今天来聊聊房产投资。前段时间我看到了一个数据非常值得深思，《2018年中国城市家庭财富健康报告》提到我国的住房资产占比高达77.7%，要比美国的34.6%要高出2倍多，是不是有些可怕？
这个数据反映出一个什么问题呢？很多人对买房的观念和操作是有问题的。
中国人对买房子这件事有种天然的偏爱，一方面，自古以来我们受安居乐业的传统思想影响，总觉得有房子才算真正有个家，另一方面，十几年来大批炒房者从中尝到了甜头，也让普通大众闻风而动。
首先说明一点，今天我们讨论的是投资房产，自住房因为它购买的是使用价值所以不在今天的话题里。
与自住房相对应的，投资房属于金融领域，我们常说的金融本质上就是为时间定价，我们作出投资决策购买金融资产，是在购买它的未来价值。
什么意思呢？比如说房子、银行存款、股票等等这些只是资产的承载方式，如果你买了某个产品只是收着也不打算卖，自然无法兑换它的未来价值，自住房和投资房的区别就在这里。
我们说回投资房产，在很多人的观念中，房产永远是很好的投资渠道，可以永赚不赔，那究竟是不是这样呢？既然是投资就会有风险或回报，你不妨跟着一起算一算，看看在北京投资一套房的收益是多少。
我们可以借助下投资回报率ROI，投资回报率是指通过投资而应返回的价值，计算公式是年利润除以总投资额，年利润是收入减去成本。
投资房子有什么收入呢？我们投资房产一般是先租出去，赚取租金，等房价涨到你的预期再卖出去，那租金和卖掉房子的钱就是投资房产的收入。
那成本要包含物业费、装修费、翻新费、水电煤气、取暖费、贷款买房的话还有月供、未来可能征收的房产税以及其他费用，这些总和构成了它的成本。
举个例子来说，北京一套80多平米四环内、2016年全款500万购买的房产，装修后出租，按照每月租金1万来算，那一年就是12万，因为没有卖房的收益，所以12万就是他投资房产一年的收入。那扣去一些生活成本水电煤气之类的费用我们粗算是1万，这还不算出现“断租”等隐性成本，一年的利润就是11万。
利润有了，总投资额也有了，我们算下投资回报率，11万除以500万得出回报率是2.2%。
如果是大户型的话回报率还要低，大户型就意味着总房款高，公式的分母变大了，虽然租金也比小户型高但增长额度不如总房款增长额度那么高，导致大户型收益率更低。
比如240平的房子，按上面的算法每年的投资回报率才1.3%，这个回报率还赶不上现在一年期1.75%的银行存款利率。
如果是贷款买房呢？目前银行商业贷款利率假设是4.9%左右（贷款5年以上央行贷款基准利率4.9%），也就是说每年支出去的利息是4.9%，收益却在1.3%-2.2%左右，一年的利差损达到2.7%-3.6%。
还按上面500万房子来说，一年支付贷款利息是500*4.9%=24.5万，收益率按高的2.2%算是11万，那每年还要净亏13.5万。
你可能会说我买房子主要是看重它未来的升值空间，租金暂时的亏损并不重要。
那好，我们再来分析下房子升值的情况，有两种，第一种房子确实升值了但还没达到你的预期并不打算卖，你只能看到账面上的盈利，钱并没有落入你的口袋，用金融术语来说这叫“浮盈”，看得见但摸不着。
第二种情况你卖掉了，如果说现在北京房价还是和过去十年一样也好，那每年3%-4%的亏损对你来说也不算什么。
可是现在北京房价已经三年没涨而且还下跌了。像上述这个例子，在2016年买的房，这三年已经累计亏掉了总房价的10%，那就是50万，平摊到3年，那就是每年亏损3.3%。那我们根据这个数据再去计算下投资回报率，年利润500万*-3.3%=-16.5万，还要加上租房每年净亏损的13.5万，总利润就是负的30万，在除以总投资额500万，投资回报率达到了-6%。所以，这就是计算房子投资回报率的准确算法。
最后，通过这个内容的分享，我想表达的是：
第一，对于房产投资，我们应该摆正态度，它作为投资方式之一，并不是只赚不赔的，同样也存在亏损风险。
第二，在房住不炒政策背景下，买房投资已经不是短期获益的最佳投资选择。
第三，这个时代，房奴真的不好当！
