顺势而为地产复苏
原创 军哥说易 军哥说易 2022-04-29 08:08
收录于合集#地产5个
顺势而为地产复苏
——从“三驾马车”研判地产复苏可能性
一、不确定的环境下，“三驾马车”大概率靠投资拉动
自新冠病毒全球流行以来，国际地缘政治不稳定因素冲突爆发急剧，国内动态清零的措施虽有成效，但近期聚集性疫情仍在魔都上演并衍生出各种新状况。这些内外不确定因素，都给中国经济带来了新的压力和不确定性的加剧。
从股票市场，已经能感受到今年的经济下行压力，资金基本都有一定预期，
消费，持续受疫情影响，虽然具备人口基数，但消费能力恐短期难以回复，首先从需求端，伴随互联网、教育、地产、旅游等几个行业的周期及政策导向影响，短期内整体收入水平无法维持此前水平。其次从供给端，新技术尚未创造新的产品能够创造新的需求市场。综合判断，消费难以独立撑起拉动经济的重任。
出口，过去的增长势头也将趋于平缓，甚至存在下滑的可能，难言增长。从资金角度，美联储加息和缩表的节奏带来变数，俄罗斯石油绑定卢布、我国“史上最小降准0.25”等众多事件，对于我国的汇率影响短期还难以形成大趋势判断，出口订单短期达成难度增大。年内新一轮疫情对我国大城市上海、深圳等影响少则1月多则3月；满足外需的供应能力也将受到影响。同期，国外生产恢复，国外对我国需求可能降低。
在十三届全国人大五次会议，提请会议审议的政府工作报告提出，2022年国内生产总值（GDP）预期增长5.5%左右。该目标实际上高于过去两年的平均增速，投资大概率成了实现经济增长目标的主力。
二、投资拉动，房地产板块仍然是主力
2004年至今，这基建投资、房地产投资、制造业投资三大项占固定资产投资的比重平均接近75%，其中基建投资约占25%，房地产投资约占20%，制造业投资约占30%。
制造业投资在当前环境下，虽然没有具体数字，但趋势上当前经济环境下，国企外很难有企业有扩大生产的需求。
基建投资，已有25省市区发布2022年投资规划，总投资额超45万亿元，年度投资计划总额超11万亿元，项目立项、评审、实施周期长，短期迅速拉升，当前可能面临落地困难。
房地产市场在一季度明显拖累经济，也正因为此在下半年，市场恢复可以弥补经济增长需求，甚至可能有增长可能。一季度房地产新开工面积同比下降 17.5%，竣工面积下降 11.59%，商品房销售面积和金额分别下降 13.8%和 22.7%, 土地购置面积下降 41.8%, 截至目前100大中城市土地成交面积和成交总价较去年同期分别下降 40%和 60%。现在的缺口，如果在三四季度进行弥补，房地产市场有望进入复苏阶段
三、稳增长，政策环境逐步友善，地产复苏存在机遇
2月，国务院新闻办发布会和中共中央政治局会议提出，房地产层面还毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预 期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
同时央行和银监会表态频繁，表示在原有政策上逐步调整的可能性增大。数年的几大组合拳，从房地产投融管退四个环节，结合各地自身市场环境，各管控政策，有效的达成“房地产泡沫化金融化势头根本扭转”。相当于，宣告市场政策底构建完成，并为后续逐步调整房地产政策奠定了基础。从各部委的表态看，短期内，将解决房企的融资难、信贷难问题，帮助出清不良资产，长期看，将鼓励和协助房企向新模式转变，重构房地产市场新规则。
各地政策调整也与市场紧密结合，对资产的流动性注入活力，为房地产市场整体复苏带来春风。
伴随各项政策实施细则的落地和市场信心的逐步恢复，房地产有望在三四季度复苏。
