损害社会公共利益，属于无效合同。（2025）京03民终6848号案中法院认为，徐某某与刘某1的中介合同约定“促使徐某某承包涉案工程”，而徐某某与刘某2的合同内容为“由符合资质的单位中标后交由徐某某个人承包”，违反《招标投标法》第五十八条“禁止中标人转让项目”的强制性规定，中介合同因扰乱市场秩序、损害社会公共利益无效。（2025）新32民终390号案认为中介协议内容扰乱招投标正常秩序，应属无效。
2.中介人促成转包、违法分包或再分包的无效合同。《民法典》791条，《建筑法》第29条、《建工司法解释一》对转包、违法分包等事项进行了明确禁止。（2025）鄂2801民初1039号案认为，某甲公司将劳务分包工程再分包给某乙公司（无劳务作业资质），双方签订的《水泥稳定碎石基层施工劳务合同》因违反《民法典》791条第三款“禁止再分包”的规定无效；而促成该无效劳务分包合同的中介合同，因“扰乱建筑市场秩序、损害社会公共利益”亦无效。
3.协助无资质、超越资质的委托人承揽工程。（2025）苏0682民初1455号案件中法院认为，原告代某1明知个人无施工资质，仍与被告蔡某2签订《居间协议》，协助其洽谈促成施工总承包合同，违反《建筑法》第26条的强制性规定；《周至县人民法院2024年度十大典型案例之四》法院认定，介绍不具备资质的个人承揽园林绿化工程（属建设工程）的中介合同，违反《建筑法》现行有效禁止性规定，扰乱建设市场秩序，应属无效。
4.利用优势地位谋取非法利益的中介合同。利用优势地位谋取非法利益的中介合同，若其内容违反法律法规的强制性规定、违背公序良俗，或以虚假意思表示隐藏非法目的，则合同无效；若涉及国家工作人员利用职务便利谋取非法利益，还可能构成受贿犯罪。例如（2025）湘1103民初3690号案例中，原被告虚构中介合同标的，以“居间协议”隐瞒迎合陈某要求给付好处费的真相，法院认定该协议无效，被告需返还原告居间费50000元。（2025）苏0682民初1455号案法院认为，原告代某1陈述“如果蔡某2不同意支付居间费，不会将项目介绍给**集团”，说明其利用发包人优势地位，以“居间费”为名谋取非法利益，该行为违背建筑市场公平交易的公序良俗，故中介合同无效。
三、中介费用能否得到支持
建设工程中介费是否应该支付，需区分中介合同有效与中介合同无效两种情形。
（一）中介合同有效，如中介人已经履约，且中介费不存在“显失公平”的情形，则应该按照约定支付中介费。
如果中介人依照合同约定履行了如实报告义务，促成了建设工程合同成立，不存在故意隐瞒重要信息或提供虚假信息，没有损害委托人利益的，同时约定的中介费标准不存在“显失公平”的情形，依照《民法典》961条的规定委托人应该按照合同约定支付中介费。
但是，在中介合同合法有效的前提下，若约定的中介费标准过高，法院可依据《民法典》的公平原则及中介合同相关规定，结合中介服务的实际劳务、成本、难度及行业惯例等因素，酌情调整中介费金额。（2025）桂07民终92号案件法院认为，涉案中标合同总金额为9359200元，而被告已支付原告中介费2616853元，如再支付2800000元中介费，那么中介费占比达到57.88%，可认定双方达成的中介费明显过高，显失公平。法院综合考量“中介工作量不繁杂且难度不高”“中介花销成本较小”等因素，参照广西壮族自治区物价局、住房和城乡建设厅《关于重新规范房地产中介服务收费管理有关问题的通知》的相关标准，酌定中介费为中标合同总金额的5%（即467960元），判决原告退还多支付的214893元。
（二）中介合同无效，中介费的支付应分类处理。
《民法典》第157条规定，合同无效后行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。结合建设工程中介合同的实务裁判，具体处理如下：
1.如中介人未实际促成工程合同成立，或虽促成但委托人未实际获取工程利益，已收取的中介费需全额返还。（2025）川0921民初519号案中，法院认为“原、被告系自然人，即便被告介绍成功，相关工程合同也属无效合同，故原、被告之间的中介合同也属无效合同，被告因无效合同而收取的介绍费也应退还原告。
2.如果中介人已提供媒介服务，且委托人实际承接工程并获取利益，法院可能认定“已收取的中介费是中介劳务的合理补偿”，无需返还，如法院认为已支付的费用过高，可能酌定部分返还。（2025）鄂2801民初1039号案中，法院认为“原告李某提供了中介服务，被告方因该中介行为实际进行施工并获取了利益，原告李某收取的50000元中介费可以作为提供媒介服务的折价补偿，没有返还的必要。
四、中介合同无效后中介人的成本费用是否应当支持
中介合同无效后，中介人是否有权要求支付成本费用，需结合中介人过错程度、成本费用的必要性及对方是否因中介行为获得利益综合判断：
（一）若中介人明知委托人无施工资质、工程存在违法分包/转包等情形，仍促成无效建设工程施工合同，因其存在过错，但若中介人已实际提供中介服务且对方因该服务获得施工利益，中介人可要求对其支出的必要成本费用进行折价补偿；（2025）鄂2801民初1039号案的观点，中介人虽有过错（促成无效合同），但已提供服务且对方获得利益，其收取的中介费（含成本费用）可作为折价补偿，无需返还。
（二）若中介人无过错，如对工程违法情形不知情等，其有权要求委托人支付必要成本费用，但需举证证明费用的合理性。
（三）若双方均有过错，如委托人隐瞒无资质事实，中介人未尽审查义务，应按过错比例分担成本费用。
综上，建设工程中介费支付的前提条件是中介合同合法有效，中介费数额在合理范围之内，中介人依约履行了中介义务。如中介合同无效，中介费不予支持，法院会通常会根据成本费用的必要性、过错比例、行业惯例决定是否支持成本费用。
