文/魏千洛
资深房产律师徐斌告诉你，房子应该这样买！
徐斌律师说：“欲行大善之事，必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。”
从律师的角度看买房，和从房产投资人的角度看买房，是完全不同的。
一方是规避风险，一方是财富增值。二者的重点大不相同。
今天我们就从专业房产律师的角度来看一下，如何避开买房的坑。
01
房子，买还是不买？
刚需的情况，应该买房，比如，等婚房结婚，不买媳妇飞了，得买。
非刚需的情况，是否买房，先考虑四种情景的后果。
A：不买房，房价涨了。结论：我们无能为力，再也很难买上房。
B：不买房，房价跌了。结论：好事。
C：买房，房价涨了。结论：好事。
D：买房，房价跌了。结论：合理控制贷款，房价如果下跌，只要有能力偿还房贷，风险是可控的。
B和C都是好事，姑且不论。
A和D的难受，斟酌看看，你乐于接受哪种？
解决了是否买房的问题，我们往下看。
02
买房前的坑
坑1：没有购房资格
买房第一步——购房资格认定
每个城市对购房人的购房资格要求不尽相同，你得确定自己有购房资格。
要户口，要社保，还是既要户口又要社保，详情可以去查询当地购房政策。
自以为有购房资格，交完定金，才发现自己并没有购房资格，导致毁约。
购房资格认定，这里涉及到两个概念。
认房和认贷。
-认房，是指该家庭在房屋登记系统或合同网上备案系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上；
-认贷，是指该家庭在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，再次申请贷款买房时，该房将界定为二套房或以上。
因为认房和认贷，导致原本以为有购房资格的人，或是以为首付三四成能买到的房，结果要付七八成。
最终导致买房人，要么是没有购房名额，要么是因为认定为二套房，导致买房款资金不足而买不了房。
因为购房资格的限制，导致了几种风险的产生。
比如：假结婚，借有购房资格的人名义买房，用公司名义买房，先买房等有资格时再过户......
坑2: 购房资金不足
情形一：上述提过，有过贷款记录，在认贷的情况下，被视为二套，以为三四成能搞定的首付，变成了七八成，导致购房资金不足。
情形二：以为购房就是交购房款，结果要交各种税，税钱没准备，交不上了。
情形三：以为税金不过几万，一算，多出来十来万。坑7中会细说。
情形四：以为自己能调来买房的资金会按时到位，结果开天窗。
坑3: 定金交多或交少
定金是购房人支付给业主的，一旦签订了定金合同，业主收了定金，如果违约，就要双倍返还定金。
定金交5万，10万都可以，法律规定定金不超过总房款的20%。
交5万是最常见的。
如果你毁约，付太多定金，也拿不回来，如果业主毁约，万一业主带着定金消失了，耽误你买房。
定金交太少，业主违约没有任何心痛的感觉，双倍是吧，随便赔！
坑4:首付款交多或交少
首付款，首套房一般是房款的30%，付更多也没问题，但不建议付太多首付。
买家付首付给业主后，却发现房子已经被法院查封，业主资不抵债，房子卖掉还了债，剩下也不够还买家首付款。
付给业主的钱越多，发生类似情况，被冻结的资金也就越多。
所以说，交完首付，万一业主因种种原因不能交房，也没钱退你，首付退款的法律流程一走走几年，耽误你再买房。
坑5:每月月供能不能还上
月供能不能每月还上，要考虑你的收入水平和还款能力，还有未来可能的突发状态，比如，失业，生病等。
如果还不上月供，先是被催收，后上黑名单，到最后，可能被银行执行查封拍卖你的房子。
坑6:中介和中介费的坑
中介提供的是居间服务，目的是成交，拿到中介费。
《安家》中，于老板贪图1个点中介费的小便宜，舍弃安家天下，和阿拉丁签约，因为房子没有做产调，房子被法院查封，于老板吃了哑巴亏，中介费10万要不回来，阿拉丁连夜搬家跑路。
血淋淋的例子告诉我们，中介是以达成交易为目标，并不是为保障买方或卖方的权益而存在。
对中介赋予有限的信任，清楚知道，只有自己对自己的交易行为负责才是一个理性的购房者。
建议是：不要太信任中介，找多个中介看房，找大中介。
至于中介费，市场定价，比例凭本事谈。
0.6%-3.8%都有可能，往死里谈呗，省下的就是赚的。
而中介费的支付时间，则是越晚交越好，最好是约定过户后，购房人也可以要求中介在居间合同中注明，交易不成，全额退款。
坑7:税费的算法
二手房交易税费：
个人所得税 + 契税 + 增值税（营业税）+ 城建税 + 印花税 + 土地增值税 + 教育附加费 + 综合地价款 + 土地出让金 + 土地收益
别慌，看起来是一堆，实际只有前三项占大头，后面金额少，可忽略。
三项大头也有各自的减免政策。
虽然法律规定，购房人承担契税、印花税和土地出让金，业主承担个人所得税、增值税。
但实际上，个人所得税+契税+增值税（营业税）都是购房人承担。
或者，直白点说，大部分业主报价就是自己的净房款，报价500万，就是要实得500万，交多少税什么的，业主可不管。
* 契税：
通常是网签交易价格的1-3%。
新房税费大头是契税，其余可忽略。
* 增值税：
满二年及以上普通住宅，免征。
满二年及以上非普通住宅，非住宅，差额征收=（总价-之前价格）/1.05%*5.6%
不满二年，所有类型，全额征收=总价/1.05%*5.6%
* 个人所得税：
这里就是房产中介常说的“满五唯一”的出处所在了。
房子满五年，业主只有这一套房，才能免税。
个人所得税有两种计算方式：
1.合同成交价的1%；
2.交易差价的20%
如果公房没有原值凭证，不知道差额，也是按网签价的1%计算。
不同城市政策不一样，有的是哪个低选哪个，有的只有选其中一种。
惊悚！这里有大坑出没！
如果，你买到满二年及以上非普通住宅，非住宅，按差额征收，而你的购房上家的房子是自家人卖给自家人，为了避税，原本20000元/平的房，写成了500元/平，划拉算一下，你多出多少税金！
如果，上述房子，是继承得来再出售的，也就是说，上家购房成本是0，如果网签价格是200万，按差额20%，就是40万税费。
没有算清税费，多出来的巨大差额，也是毁约的重灾区。
注：
满几年，是看房产证或是契税完税证明的时间，哪个早按哪个算，不同城市政策不尽相同。
如果涉及中间重新办理过房产证，可能要按新的房产证来计算时间，法律没有细规定，全凭工作人员主观把握，都要问清。
金钱无小事，多用心是正事。
坑8:避税的坑
上面提到税费的计算方式。
如果想避税，很清晰，做低总房价就可以。
这里出现一个新概念，政府指导价。
比如，交易实际价格是20000元/平，你想避税，把网签价格签到500元/平，税会低很多，是否可行呢？
答案是不行，如果政府指导价是10000元/平，网签价格是不能低于10000元/平的。
所以，网签价格通常与真实的合同价格不同。
网签价格高，可以多贷款。
网签价格低，可以降税费。
坑在哪里呢？
首先，避税是违法行为，业主和购房人都有被举报的风险，但地税部门一般不主动审查这种行为。总结说，就是民不报官不究，一举报一抓一个准。
其次，做低税费并由购房人承担全部税费的方法，对购房人不利。
万一房价上涨，业主想毁约，就会说，我不配合你避税了，税费该交多少，就交多少。
而多出来的税费远超了你的支付能力，就有可能会导致违约。
因为避税违法，而双方的约定并不能让业主去违法，就只能购房人多交税费，或是购房人交不上钱而违约。
建议：这里可以这样约定一下，过户产生的税费由购房人XX承担，以2万元为上限，超出部分由业主承担。安全许多。
坑9: 房子性质的坑
（这里，我们主要讨论70年产权的住宅，商住两用房和商铺坑更多，书里写得不多，略过。）
房子分商品房和存量房。
商品房是一手房；
存量房是二手房。
买房会取得房产证，房产证代表了业主的两项权利：房屋所有权和土地使用权。
房产证上同时也会有关于土地权利的内容：土地是划拨的（白给）还是出让的（买来的）。
如果土地是划拨的，购房人买房后，补缴土地金，土地由划拨变成出让，房子产权从0计算，直到70年。
如果土地是出让的，房子产权就是70减掉之前业主已经住了的年限，如果人家累计住了20年，新业主还能住50年。
关于到期再续期，如何续，暂时还没有标准答案。
基于土地性质，出现一批，诸如，军产房，央产房，校产房，房改房......等特殊房产，这类房屋上市有限制。
* 军产房：虽然业主有房产证，没有部队同意，不能过户，无法过户还不能起诉，按说得归军事法院管，但军事法院不管房产纠纷......不想折腾，还是别买了吧。
* 央产房和校产房：类似，房产证正常，但会有一些限制政策，如果组织上不同意该房上市，你也过不了户。可以先去房管局查查能不能过户，再决定要不要买。
* 房改房：土地性质是划拨，买了房子，没有买土地使用权，要补缴土地出让金，金额从数百元到交易价格的10%不等，问清楚，能接受再买。
* 小产权房：
一种是在集体土地上盖的房，集体土地只能在集体成员内部流转，不能对外出售，要么不能过户，要么买卖合同无效，要么业主打个官司就可以把房要回去。这种多是农村宅基地；
另一种更常见，是村委会和小地产商合作开发的项目，售价便宜，一般没有产权证，比宅基地风险更高，可能被认为是违建。
小产权房转正是很难的，要么全部拆除，要么补办手续，罚款或补缴土地出让金的方式来试图转正，阻力重重，不建议购买。
* 经济适用房：
一种是经济适用房；一种是按经济适用房管理的商品房，如体制内分房。
要确认清楚是否能过户，或者是交易受限制，比如满5年才能过户。
* 拆迁安置房：
这类房不是单独一个类别，要么归入商品房，要么是经济适用房，要么是公房。
如果是商品房，要看土地性质，如果是划拨，要补缴土地出让金；
如果是经济适用房，看交易是否受限，也要补缴土地出让金；
如果是公房只能变更承租人。在后面公房内容里再细说。
拆迁安置房一般质量较差，社区环境不佳，不建议购买。
* 抵债房：
开发商资金断裂，拿房去抵债。
抵债房，债主不一定有房屋产权，因为开发商可能抵了多次债，只要业主没过户，法院就可以查封拍卖。风险很大。
* 法院拍卖房：
拍卖房的血泪史新闻上报得多了，投资老手可以尝试，新手远离吧。
比如：买卖不破租赁，如果购房者买到拍卖房，里面住着一位签了20年租约的租客，你赶不走他，也住不进去。
* 公房：分为两类。
一是自管公房：计划经济时期，各单位分房，由单位进行管理；
二是直管公房：由房管局管理。
公房住是没问题的，但如果涉及到交易，就要涉及公房转私房，叫房改，或者公房改承租人，叫承租人变更。
公房的产权是单位，如果单位和买卖双方认可，法律上是可以过户的，但如果产权单位不同意，过不了户。
* 商住房：土地性质是非住宅，但是按住宅标准建设并宣传，销售的房子，比如，商住两用，loft，酒店式公寓。
规划时按商用规划，通过规划验收后再改造成住宅。
禁止网签，停发房产证，不通燃气等都是大坑。
土地使用年限40年或50年，水电物业贵，办公和住宅夹杂，私密性差，公摊面积大，公摊比例一般是45-50%，又是各种小坑。
综合以上各种房，一句话，办不了房产证的房不买。
坑10:物业的坑
物业是尽心服务，还是只在收物业费时才出现，决定你的居住幸福指数。
买新房时，开发商会捆绑一个物业公司给你，好坏与否全凭开发商。
老小区，挑物业，看5点：
-看小区有没有业委会
-看小区楼道干净不干净
-看小区电梯好用不好用（适用房龄8年以上的小区）
-看小区是不是谁都能进（安保是否严密）
-去逛业主论坛，看有没有业主正在维权
坑11:选房的坑
白天看一次，晚上看一次。
看看采光，有无遮挡，噪声问题，通风问题，邻居怎么样。
有没有违建。
顶层易漏水，夏天热。
底层潮湿冷，蚊虫多。
《安家》中，因为噪声问题，赵女士为了神经衰弱的做国际期货的丈夫失眠问题，和对门练琴女孩的妈妈孙太太，杠起来的情景深入人心。
建议：实地走访，多看多聊。
03
二手房的坑与跳坑
许多人喜欢买新房，因为新房没人住过，感觉比较爽。
但实际，施工时，施工队住过，装修时，装修队住过，你绝对不是住进去的第一人。
这么安慰自己，想一想，新房和二手房好像也没有什么太大区别。
解决了新房和二手房的心理障碍问题，我们来数数新房和二手房的坑，最后，你再看看，你愿意跳进哪个坑。
二手房的基本交易流程：
-产权调查
-签合同
-网签（预告登记）与交首付款
-卖家解抵押
-银行面签及住房抵押
-缴税
-房屋权属转移
-交房，支付尾款
坑12:房屋产权的坑
买房前，如果没有做产权调查，可能会遇到，既无法拿到房，也无法退还已支付的定金和首付款的尴尬境地。
确认房屋是否存在查封。如果业主在外面有多重债务，你可能会买到被法院查封的房子。
确认房屋是否存在抵押。有抵押的房子无法过户，需要办理解抵押的手续，比如业主有房贷没还完。
建议：签订定金合同，支付定金后，邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况（拉产调），确认产权没问题，房产证上的名字和合同上的名字及卖家身份证对得上，再考虑是否交易。
《安家》中，徐姑姑被翟云霄记恨，就是因为阻止翟云霄卖一套快要被法院查封的房子。
坑13:共有产权的坑
如果房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有产权人不同意出售，而无法过户的情况。
比如：询问是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。
坑14：户口的坑
明确房产的户口情况，如有，什么时候迁入迁出。
如果你买了房子，发现前业主及家人的户口迟迟不迁出，去法院起诉要求原业主迁出户口是不能被执行的。
建议：可以规定户口迁出日期，如果逾期不迁出，要支付高额违约金，违约金是法院可以执行的。
坑15:解抵押的坑
前业主买房一般都有贷款，房子抵押在银行，而有抵押的房子是不能过户的，需要拿钱去银行先做解抵押，再来卖房。
要么，业主拿自己钱或借钱解抵押，业主没钱，或者借钱会产生对应的费用；
要么，购房人出钱让业主解抵押（较常见）。
第一种，看业主愿意不愿意。
第二种，购房人的钱要么直接给业主做解抵押，要么业主授权给购房人或中介去解抵押。
如果钱直接给业主，万一业主跑了，没去做解抵押房产，你拿不到房，想把钱要回来，前路坎坷。
坑16:业主的坑
主要是业主毁约。
各种原因，业主想毁约。
比如，房价涨太多，业主觉得价格卖低了；想小房换大房，大房业主不卖房了。
业主想毁约又不想赔违约金，怎么办呢？
不能过户的房子是无法正常履行合同的，有三种情况下房子无法过户，只有满足一条，买卖合同就作废了。
-房子已卖给了他人
-房子被抵押
-房子被查封
比如：业主设计一个诉讼，找人来告自己，使房子被法院查封，毁约成功，退款还难。
建议：购房人可以要求：
-继续履行合同强制过户：对购房者而言损失最小；
-赔偿房价上涨的损失：损失需要评估，耗时很久；
-支付合同约定的违约金：不一定能被100%支持；
-双倍返还定金：对购房者而言损失最大，因为看好的房子飞了。
坑17:卖家不是业主的坑
业主各种原因，无法露面，签合同。
房产证上写谁的名字，合同上就应该写谁的名字。
如果业主毁约，你得证明业主同意卖这房子，搜集证据就费老劲。
建议：拒绝买房者不是业主，签字也不是签业主名字的交易。
坑18:租户的坑
在法拍房中举例说过租户的坑。
如果房子卖给你了，但是里面住着签了20年的长租约的租客。
买卖不破租赁，你无权让租户搬走，买的房住不进去，怎么办？
建议：买房前，要确认租户情况，有没有租户，什么时候搬走。
04
新房的坑与跳坑
这里只讲70年产权的住宅。
新房的基本交易流程：
-认购书：坑23中会细讲；
-商品房预售合同：都会说合同是模版，各种改不了，那增减的内容可以补到补充协议里啊；这里最重要是五证的证号；还有你订的房子的楼号和房号；
-补充协议：看清条款，商量条款；
-前期物业服务合同：
-业主大会公约：早点成立业主委员会比较好；
-抵押贷款合同：房子抵押给银行了，要做网签，需要银行先解抵押。
坑19:烂尾
房地产上涨趋势下，烂尾楼大多翻身了，但小概率还存在。
楼盘烂尾会产生4类债权人：投资人，银行，施工方，购房人。
开发商资金断裂，等购房人知道消息时，开发商资产都被瓜分完成了。
建议：避开烂尾楼，除了找有偿付能力的大的开发商购房外，买二手房是更安全的方式，毕竟房子摆在那里，看得见，摸得着。
坑20:质量问题
买期房只能看介绍，看沙盘，看样板间，拿到手的房子有各种可能与之前看的不一致。
质量问题主要靠维修，如果想退，要看两点，是不是主体结构质量问题，是不是严重影响居住使用，二者有一即可。
裂缝，门歪窗斜，都不在退房范围内。
新房出现质量问题，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。
建议：避开的方式，依然是选大的开发商购房，在顾及品牌形象的顾虑下，至少解决方案不至太糟糕。
或者，去看开发商过去开发的楼盘，成熟的小区最具参考价值。
同样问题的二手房，价格会便宜许多，购买二手房继续加分。
坑21：商品房五证不全的坑
五证不全，买卖合同无效，开发商的售卖行为违法。
要想顺利过户，开发商要有五证。
五证可以在政府门户网站查询或去指定政府部门查询，或是委托律师调查，或行政诉讼，或是城建档案馆查询。
五证分别是：
-《国有土地使用权证》：开发商从政府买下一宗土地，就会签订《国有土地使用权出让合同》，这个合同和《国有土地使用权证》的关系就相当于购房合同和房产证的关系。国土资源部门查询。
-《建设用地规划许可证》：开发商持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。规划部门查询。
-《建设工程规划许可证》：附有小区的总规划图，包括小区平面图、剖面图、分层平面图、分层剖面图。规划部门查询。
-《建筑工程施工许可证》：确定了建筑施工企业、建设规模和合同价格（工程造价）。住建委或房管局查询。
-《商品房预售许可证》：这个证有了，一般前四证都是全的。住建委或房管局查询。
坑22:售楼处的坑
很多开发商会请专业的房地产销售公司代为卖房。
售楼处的目标就是卖房。
话不能全信，比如，有学区，有医院，有地铁，有公园......，只有签到合同上的内容才是可信的。
把沟通的承诺录下来，把广告宣传拍下来，万一要维权呢。
说已经卖掉的房子可能还留着，一般先卖差位置的，好位置的留到后面卖。
问问正在签约的其他购房人，是不是有优惠，减免物业费之类的，多问几位。
坑23：认购书的坑
认购书中会讲几件事，成交价格，房号，定金，什么时间签正式合同，不签正式合同会怎样。
签认购书时，要看清条款。
比如，你签认购书时并未看到购房正式合同，也就看不到购房合同上的霸王条款，但是，如果你没在指定时间内签购房合同就会违约，不退定金。
嗯，签认购书时，沟通的内容，可以录个音。
坑24:赠送面积的坑
开发商想多卖面积多收钱，但是不能变更建设项目的规划，且，开发商多卖面积需要重新审批，给政府补缴土地出让金，增加成本。
赠送的面积都是违建出来的，再把多出的平米数略便宜点，折进平米里卖给你。
面积一般来源于飘窗、阳台和设备平台。
简单说，就是在不增加建筑面积的前提下，增加住房面积，不得不说，开发商真是人才。
违建要么要拆除，要么安全性会出问题，但凡你想过没想过的风险，都可能出现，便宜不是那么好占的。
坑25:收房的坑
交房条件是法律规定、地方规定、购房合同约定这三个方面的条件之和。
开发商要向业主交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，如果没有，业主可以要求出示，或拒绝收房。
收房前一定要请专业验房师陪同，漏水，裂缝，楼体，墙体不垂直，层高不够，各种问题要在收房前提，开发商必须整改，逾期交房可以要求违约金，超过一定时限可以要求退房。
但如果稀里糊涂收了房，开发商就不管了，后面只能找物业。
另外提醒一下，房子完成竣工验收后，开发商会委托专业测绘机构对楼盘测绘面积，会有面积误差，你买了90平，可能最终收房93平，金额按实际面积结算。所以，要多备点钱。
验房没问题，去签字前，一定要看清条款，开发商免责和业主放弃权利的条款，睁大眼睛细看。
收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。还是那句，多备点钱。
数完25个坑，感谢你还没有被吓走，更多的坑还在未知中等着我们。
买房真的是一件细致繁琐复杂又重要的事，需要逻辑，计划，精算，口才，洞察，需要足够的耐心，足够的勇气，足够的细致。
好了，从买不买房，到买新房还是二手房，到各流程中的坑，大小坑一路看下来，恭喜你，纸上谈兵的本事已经有了，可以搓搓手准备去看房了，看房200套，买上1套，积累经验，慢慢实战。
对了，千万不要嫌步骤多，太麻烦，你知道想省事的人付了多少律师费吗？！
最后，祝你买到一套心怡的房，过上自己的幸福小日子。
如果你在买房，看房中遇到一些坑，也欢迎在留言区和我们分享，积累经验，共同避坑。
我是千洛，读书，写字，享受人生，希望今天的这本书能对大家有所启发，欢迎大家留言评论！
