从过剩到新生：上海、重庆等地商场写字楼的转型之路
中国大城市的商场、写字楼严重过剩，已成为经济发展中亟待解决的关键问题。这不仅关乎房地产行业的兴衰，更对整个经济结构和城市发展产生深远影响。以上海、重庆为代表的超大城市，过剩现象尤为突出，而将闲置空间转型为租赁式公寓，正成为化解困局的重要路径。
一、上海：商业地产过剩与转型潜力并存
作为中国商业最活跃的城市之一，上海的商场过剩问题已到临界点。目前全市商业购物中心总量超400座，每8万人就拥有一家大型购物中心，人均商业面积达3.2平方米，是东京的3倍、香港的2.5倍。2025年第一季度，上海社会消费品零售总额同比下降1.1%，而新增商业体仍在入市——仅2024年就新增商业面积120万平方米，空置率较2020年上升8个百分点，部分远郊商场空置率突破40%。
写字楼市场同样承压。2025年上海甲级写字楼空置率达18.5%，其中临港新片区、松江G60科创走廊等新兴区域空置率超30%，而陆家嘴等核心区虽维持在15.2%，但租金较2019年下降12%。
而值得注意的是，上海租赁住房需求缺口显著，据市房管局数据，2024年全市租赁人口超600万，市场化租赁住房缺口达120万套，这为商业地产转型为租赁房产提供了明确方向。
二、重庆：山城的供需错配与转型实践
重庆作为西部经济中心，商业地产过剩呈现"总量过剩、结构失衡"特征。2024年数据显示，重庆主城区商场总面积突破1800万平方米，人均商业面积达2.8平方米，超过北京（2.1平方米）和广州（2.3平方米），但核心商圈（如解放碑）与新兴区域（如蔡家）空置率相差近30个百分点。
写字楼市场更显严峻。2025年重庆甲级写字楼空置率攀升至26.7%，观音桥、光电园等区域部分楼宇空置超50%，而同期重庆租赁住房需求年均增长12%，尤其是轨道交通沿线的小户型公寓供不应求。2024年重庆启动的"商改租"试点中，已有12个项目完成改造，提供租赁住房3200余套，市场出租率均超90%。
三、从商业空间到居住社区：转型路径与关键举措
将商场、写字楼转型为租赁式公寓，需破解建筑结构、政策支持、运营模式三重难题，上海、重庆的实践已探索出可行路径：
（一）建筑改造：适配居住需求
写字楼改造侧重"垂直空间重构"：上海某临港写字楼项目将标准层4.2米层高分隔为两层LOFT，通过集中设置公共洗衣房、共享厨房，将原本1200平方米的办公空间转化为48套30-50平方米的小户型公寓，单套月租金达4500元，较写字楼租金提升60%。
商场改造注重"动线重组"：重庆杨家坪某闲置商场拆除中庭扶梯，保留原有采光井，将1-2层改造为社区商业，3-5层转化为62套租赁公寓，通过增加独立给排水和排烟系统，满足居住功能，项目入市后3个月即满租。
（二）政策支持：降低转型门槛
两地均出台针对性政策：上海对"商改租"项目给予土地增值税减免，允许按居住用途调整水电气收费标准；重庆则简化规划审批流程，对转型项目提供每平方米200元的改造补贴，并将其纳入保障性租赁住房管理，享受税收优惠。数据显示，政策支持可使项目改造成本降低15-20%，投资回收期缩短至8年以内。
（三）运营创新：构建社区生态
成功项目普遍采用"居住+服务"模式：上海某转型公寓引入24小时共享办公区，满足年轻租客居家办公需求；重庆项目则联合周边学校、医院，提供专属租房优惠，建立"租购同权"服务体系。运营数据显示，配套社区服务的转型公寓，租金溢价可达20%，租客留存率超70%。
四、房地产企业的破局之道
在下行周期中，房企需将"商改租"作为战略转型重点：
上海某头部房企成立专门的存量改造事业部，2024年收购3个闲置写字楼项目，通过"统一改造+分散运营"模式，年内实现出租率85%，现金流回正；
重庆本土房企则联合地方政府，将烂尾商业项目转化为人才公寓，既化解债务风险，又获得长期稳定收益。
从上海的临港新城到重庆的九龙半岛，商业地产的"居住化转型"不仅缓解了过剩压力，更填补了城市租赁住房缺口。这一过程需要政府持续优化政策环境，房企创新开发运营模式，最终实现从"空间过剩"到"价值重生"的跨越，为房地产行业的健康发展开辟新路径。
结语
房地产行业作为中国这样的发展中国家的重要支柱产业，其地位和作用短期内难以替代。它不仅直接关联着上下游数十个行业的生存与发展，更是解决就业的核心抓手——从建筑施工、设计规划到物业服务、商业运营，整个产业链吸纳了数以亿计的就业人口，关系着无数家庭的生计与稳定。当前商场、写字楼的过剩危机，本质上是行业转型期的阶段性挑战，而非产业价值的终结。积极化解这一危机，推动商业地产向更贴合城市需求的方向转型，不仅能让闲置资源焕发新生，更能稳住产业链就业基本盘，为经济平稳运行提供坚实支撑。这既是行业自救的必然选择，更是保障民生、夯实发展根基的关键举措，需要政府、企业与社会各界凝聚共识、协同发力，在转型中守护产业根基，在创新中延续就业韧性。
