房产可自居可投资出租，等待升值。近期周边商品公寓开盘，地理位置在大湾区黄金地段，具有升值潜力。两年后交房，可以包租3年。最低50%首付，10年还完贷款。

公寓首当其冲的问题，就是没学位、没有办法落户口，只有40年产权。单价与周边住宅齐平。

融资和变现难度大，大部分的商办几乎是无法融资用以应急的。银行只接受住宅，不接受商办类的资产。

公寓、商铺类的房子，不能通过正常途经拿到和住宅一样的抵押贷款！当然额度低，高利息那种借贷除外。

在变现方面，高额的税费，并且也没有什么特殊的学区之类的捆绑属性，让二手公寓成了二手房市场无人问津的产品，因为卖不掉，有些房东甚至挂都懒得挂了。

因为绝大多数城市都是非存量房市场，无论是住宅还是公寓都有大量的新房供应。直接买新房，除了房钱和契税，基本没有其他开支，省心省力。

而二手公寓的税费详单，有如下内容：

综合起来，根据不同的情况，税多数都要在卖出价格的20%以上，甚至更高。

房产的升值几乎全靠的是杠杆，首付高、还款时间短，杠杆率和杠杆时间双双被压缩，除非房价猛涨，否则许许多多的综合因素下来，公寓不一定赚钱。

什么人适合卖？

当然，如果手头闲钱足够，首付没有压力，甚至全款；不需要落户、学位；而且公寓处于黄金地段，有升值潜力，不愁租出去，也是值得买的。长期持有，收租收到手软！