上节课我们主要讲了特价的坑，4招帮你避免贪小便宜吃大亏，分别是：高层接盘，楼盘有没有后期增值的潜力，产权存在纠纷和业主的债务问题怎么办？开发商的特价的房和尾盘是不是真便宜。很多人买房的时候，根本不看物业觉得让我买房的时候重点因素不是物业，重点还是房子对吗？物业算个撒呢？实际上物业不好会影响房子的增值，少则少赚10几万，甚至家居不灵啊，那我身边有很多学员之前遇到类似的情况来找我，物业对于房子其实很重要，那么，如何选择好物业，让物业有个好增值呢？首先最简单的，我们得上网查一下小区这家物业公司啊，口碑怎么样？成立的时间、以及规模和专业化啊，然后除了字面上，我们还要实际去看，他真实的会做到一个什么样的情况？所以我们今天就讲物业的坑，六个维度来选对安全无忧的物业。那我一个一个来给你讲

1）物业的第一个坑是安保是否严格

在一个小区里面，最重要的是安全嘛！所以安保很重要。如何看待安保是否严格呢，就看你进入这个小区容不容易呀，你会不会说两句话就让你混进这个小区呀，或者你只要低着头看手机或者假装打电话就可以混进去尾随进去，小区的物业保安要不要请你签来访登记表才让你进去，要不要给业主打电话，业主确认你是来访人员啦才能让你进去，这些都可以都可以证明这个小区是否管理严格呀，那如果呢陌生人不容易进去，那至少骗子和小偷也不容易进去，那这个小区就会相对安全一点，那这个小区的安保严不严格，就决定一个小区好不好很关键的要素之一，那么安保严不严格是态度问题不是能力问题。保安是一个老头，睁只眼闭只眼，爱搭不理还是保安是一个目光如炬严格筛选每一个进出小区的人。严格保证每一个业主和租户的安全的，绝不让人随意混进这个小区，看到陌生面孔会不会出面阻拦，这是很核心的一个要素。这就是我们给你说的一个安保的坑，你看我们经常说的一个笑话，刚开始我们买房的时候，保安都是1米8的大帅哥，20几岁长得又靓又有精神，声音洪亮，等交房以后呢！保安怎么换成一个60岁的老头啊！目光混浊是吧！睁只眼闭只眼你都不知道他睡着了没有，然后呢跟他说什么事都是好好好，但是一直没有回应，那么呢这个就很关键了，如果一个物业呢，有一段时间以后呢，它的安保依然保持这种感觉，这个物业就真花心思了，这个物业就好，这个部分就是我们说的安保坑。

2）第二个坑是绿化和卫生

当我们进入这个小区的时候，我们感受到最大是什么，啊，小区的草坪绿化有没有定期检修啊，旁边的草是枯死了还是翠绿呢？是一块一块凸出来还是有些地方秃有些地方不秃呢，还是说每个地方都非常均匀呢？有没有定期的剪草，有没有定期的修剪让他保持最好的状态呢！而绿化和卫生是非常快能够反映出小区物业维护的好不好的因素啊，每个小区都有养狗的小伙伴和业主，小区里面有没有狗狗大便，有没有岁乱扔垃圾呀，有没有果皮碎屑呀，这些因素都能够体现小区的管理严不严格，因为这些因素呢每一天都必须发生，每一天都必须维护，每一天都必须清洁才能做到，一直保持一个清洁的状态，绿化的状态，它是没有办法作假的。你随时去随时体现出来啦，所以如果他平时没有日日做，月月做，年年做周周做，他是没有可能维持一个好的小区的状态，所以小区好不好，就看绿化好不好，就看卫生好不好，因为这个考验的是日常功夫，考验的是日日周周月月年年，是吧，这个就是我们所讲的第二个识别的方法——是绿化和卫生的坑。

3）外墙是否有定期的整修

如果我们看到小区的墙面有脱落的，有掉下来几块砖，有坑坑洼洼的，或者颜色显旧了，老化了，风化了，看起来很破旧很多年前了，这个是正常的，因为再怎么好的材料，再怎么好的外墙终究会跟不上时代的审美，也终究会有折旧，会有损坏的状况，但是呢，这个时候呢小区的物业有没有对他进行定期的整修了，还是说十年八年没有整修了，这就有巨大的差别啦，一个小区的感官，一个小区的新旧程度，就会有巨大的差异啦，人靠衣装，美靠靓装嘛！小区的外墙就是一个小区物业的外衣，你穿的好看，小区他的档次就高，物业增值就比较好，住在这里也舒服，那么如果小区物业比较差，没有对外墙进行整修，任由他一直破下去，反正能用就行，这样使用了3年的房子好像用了十年一样，使用了十年的房子好像用了50年一样，这就会及其影响这个小区的增值和溢价，让这个小区的增值和溢价比旁边的小区要差，买这里房子的业主呢，可能物业费比较便宜，可能物业费少交了，但他损失的是物业不好所带来的巨大的房屋增值的可能性，最终买单吃亏的还是业主本人，最终买单吃亏的还是要买的新业主，好的小区的建筑外墙呢，一般都会进行定期的整修啊，残破的地方会重新刷漆，或者掉落的专重新补砖，有安全隐患的地方会及时补上，生锈破落的地方会进行修缮，那这个部分就讲了第三个外墙是否定期整修。

4）设备的状况和电梯的完好

小伙伴们，你有没有遇到灯具和对讲，讲到小区我们进去以后使用到的设备，比方说楼道，电梯是否完好，比方说对讲灯具是否亮，或者有些地方楼道就很暗，或者过了10天半个月没有人来修，每次走过的时候经常有一种倩女幽魂的感觉，那么对讲机呢，别人按门铃老是不响，别人在底下可着急的送外卖送快递可是就是上不来，你在楼上也不知道啊，过了10天半个月也没人来跟你讲，没人给你修啊，给你照成一大堆的烦恼，那这个是公共区域的，那么电梯呢，你有没有被电梯卡在那里半天出不来，觉得这辈子都到头了的感觉，有没有感觉电梯有时候不稳定，忽然会掉落一两层，有没有感觉电梯突然有一天用不了，就这种感觉啊，这些都是物业当中非常重要的标志，如果电梯不行了呀，说实话你天天坐电梯，心里毛得很，心里都没有安全感了，我这条命就交给电梯了，电梯不好我这条命就完了，那这些就是物业工作做得不到位了，电梯坏了是否及时修，没坏是否要经常检查，那这些都是要花钱的，这些都要维护的，这些都要实实在在去做笨功夫才能达到的好效果，所以我们经常说，看电梯的地板有没有磨损的特别厉害，有没有坑坑洼洼，电梯里面是不是有异味，是不是有定期的登记和复检，抽风系统是不是完好，如果去朋友家里对讲机是否完好，物业呼叫保安能不能够及时的响应和接通，呼叫保安的时候有没有回应，有没有及时来整理这些我们反馈的灯坏了物业坏了这些情况。而安全防御措施是否到位，这小区的软件，就靠小区的服务质量来决定了，这是非常重要一环，以上这个部分呢，就是我们物业坑讲的第四个设备的状况和电梯是否完好。

5）物业的反应

假如说你家灯坏了，墙裂了或者漏了水，或者不小心着了点小火，这些都很正常，生活中都会遇到，那么肯定找物业啦，一叫，10天以后再上门，哇，你可着急啦，那物业接电话的时候是否敷衍，响应的速度够不够快，能不能及时解决问题，解决问题的态度好不好，热情度够不够，这些都是决定小区的服务态度和服务效率。这是一个关键的服务的软件设施啊，我们说硬件要好，软件也要好，两手都要抓两手都要硬，多长时间响应和处理以后有没有反馈或者我们给他进行申请以后有没有及时来反映，解决这些问题就决定物业好不好，物业的软件好不好的核心要素，这些都是生活中很琐碎的小事，但是如果哪个细节没处理好，灯坏了没人修，电梯不能用了也没人管，对讲机坏了也没有及时来，家里漏水的时间都没人来上门，哎呀，住得很糟心啊！家居就不灵啊，这就是我们物业坑里面的第五个坑叫做反应速度坑。

6）物业的口碑

你去采访楼下的大叔、大妈，业主，这个物业好不好啊？好在哪里啊？缺点是什么啊？哪些需要改善啊？他们就会跟你讲啊，这个物业可不好了，保安凶得很，还不好通融，然后平时还牛得很，物业费收的可及时了，干活的时候都找不到人，那你买的时候可要小心谨慎了，口碑呢是没法造假的，特别是你去采访实际的客户，大妈，大叔，挑广场舞的业主，这些都是实实在在给你反馈的，问他们平时有什么情况啊？有没有哪些地方让你不满意的啊？因为他们都是住在这里的人嘛，最清楚了，也没必要骗你呀，那么邻居业主租客的口碑来直接反应这个物业好不好，以及他们不满意的地方在哪里？满意的地方又在哪里？能够最真实的反映这个物业好和不好的核心要素啊，因为如果你住进去以后，你也会遇到同样的问题呀，你也会遇到住在这里很久以后，很多问题没有被解决以后，那他们如果能够提前把这个问题告诉你，你至少可以决定我要不要买这里，还是我去找一个更好的小区，而且他们在这里住了很久的业主，是最了解这个小区的物业，是最真实的反馈，比书上写的不知道好多少倍，比互联网上夸这个物业有多么大的实力，有多么大的规模靠谱百倍。上诉说了这么多很多小伙伴在看房的时候，关注的是我自己住的舒不舒服，能不能忍，预算在范围之内能忍就能接受，但其实呢好的物业除了感觉让你贴心以外，

更重要的是房产稳步保值增值，他不止让你住得舒服，他还关系到你口袋里面的钱能不能变得更多，不信你看房的时候可以关注同样楼龄的二手房，看起来更新公共设施，看起来更干净物业更好的小区，价格往往是更高，加上现在的刚需买房更是挑剔，除了功能性需要外，好看就是生产力，颜值就是生产力，颜值好一切都好，不好的房子还入不了90后00后的法眼，因此我们在选房物业的时候比屋子里面的装修也许还要更加重要，为什么呢？装修凭借个人的意志随时可以改，但物业不容易改！

那么我们今天主要讲的物业的坑，叫买房一阵子物业一辈子，6大维度选定安全无忧好物业。分别是：小区的安保是否严格，绿化和卫生，外墙是否定期修整，设备的状况和电梯的完好，以及物业的反应速度和物业的口碑。希望大家永远不要在这六个坑上上当受骗啦！