4月30日，证监会、发改委连续发布相关文件，正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。因此，说是“新政”，其实也出台了有二十多天了，不算“新”了，但其中还是有比较有意思的几个点，希望能好好梳理一下：

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文件

由证监会与国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，是我国REITs市场建设的一个里程碑式的文件，公募REITs试点对于中国基础设施投融资体制的改革具有重大意义，其重要性，可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

同时，证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿》，是基础设施REITs首个规范性也是最关键的产品细则之一。该文件对产品的定义、参与主体的资质及职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监管等方面进行了非常细致的规范说明。

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焦点

优先支持仓储物流、交通、污染治理、市政工程等基础设施补短板行业；鼓励在信息网络等新型基础设施、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等领域开展；商业地产、住宅等房地产项目不属于此次试点范围。

优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域；支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利的设定；原始权益人企业信用稳健、内控健全，近3年无重大违法违规行为；经营3年以上，已产生持续稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力；现金流来源具备较高的分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

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产品

基金管理人须将80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，除此之外，其余的基金资产，应当投资于利率债、AAA级信用债、或货币市场工具。对于底层资产80%以上投向单一资产支持证券的这种限制，一方面的确可以迫使管理人对项目运营管理加强管理，维护投资人利益；然而，另一方面也将带来流动性的问题，因此剩余20%的部分要求用于高流动性资产。

要求基金收益分配的比例不得低于基金年度可供分配利润的90%。该比例是参照了境外REITs的普遍做法，能够对基金投资者提供较好的保障。

投资标的为基础设施资产支持证券的全部份额。基金通过特殊目的载体，获得基础设施项目全部的所有权或特许经营权。也就是说：基础设施基金80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。 因此，基金将拥有所投向的基础设施项目完全的控制权和处置权。

基础设施基金采取封闭式运作，即基金份额总额在期限内固定不变，份额持有人在封闭期内不得赎回。所以该基金的流动性要靠转让而非赎回。

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待完善

由于本次公募REITs优先支持的是基础设施补短板行业（前面已经提到），这些项目普遍存在投资回收周期长、持有期收益低的现象，如何寻找满足投资收益的项目则是各大基金的主要难点之一。

在产品交易结构方面，如果按照“公募基金-ABS-私募基金-项目公司-基础资产”的模式，则包含了项目公司（SPV）和两层嵌套（ABS、私募基金），实际操作难度较大，有可能会产生通道费侵蚀投资回报的问题。

“公募基金+ABS”的模式可操作性强，公募基金作为管理人，是REITs的核心角色，也因此对公募基金对项目的筛选、尽调、运营等方面的能力提出了新的要求。专业中介机构、不动产资产管理人的人才培养均需要一定的时间。在海外市场（如新加坡）的REITs市场中，往往基金管理人是专业机构，该专业机构与发起机构存在联系。

在税收方面，REITs通常需要对不动产进行资产重组，则视为交易行为，需缴纳增值税、土地增值税等。参考境外REITs，往往没有增值税、土地增值税等，在收入所得税及分红环节还常有一些不同程度的优惠政策。因此，未来税收优惠还存在着一定的发展空间。

总体来说这是一次不小的进步，是REITs市场建设的里程碑，也将助力我国中心城市、都市圈等重点布局地区的基础设施建设。