借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行。为了让普通消费者知其所以然，并知道如何才能最大程度降低法律风险保护自身利益。
所谓借名买房，简单讲就是出资人（或实际产权人）借用登记人（或名义产权人）的名义买房。房产证的名字是登记人的，但房款均是出资人支付的。在此，本人将仅对普通住宅分析，不包括其他政策性房产（如军队经济适用房、政策性保障住房等），从以下几点进行阐述：
一、借名买房的主要原因
1、受目前深圳住宅限购、限售、限贷等政策影响；
深户已婚家庭限购2套，离婚2年内算二套，未婚单身限购1套，港澳个人限购1套，其他非深户连续满5年个税或社保限购1套，住宅3年限售；法人单位限购。
2、故意隐瞒真实的财产信息；
比如，夫妻共同财产的隐瞒或高官个人财产的隐瞒等情形。
3、其他原因。
二、借名买房的主要风险
1、登记人主张房产归其所有；
实践中，有些登记人见利忘义，否认与出资人之间借名买房事实的存在，企图将登记在自己名下的房屋占为己有。这种情况下，如果出资人没有充分的证据，法院有可能认定出资人与登记人之间构成赠予、借款或者其他法律关系，可能导致出资人最终房财两空。
2、登记人将房屋出售给他人；
登记人将房屋出售给他人，如果该买受人是善意的，则出资人无法要求该买受人返还房屋。
3、登记人将房屋办理抵押；
登记人可以持有产证去银行办理二次抵押，甚至向高利贷借款，导致房屋被抵押登记，对出资人日后处理房屋带来很大的麻烦。
4、登记人不配合过户；
如果出资人是由于限购不能购房的，若事后取得购房资格，但届时登记人可能不予配合。
5、登记人死亡，其继承人不予承认；
登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事或故意不承认借名之事，则登记人的继承人会主张继承该房产。
6、登记人的配偶主张该房屋为夫妻共同财产；
如登记人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。或登记人离婚，该房产可能被算作夫妻共同财产进行分割；也可能在婚内就被恶意采取加名、减名的形式过户至登记人的配偶名下。
7、该房屋被法院查封；
如果登记人欠外债，债权人可以在起诉登记人的同时要求法院查封登记人名下的房产，一旦被查封则房产无法过户。
8、该房屋被法院强制执行；
多地法院规定，人民法院对被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以自己与被执行人存在借名买房关系，自己是房屋的实际所有人为由，要求法院停止执行的，原则上不予支持。因此，出资人的房屋有可能因为登记人的原因被法院强制执行。
三、律师法律风险提示
正因为“借名买房”存在诸多风险，实践中为了规避风险笔者特提醒以下主要几点：
1、借名买房协议是有效的；
从法律规定和司法实践来看，绝大多数法院认为违反限购政策的借名买房的合同是有效的。
借名买房协议最好找专业房产律师制定，其中合同各个条款的制定特别重要，以书面方式确定该房产的实际出资人和权利人。有必要时，让登记人的配偶也在该借名买房协议上签字。
2、出资人保存好相关的购房凭证；
出资人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。相关证据包括：账单、存折、取款回单、发票等。一定要备注汇款用途是与“代本人支付购房款”的字眼。
3、出资人保存好使用该房屋时交纳的各种费用赁证；
出资人应当将使用该房屋期间交纳的费用发票进行妥善保管以证明自己为房屋的实际占有人。包括但不限于：有线电视费、物业费、水、电、煤气费等的收据、发票等。
4、出资人保存好该房屋的不动产权证书原件；
出资人应当将房屋产权证书进行妥善保管以证明自己为房屋产权证书的实际持有人。
5、若有必要，出资人与登记人可签署份长期的《房屋租赁合同》；
为防止登记人擅自处分或出售房屋，出资人可采取与登记人签订长期限（20年）租赁合同的方式占有使用房屋，利用“买卖不破租赁”规则，对抗善意的房屋买受人请求交付使用房屋的诉讼请求。
6、若有必要，可将该房屋抵押给出资人。
由登记人将该房屋抵押给出资人也是一种很好的规避风险的方法。
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