准备资金
定金
- 一般是5万左右
- 敲定了可以尽早给
首付款
- 不着急打款，很难收回
尾款
中介费
- 没有标准，可以自己谈
税费（最好不要避税）
- 个人所得
- 契税
- 增值税
选房三步走
明确房子性质
选小区
上班通勤时间
平均价格反应品质
多个中介询价
小区房源过多值得警惕
10年小区能看出物业水平
-
关注两类小区
-
单位小区
- 优点在于物业环境理想、建筑质量相对较好、人员结构单一、学区优秀
- 缺点主要在于公共空间狭小、车位不足以及房源稀缺
-
商品房小区
- 最容易被忽视的问题：物业问题
-
-
判断小区物业水平
- 看小区有没有业委会•看小区楼道干净不干净•看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区）•看小区是不是谁都能进（安保是否严密）•去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权
选房
安静私密
-
户型
- 钢混抗震
- 比较先进的卧室是隔着客厅的
- 违建不能要
-
面积
- 公摊
-
采光、通风、噪音
- 朝南一般采光不错
- 噪声和通风可以把所有窗户打开，听，再关闭
- 取暖
-
楼层
- 不选底层和顶层
-
产权
房产证上的名字必须和合同上的名字以及卖家身份证对得上。
-
必须拉产调（产权调查）
- 第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。
挑个好中介
购房人三个建议
- 不要太信任你的中介。•找多个中介看房。•找大的中介
如何有效地节省中介费
第一次签字是看房的时候，他要你签一个看房确认单。防跳单条款一般都藏在这里面（最好不签）
第二次签字是你和业主谈妥了签合同，会决定中介费几个点
-
针对中介费讨价还价
- 看房后、签合同前
讨价还价的秘诀就是：找不同的中介看同一套房子
砍价怎么砍
价格谈判中要掌握几个原则
- 第一，凡是涉及价格、交易流程这些比较敏感的问题，最好是见面说。第二，谈判时间拉得越长，对买家就越有利。第三，成交越早，对买家就越有利。
谈的条件
- •价格，没有谁不关心价格。•交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。•时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。•解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。•税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。•共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。•网签，什么时候做，按照什么价格做。•定金，交多少。•户口，户口情况，什么时候迁入迁出。•租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。•交房，什么时候交房，能不能提前入住。•过户，过户给谁，有什么特殊需求。•签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。•付款。
二手房合同怎么签
需要定制合同上手写约定的内容
- 业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以
- 乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担
交易流程
需要注意的几个步骤
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产权调查（首付款前）
- 房屋是否存在查封
- 房屋是否存在抵押
- 签约前邀请业主去不动产登记大厅查询产权登记情况
签合同
-
存量房买卖合同（范本）
- 交易流程•时间期限•违约责任
- 一定要明确约定交易主体、房屋的位置、大小、总价或单价等合同主要条款
- 若房产有共有权人，要让共有权人一起签字，避免以后出现共有权人不同意出售导致无法取得房屋产权的情况
- 付首付、过户、交房等时间节点一定要明确约定，有必要在补充协议里单独写出来，且不能相互矛盾，否则以后一定会扯皮。
- 如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金
- 购房人要注意关于交易税费由谁承担的约定
补充协议
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居间服务合同
- 注明“交易不成，全额退款
网签（预告登记）与交首付款
- 签订买卖合同后，双方要及时进行网签。网签可以避免业主一房二卖
- 约定在网签当天交首付，对于买方来说较为有利，并让第三方监管首付资金
卖家解抵押
- 钱不给业主，让业主授权给买家或者中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。
银行面签及住房抵押
- 1）要注意能够贷款的额度、年限，如银行规定，贷款年限与购房人年龄之和，男不超过65、女不超过60。（2）如果贷款额度达不到预期，买家要做好支付更多首付款的准备，否则可能造成违约
缴税
房屋权属转移
交房，支付尾款
- 分阶段支付购房款的主要目的在于减少风险，可以约定在交房过户后再支付相应尾款，以确保购房人顺利拿到房子。
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