第16章 房地产的杠杆

1、投资房产的三个优势。一是银行乐于借钱给你。是的，买房可以贷款，但是买股票什么的就贷不到了，对银行来说也是风险太高啊。二是没有资本收益税。假设4.5万买8万卖了，赚的3.5万书序被动收入，不是劳动收入，就不用缴纳资本收益税。百度了一下，只找到“资本利得税 ”，不同国家不同标准，中国没有资本利得税，但是有证券投资所得税，即从事证券投资所获得的利息、股息、红利收入的征税。三是房地产投资的规模越大，银行和政府就越想借钱给你。因为普通人去申请贷款，银行会评估个人信用情况，但是项目大的时候，银行考虑的是房地产本身的收入和支出。这个倒是结合着书中的例子和身边听说的比较有感觉。重庆都很多孵化器，产业园之类，有些政府出地、出场地，甚至也出运营费用，但是，你得像罗伯特夫妇一样，有这种管理的经验能力，才能有这样的机会啊。这些，就得从单次的买卖，小项目的运作积累起。

2、在房地产市场，由于流通性不强，专业投资者常常能花时间做成一笔交易，也就是进行一对一的谈判。做一个优秀的谈判者，让买家一次性付款或者卖家为你支付首付款，一旦学会了这个游戏，就会很有趣。做一个有创意的投资者，比如削减支出，提升房产价值，增加一个次卧，粉刷墙壁、卖掉周围多余土地等。两者都做到，就可以在房地产市场大有作为。恩恩，这个我很感兴趣耶，很多年前在上海就看到一个故事，一个女孩专门找老房子，设计装修后再卖掉，一套就能赚十几几十万。当时觉得那是那些室内设计出身啊，有艺术细胞的人才能做的。我是搞教育的，我是老师，我不懂，这个我做不到。现在不这么想了，学会用富人的思维思考：我如何也能做得到？不要觉得别人能做到的，和自己无关，自己做不到。何况，这个想法，我确实感兴趣，自己都有一些设计布置的想法，再说自己不会设计，可以请设计师啊，算成一个支出成本好了。

3、怎样寻找好投资？“必须训练自己的大脑，看到别人看不到的东西。”书里给了一个参考比例100:10:3:1，看100套，10给出报价，3个卖家同意，最后1个成交。很多人不愿意这么做，就像书里的例子，他的朋友看了同一栋楼的2套就选了其中一套，最后房子跌了，要不直接卖了亏几万，要不每个月赔好几百进去。“不愿亲吻很多青蛙去找到真正的王子，最后只能是嫁给了一只青蛙”。

所以，解决的办法就是多去看。因为关键在于，每考察一处房产，每给出一个报价，我们关于房地产市场和人性的经验和认识就会增加一些。购买、询问、分析，就是得到经验的主要过程。每周看5个10个甚至20个项目，即使自己没钱，眼力也会提高！在购买的10个项目当中，2个是成功的投资，2个是懒汉可能会赔钱，一般要很快出售，剩下的6个或者改造提升价值，或者出售。无论房产、股票、基金、建立企业，这个比例都一样。专业的投资者知道这些。

具体建议：1、考察更多的房地产项目。2、投入更多的时间，好交易不止一个。太多人轻率购买以为自己发现的是世界上唯一的交易。3、分析租赁市场和交易市场。4、与不止一个房地产推销员会谈。5、谨慎投资分户式公寓，因为买卖需要业主委员会决定，里面多是房主，需求跟投资者不一样，可能会多花维修费用让环境更舒服。6、如果支出失去控制，也会影响到未来房子的销售价格。7、不该抱有房价上涨的希望去购买。无论经济的好坏，房地产项目本身都应该是一个好的投资。正如富爸爸说的“利润产生于购买之时，而不是出售之时。”8、投资不能感情用事。比如因为自己喜欢海滩就选了报表显示并不好的房产。

看完的行动：（对比上面的建议）

1、今天要外出，就提前预约了附近的链家，看了2套房子。计划之后有外出的机会或者时间，就提前预约附近房子，每个区域的都可以看，看得多了才有直观感受，更多了解才好做比较。每周至少看1次房。2、坐下来详细计算了投资回报的情况，如果买，总价多少，首付多少，其他费用明细多少....3、进入链家之前刚好路过这套公寓所在大楼的租售中心，售价平均1W左右跟房子的报价和中介说的房东心里底价接近，但是租金是1200中装~1500精装，跟中介说的按保守1700计算有出入，他当时说这个是在租的老租户，房子装修好，这个价格算是租的便宜的，我们保守算。但是虽然有AB栋之分，毕竟只隔着40米远的两栋，应该差别不大的。所以在听中介算的时候，自己心里也有个数。4、到达房屋之前跟中介聊天，了解到他自己做的网吧、KTV的经营，之前有做过2年新楼盘等等，等于也是在考察和选择自己的投资顾问，从这些信息的角度再去判定和思考他给出的建议和方案。6、暂时还没有。7、最后得出的结论是：如果作为投资，2年后依然用这个价格卖出，就是保本，赚的钱，其实只有房子升值的钱。所以，这并不是很好的投资。尽管中介一直强调这是目前最性价比高的了。8、今天表现很理性。跟之前比，明确了用来投资和不是自住的方向，在过程中也问了和听了很多周边相关的问题，关于自己的想法多想少说，这样获得的信息很多，思考也多。在计算和分析中有自己想法和考虑点，显得有点小专业，不像之前对于这种比较有经验的销售员，自己显得白痴，好像他说什么都对都信他，却有不下定决心买自己会不好意思，这样很好。

补充：1、关于投资收益的具体算法要再搞明白。2、要收哪些税和钱要记下来，不是每次都会这样坐下来别人细细的给算，自己之后要看了房子后自己可以快速计算评估。3、要了解重庆目前的购房新政策。3、书中说的那个景观设计师的雇主，一位女士，低价拿下一块地然后请设计做镇上的发展规划，虽然一遍遍改方案，最后那块地因为规划由农用变成了商用，一下赚了几百万，是很好的启发。4、想起自己曾经有想法买一个跃层，下面办公、待客，楼上自住。这个其实可以跟朋友合伙投资，或者众筹去实现，这前提也是自己要有眼光看好地段啊楼盘啊，并且有创意去做一些升值的动作。哈，加油看，100个。