过去做项目开发时，要和客户交流，讲现在如何如何的大致占到三成——对于现状，多数人容易理解；七成是讲未来如何如何，讲规划的变迁，包括教育、交通和人口的变迁。
事实上，这三十年的发展，翻天覆地的变化验证了原来的“乱讲”——足以证明了，这三十年的巨大变化，远远超过了人们的理性判断。
城市更新有边界
项目建设完成、进入运营期后若干年，软硬件跟不上形势了，于是需要城市更新了。
不同于新项目建设，城市更新有了更多的边界：
其一，发展的速度已经可以看得见、摸得着，既使再快，也是可以预计的了，不好再去画大饼了。
其二，周围的市政条件基本框定，至少升级需要非常大的投入，时间也需要更长了。
在这种形势下更新，就不再是天马行空了，而是需要脚踏实地了。
三个核心关切
第一关切就是定位，定位永远是项目的核心，依次是客群定位、功能和产品定位、运营定位。
客群定位就要解决为谁服务的问题：
何为[wéi]客：谁是我们的服务对象；
客为[wèi]何：我们为消费者提供什么服务，或消费者需要什么样的服务，理清人家是为什么而来；
客从何来：消费者从何而来、如何来的？
功能和产品定位，就要解决您手头有什么条件，做什么产品，特别关注的是一定要做低成本创新，形成一本漂亮的经济账；
运营定位，讲的是要给未来的运营打下基础，让入驻者舒服，同时让消费者安逸——这在过去很少有人关注的。
第二关切是算账，除却了政绩工程不计，凡是参与的城市更新企业和个人都关心收益、回报，算得过帐来是基础。
第三关切是运营，原来只是收取租金了事，而城市更新项目中，理需要关心租户、关心消费者，大家共同生长，形成一种营销3.0的概念。
