四线海边城市度假型房产的打造和运营逻辑

国庆长假前的周末，一家人去了惠州海边的度假型公寓，得益于大学同学在哪里购置了一套两居室的公寓，一线海景，有海滩，大型的水上乐园，可自住，也可外包管理，有专门的运营团队去操盘。就这次的游玩体验，有一些对度假地产的一些想法和思考。

这样的出游，可以定义为一种“微度假”，不需要舟车劳顿，不用太多准备，利用周末的闲暇时间，自驾游1~3小时的车程，带上家里的老人和小孩。出离喧嚣凡尘，融入到都市之外的世外桃源，寻求工作与生活之间平衡的一种健康休闲生活。

近几年，海边的公寓酒店楼盘已经遍布了广东的每一个海边城市，背靠大海的海边资源加入游玩的元素，大型水上乐园特色的主题，同时有一站式的服务体系SPA、健身房、商铺、餐饮等。

首先由度假主题来吸引消费者，消费者到了度假目的地之后，有完整的度假服务体系来围绕他们做服务，以及、制造更有黏性的、生意机会。

当度假服务体系满足了度假需求之后，再推度假的住宅。这个时候就会出现两种类型的客户分支：一种是纯玩的客户，第二种是最后买下房子的。这样，有了度假住宅之后又反哺整个度假服务体系的商业。同时度假的住宅会不间断的体验消费度假主题的这些内容，这就是整个的运营逻辑。它和传统度假最大的区别在于人群的重复消费、频次，包括人带人，介绍身边的朋友亲戚的特征是非常明显的。我的这个同学，就是体验式入驻后，出手购入了一套，交给运营团队打理，每月收租外，一个月有四天的房间业主特权，可以自己过来免费住，也可以送给亲戚朋友来住。

度假地产的灵魂是度假，先有度假再有地产，如果度假产品不出彩，吸引不了人，那么这个地产板块就是没有价值的。因为它远离城区，它作为第一居所和第二居所，都不具备成立的标准和价值。项目价值的基础一定是度假产品的价值，也就是说房子能卖多少钱不是房子本身，而是度假产品的价值。