先说观点：

蛋壳出事，一点不意外，蛋壳不出事，才是意外

长租公寓的借助资本杠杆的极速扩张，本身就是一条不归路。

这几年的不断暴雷的行业，教育培训,P2P, 健身房，长租公寓，金融从业者算是用大量的真金白银买来了的血泪教训：

做资金池的企业离的远远的，碰都不要碰。

日光之下，从无新鲜事。

不要相信企业的自律和自控能力，在巨大的利益和诱惑面前不要考验人性，更不要考验资本和企业。

银行能做好资金池，是因为银行头上有金箍，监管的层层严格监管下，通过《巴塞尔协议》，最大限度了限制了银行为利润而极速扩张的冲动。

说说长租公寓的生意模式

长租公寓的商业模式很简单，就是当二房东，从房东那里收房子，然后，再租给租客赚差价。

传统的长租公寓的商业模式：

我们假设运营者从房东那里租的三房的房子的租金就是 5000 元 / 月，然后运营者把这个房子隔成4个房间（三个房间+一个卧室），然后给每个房间上独立的门锁，分别租给4个房客，每个房客收1500元，这样每月的租金有6000元。

这个每个月的去除租金成本后的盈余有1000元，一年是1.2万。一般长租公寓都是签3年的合同，那么就有1.2*3=3.6万的毛利。

扣除装修费用，人工维护费用，估计也有2万的毛利，3年2万的毛利。每年需要投入6万的资金，每年的毛利率10%左右。

毛利10%是什么概念，如果你的房子有一个月租不出去，那你一年就白干了。

其实大家能清楚的看到，传统模式下长租公寓就是赚个辛苦钱。

这个也就是传统的房企不愿意做长租公寓的原因，辛辛苦苦赚不到什么钱，而且是个重资产运营的生意。

如果这么容易赚钱，那些大地产商早就蜂拥而至杀入这个市场了。

毕竟每收一间房就要投入大量的资金，而且回收周期长，对于大地产商来说哪有买地，建房，卖房，通过卖房一把回收全部资金的模式来的舒服。

这门生意的本质是一个中介生意，而且需要大量的自有资金来运营，非常重的商业模式。

事实上，银行也是一门赚利差的中介生意，那银行为什么就赚钱呢？

是因为有高倍数的杠杆，但是做房屋中介的企业可没有杠杆。

蛋壳的长租公寓的商业模式：

2017年开始兴起的租赁贷，开启了长租公寓的一条利用金融杠杆迅速做大规模的机会。

虽然和传统的长租公寓的商业模式相比，只不过在最后的环节叠加一个让房客去申请租赁贷款的环节。

但是这一加，简直是点石成金了。

让过去长租公寓那种资金占用大（收一件房就需要花一间房的钱，自有资金是有限的），耗费时间长（好几年才能回收装修的费用成本）的商业模式蜕变成一种可以迅速圈钱的金融游戏。

长租公寓租赁房屋对房东一般是按季度付款，也就是只付 3 个月租金，但是在租赁贷的支持下，长租公寓可以一把从租客手里收回全年的租金，

然后租客每月还租赁贷的贷款。

巨大的差异由此产生：

长租公寓用季度付款租赁的房子却可以收到全年的租金，长租公寓平台可以占用 9 个月的租金。

我们还是那个假设：

我们假设运营者从房东那里租的三房的房子的租金就是 5000 元 / 月，然后运营者把这个房子隔成4个房间（三个房间+一个卧室），然后给每个房间上独立的门锁，分别租给4个房客，每个房客收1500元，这样每月的租金有6000元。

而长租公寓平台只需要付给房东5000*3=1.5万的资金，就可以回笼6000*12=7.2万的房租。

房租出去支付给房东的前三个月租金，长租公寓平台还能占用5.7万的资金。

一间房是5.7万，10套房就是57万，一万套房子就是5.7亿，十万套房子就是57亿。

这么仔细一琢磨这个商业模式：

你TM哪是在做二房东，你这TM明明是影子银行啊。

影子银行的三要素长租公寓平台齐活了。

1、资金池——长租公寓不断收房和租给租客，这个池子里不断有付出去的给房东的3个月租金和租客的全年房租；

2、现金流错配——支付给房东的是3个月的房租，从租客手里收的是一年的租金贷；

3、刚兑——房东的钱你不给房东就赶你走，租客付钱了你不让租客住，租客就起诉你；

而长租公寓为了快速扩张，快速的收房和租出房子给租客，又采用了极具激进的扩张打法。

溢价收房：

正常情况下运营者从房东那里租的三房的房子的租金就是 5000 元 / 月，为了快速收房，长租公寓直接溢价上浮10%收房，以5500来收房。

折价租房：

正常情况下运营者把这个房子隔成4个房间（三个房间+一个卧室），然后给每个房间上独立的门锁，分别租给4个房客，每个房客收1500元，这样每月的租金有6000元。

但是长租公寓平台为了让租客使用租金贷，因为如果租金贷没有优惠，房客为什么要年付房租给你，不如按季来付了，

租金折价10%，每个月回收租金5400。

5500收房，5400租房。

大家能看到的，这样的商业模式下，不算运营等费用，长租公寓每租出一间房都是亏钱的。

但是尽管买卖是亏钱的，但是资金池是不断地壮大的，可以继续从房东那里收房。雪球越滚越大，游戏可以一直玩下去。

总结

如果仔细研究过教育培训,健身房，长租公寓这几个庞氏骗局高发行业的共性：

经营模式和盲目扩张：盲目扩张市场份额，然而大量现金流为预收款（会计意义上的负债，带来高资产负债率）。

拿着预收款盲目扩张，又不能通过规模效应或精细化运营提升运营效率，重资产模式下扩张越大成本越高，最终某区域店铺关门—大量店铺关门—老板跑路。

都是死于资金链断裂。

因为这样的企业的在引入金融信贷后，扩张欲望极强，就算企业的初心不是骗钱跑路，但是随着组织的极具扩张，这种野心是根本压制不住的。

企业通过和金融机构合作一次拿到大量资金用于扩张，然后消费者定期向金融机构还款。所以，哪怕企业跑路了，消费者还得还金融机构的钱。

这个模式下，游戏可以继续下去的只有满足三个条件：

1. 用户增速会一直上升（不停有新用户进来接盘）

2. 客单价不会下降，就是租出去的房租的价格不能下降

3. 新的资金不停入场

你看看这三个条件，是不是典型的庞氏骗局击鼓传花下去的模式。

但是一旦这三个条件有任一不满足，那么就是泡沫破裂，一地鸡毛，消费者接盘了。

这这几年有很多金融机构杀进去来做教育分期贷款，租房分期贷款，看过太多同行杀入这个巨坑，然后踩雷。

很多金融机构杀进来做这个场景下的贷款的初心都是很好的：

这是有消费场景的贷款，多好，就像电商的花呗，但是场景金融本身就是一个伪命题，场景金额是TM叠加了场景的交易风险和贷款的信用风险交织在一起的，比单纯的信贷风险更难控制。

比如长租公寓贷款：

一旦长租公寓公司资金断裂，是无法继续支付房东房租的，房东没有收到房租，当然会收房，而租客已经付了房租了，这时候金融机构怎么收回贷款？

比如教育培训贷款：

你知道教育培训机构是怎么忽悠学生来上课的么？一旦客户发现课程和预期不符，即使客户本身的偿还能力是没有问题，客户也会将交易纠纷迁怒到到贷款的金融机构，客户的还款意愿出现了问题——虽然金融机构是无辜的，但贷款回收是有难度的。