一手土地获取的几种模式：招拍挂、勾地、一二级开发联动、三旧改造
一、招拍挂 通过出让土地的方式，企业前期没有就地块信息和政府进行接触，市政府公示后才得知土地信息，直接通过公开途径获取土地。《土地法》及国土资源部相关部门规章规定，对于经营性土地必须通过招拍挂等方式向社会公开出让国有用地，也称《招拍挂制度》。
开发企业参与拍卖的基本流程是：
二、勾地
是在目标地块挂牌出让前提前对接政府，表明够买意向，承诺愿意支付的土地价格。对政府来说，1可以有一家兜底，确保公开地块不流拍2可以提前挑选规划方案，弥补普通招拍挂中标房企设计方案的不足 ， 在行情不好的时候，政府喜欢勾地，回暖时，政府一般不爱勾。因为勾地打的是旷日持久的游击战。需要注意2方面。
（1）商务条件谈判：多争取有利政策，明确土地基本指标，土地价格，供地计划，争取土地款分期支付，优质学区配套，提前预售，符合开工要求的交地条件，以上需严格写入购地协议或者投资协议。
（2）竞买条件设置：通过招拍挂来获取土地，常见条件为：1、带规划方案挂牌（勾地方已完成规划方案）。2、竞拍企业注册资金不低于某个金额。3、竞拍企业具有房地产开发一级资质。4、竞拍企业具有某种施工工艺等人无我有的各种条件。
设置勾地条件对政府来说，风险较大，易引发投诉，所以很谨慎。对企业来说，可以锁定地块，确定地块范围，可以锁定较低地价和设置公共出让条件，前期介入，勾地成本地，可进行条件谈判和商议，可控性强。
三、一二级开发联动
先了解一下一级开发和二级开发的区别：
土地一级开发指的是：由政府或其授权委托的企业，对一定区域内的城市国有用地、乡村集体用地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是土地达到三通一平或者五通一平的建设条件（熟地），在对熟地进行有偿出让或者转让的过程，该过程即为生地变熟地的过程。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的租赁，抵押，转让等，同时包括房地产二级市场，即土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或者出租的市场，也指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
一二级开发联动，指的是就一家企业，先后承担土地开发（一级开发）以及其上物业开发（二级开发）两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式，难点在于，介入一级土地开发的基础上如何确保取得二级开发的权利？毕竟放弃的核心诉求是对摘牌净地进行商品房开发。有以下几个策略：
捆绑拆迁：企业与政府达成协议，由政府负责或者协助完成拟出让用地的拆迁工作，但在挂牌时设定条件为有开发商完全负责拆墙给你做，增加土地开发操作难度，组织竞争者进入。
限价回购：一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本「限价回购」的条款: 当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。
虚增一级开发成本：土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
苛刻的交地付款条件：一级开发商与政府达成默契，使拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上遗留尾巴，从而起到限制其他竞标者的目的。
控规调整：一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。
代建公建配套：一级开发商与政府达成协议，一级开发商在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如: 体育馆、图书馆、学校、会议中心等。在土地公开出让时设定条件: 公建与土地捆绑出让，土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理，这时一级开发商往往夸大建设成本，提高土地取得成本，起到限制其他开发商进入的目的。
项目方案整体规划：开发商在进行一级开发时，都先向规划部门进行申报规划意见书，在该意见书中开发商将根据政府的要求和土地的性质进行一定的规划设计，一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时融入自身的意愿，通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，来控制后期用地。一级开发商与政府达成协议，由一级开发商进行本区域的市政建设，以某地块的二级开发权冲抵公建建设成本，政府在该地块出让时协助一级开发商设置限制条件控制土地。
邀请政府共同持股：开发商与政府共同组建股份制一级开发运营公司，双方协议收益分成比例，从而形成利益共同体和组织保障。开发商成立若干小公司稀释一级开发运营公司的股权，使一级开发运营公司保持国有控股。一级开发运营公司董事长由政府主要领导挂职，开发商负责人任常务副总，主管规划和土地出让。开发商参与土地的一级开发，不仅赚取土地增值利润，同时顺利获得意向地块的二级开发权。
带规划方案竞标：企业与政府在较早的时间达成初步开发协议，企业获得充足的时间进行项目整体开发定位与规划方案研究，并将项目发展规划成果向上级政府管理部门汇报，经过若干轮的研讨和修改，争取到上级主要领导的认可。拟出让土地进行带规划方案招标，限定投标时间为5~20 天，使其他竞标者没有足够时间对项目进行充分的研究，降低其标书质量从而使企业顺利中标。
策略：企业事先和政府达成协议，得到政府默许，通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通节点的土地，形成既成的围合拿地布局，从而阻止其他竞争者进入。
二级土拍收益分成：企业与政府约定，拟出让地块如果超过某个拍卖单价，企业与政府进行收益分成，这样形成「跷跷板」赢利模式: 进入二级市场拍卖的土地，企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，企业从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，企业因为有对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。
四、三旧改造
“三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。 “三旧”分别指的是: 旧城镇、旧厂房、旧村居。在我国山西、云南等地区也存在较多的旧改项目。
三旧改造主要优势在于项目位于城市中心区，住宅商业价值均较高，且具备较强的升值空间； 此外，“三旧”项目土地成本相对招拍挂较低，获取周期较长，因此可赚取土地的溢价，也可作为公司的长期的土地储备。与此同时，三旧项目也存在诸多风险和不确定性。比如三旧项目容易因政府领导换届和财政问题影响项目改造方向，受政策变动影响性大；村领导换届直接影响旧改合作的效率和改造的进度；项目拆迁难度大，钉子户多，签约率低， 交地时间长; 开发商的财力和背景，直接影响旧改的成败，因此能够参与三旧项目的多为大中型房企和财团。
三旧改造和一级土地整理的区别，前者的责任主体和建设主体均为企业，后者的责任主体为政府，建设主体为企业。前者开发难度大，周期长，强度高，成本高，且企业在谈判中较于政府有先天的劣势，所以三旧模式一般不采用。
