TALLVOLCANO火山湖距离马尼拉70公里，约一个半小时车程，是著名的旅游目的地
RUEL先生在湖畔有一块5公顷私有土地，湖岸线约150米；他认为利用此地块建设一个旅游度假产品，恰逢其时。
因为：
众所周知，菲律宾经济持续迅速增长，GDP连续7年保持7%上下的增长率；马尼拉地区人口2000万，人均GDP超过8000美金；菲律宾节假日繁多，重视家庭，消费需求旺盛。
更值得一提的是，菲律宾人敢于提前消费，消费比甚至达到60%。
再有甚者，近年来在马尼拉工作的中国人数迅猛增长，仅马尼拉地区就有120万20-25岁的年轻单身中国人，他们有强烈的消费需求。
与此同时，马尼拉周边缺少适合短期度假的场所（产品）。如果您查阅几个著名的OTA，马会发现尼拉一日游，二日游产品较为单调。可选择内容少；造成这种局面的原因是：菲律宾处于发展起飞阶段，缺少先进理念，缺少开发经验，缺少资金。
再深入思考时会发现，做什么样的产品能满足市场需求？满足投资人需求？如何策划设计建设运营？当地的资源能否/如何利用才能促进地方经济发展?RUEL 先生及其伙伴认为，高水平的项目需要专业团队才能完成。
此文提出开发概念，就产品，商业模式，投融资，等主要问题加以阐述。
火山湖 dream-land
暂定名
开发理念：
秉承着“清新自然，多彩生活”的度假理念，为人们提供多种通过自驾2-3小时就能到达的精致短途度假计划。
一票全包的无忧消费模式，集美食，住宿，运动，亲子，农事，渔猎，演艺及周边景区当日往返游为一体的休闲微度假产品。
以最菲律宾民族传统建筑为载体， 成为外国人为看菲律宾文化必去的首个选择 。
方案介绍
区域规划结构图：
核心园区内容包括：
特色小院住宿
室外活动场地
室内活动场
……
附近活动内容包括
农业种植体验
养殖体验
渔业体验
特色民俗活动
当地特色集市
……
半日往返景点
TAAL volcano
大雅台娱乐城
……
场地布置平面示意图：
50%用于住宿建筑和场馆，50%用于室外运动和娱乐设施建设
效果示意图：
在保持菲律宾传统民居鲜明的个性基础上，加以再创造，使之适合度假生活方式
项目表
经济技术指标 ：
投资与回报
投资总额5050万元（不含土地）
方案一：如果全部物业自持，则3年回收全部投资，之后每年1500万利润，与地主分享。
方案二：持有半销售当年回收成本
计算根据如下：
营业收入:
1,完全持有计算，总收入为2900万元
其中：
全包价内：1000元人民币/套，2大2小，入住率70%按250天计，年总收入2500万元
全包外收入人均50元，年总收入375万元
2，一半出售，托管经营，一半持有
总收入：6550万元（可以覆盖掉5050万元投资并有盈余，剩余4公顷土地）
其中：50%出售，50%持有
销售50套，每平米售价1万元含200平方米院子，50✖1万人民币/平方米✖75平方米=3750万
营业收入2900万元
对应的商业模式解析
现状分析：
陆路交通：离马尼拉近，一个小时车程
水路交通：通向周边景区，同时体验螃蟹船航行
场地：有亲水资源，其他条件较好，但地势不高，视野不够开阔
在地资源：政府关系好，民俗文化有待挖掘
一，核心价值主张：
住有院子的微别墅，身心放松，体验有当地特色的丰富民俗活动。
体验：
愉悦自己，幸福家人，请朋友有面子，价格可以接受，可以多次到访。
二，客户细分：
1，本地收入达到500K披索的本地家庭；
2，在马尼拉从业的中国年轻客群及其所属公司；
3，来自CASINO的溢出客群，旅游观光散客。
三，渠道：
1，OTA/社交媒体/互联网社交工具/传统媒体；
2,CASINO;
3,CASINO,OTA,互联网社交媒体。
四，客户关系：
初访靠吸引核：
重游率靠内容和价格
美誉度运营的功劳
五，关键业务
住：：
运动项目：
亲子项目：
园区内地方项目：
园区周边地方特色项目：
周边一日游项目链接：
对标参考项目CLUB MED
六，重要伙伴
RUEL：土地提供，地方主管部门关系处理，当地银行，法律保障，运营基础团队提供，当地媒体
北京团队：技术孵化全程服务，投资
其他资源提供者：
七，核心资源
距离马尼拉不算太远的湖边规模用地
湖岸线
八，主要收入
核心园区一票全包
周边民俗分成或自营
周边导流分成
资本市场收入
品牌价值
九，主要成本：
策划
设计
建造
营销
财务成本
响应投资人关切
投融资方案：三种备选模式
前期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=
建设期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=
运营期✖自筹，私募，办私幕，夹层，机构=
物业持有方式：三种模式
自持：
出售：
出售回购：
出售托管：
风险管理
政治风险只能承受不能规避
法律风险由担保或交叉持股方式解决
市场风险：可控保障依赖专业性团队，情景模拟和预先准备替代方案
不确定性管理
两个替代方案
1，99顶帐篷：以帐篷替代微别墅，投资1800万-2300万，当年回收成本。对标项目三亚烟雨湖。半年
2，湖光山色：全部为可销售性微别墅，之后托管运营，实质变作旅游+房地产模式，当年盈利。对标:阿娜亚，绿城桃李春风
附件：
1，绿维团队介绍
孵化概念介绍：绿维方法论，团队，案例
可导入IP介绍：休闲/商业/运动IP/农业IP/亲子类IP/二次元类IP/博物馆人机互动体验IP……
2，存在问题列表：
各方诉求不够明晰
场地资源有待挖掘
菲律宾市场理解
投资结构突破
合作模式有待探讨（同第一问题）
3，金字塔结构图
