在买卖商品房中购房者最常见的一个问题之一就是——《商品房买卖合同》中商品房用途那一栏会出现“住宅”“公寓”“办公”等不同性质。对大部分购房者来说，住宅性质就不用多说了，都比较清楚。今天重点说一下“公寓”和“办公”的区别。

      为什么要特意强调这两个性质？因为现在市场上，由于商业库存过剩，导致办公性质的商品房很难销售，市场并没有那么多办公需求，导致一些办公性质的商品房改头换面，重新调整内部分割，借“公寓”之名出现在市场上，而很多购房者对公寓和办公并没有很深的认知，往往不注意合同上的商品房属性，只被宣传单页和样板间给忽悠，而选择购买，实则两者区别非常大。

之所以公寓和办公，让人认识不清，也因为有几点原因。

第一：外立面相似，不同住宅有明显区别。

不同于住宅商品房，“板式建筑”“塔式建筑”有明显的阳台和户型设计，而公寓或办公，则是一层很多户且户型单一，因而从外立面上，购房者很容易区分住宅，但无法区分公寓还是办公。

第二：内部分割相似，细微差别购房者易忽视。

  单从户型分割上来看，公寓和办公都是公共楼梯间和公共走道，户型设计都较为单一方正，但两者还有差别；

1、公寓走道多为横向走道，而办公则为环形走道；

2、公寓因为具有居家属性没有公共卫生间设计，而办公则有公共卫生间；

3、公寓有独立下水和独立排烟，而办公则没有。

但购房者多只关注户型和朝向，未多关注这些影响后期居住的细微差别，甚至有的开发商在内部改造后，通过精装样板间的设计，掩盖了这些差别，对购房者形成误导。

第三：同为40年产权，均为商业性质。

    不同于住宅的70年产权，大部分商务公寓和办公，土地性质都为商业性质，为40年产权，并首付均为50%，但《物权法》对产权有明确规定，产权到期后，可补缴土地出让金即可续期。

      正因为上述的情况，导致购房者很难区分什么是公寓，什么办公。但之所以《商品房买卖合同》中有明确的“公寓”“办公”的定义，两者还是有明显差别的。

1、差别一：公寓可居住，办公只可商用：

公寓有一定的居住属性，可居住、可办公只能作为商用，可能购房者认为，买回来我在里面干嘛还有人管吗？但是，因为性质的不同，将会导致商品房设计时也会有所侧重，就像上述所说，办公没有独立下水和管道排烟，而有些开发商通过精装或样板间给客户产生居家的错觉，但其卫生间下水都是通过管道连接到原公共卫生间的排污管道，购房者买房初期容易忽视此类问题，但真正居家后，就会发现下水道经常堵塞所带来的困扰。

2、差别二：公寓、办公生活成本不同：

公寓因为有居住属性，因此水电均为民用水电，而办公则无法更改，有些地方政府对此类问题抓得不严，但笔者去过的南昌、河南，政府则严禁办公调整内部结构，甚至严禁办公以公寓之名对外宣传。

3、差别三：办公商品房公摊更大：

由于规划不同，公寓与办公结构设计上也有着差别，办公楼的回字形走道设计，导致办公公摊更大，以下图为例，公摊面积近乎40%。

      综上所述，购房在选择办公还是公寓时，一定在清楚自己需求的前提下，注意开发商的预售许可证上的房屋属性。切勿不要被开发商的宣传单页和样板间所误导。