一、关于起草的背景。

关于转租的推定，讨论最充分，变化也最多。其核心就是围绕未经出租人同意，转租合同究竟有没有效力。最终还是确定了，未经出租人同意的转租合同无效。

从各地的司法实践看，最初也有不少是认定有效的，主要是依据合同法224条第二款，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”各地保护的利益不同，保护财产安全还是保护次承租人利益，导致对该条效力的认定也不一致。

合同法这种暧昧的立法态度，也直接导致各地适用的分歧。

在诉讼中需要注意的点：

1、次承租人的诉讼地位。合同解除或者无效，都涉及房屋的返还。因此，依据民事诉讼法第56条，次承租人有第三人的诉讼地位，关于是独立请求第三人还是无独立请求第三人，有人民法院根据案件的具体情况来确定。另外：原则上追加次承租人作为第三人，如果次承租人人数过多，且各方的也不同，则不宜追加次承租人为第三人，可根据实际的情况需要，由当事人另行诉讼。

2、实践中同样需要关注的问题：承租人与次承租人之间的诉讼，是否需要追加出租人。我们认为，承租人与次承租人之间的租赁纠纷与前一租赁合同是两个法律关系，如果在案件审理过程中追加出租人或通知出租人表达意见，势必造成诉累，不利于案件审理。但是，陈孤人有证据证明出租人已经通知解除租赁合同的，在案件审理过程中，应当作为一个事实予以考虑，或者出租人已经另案诉讼要求与承租人解除租赁合同的，应当等待另案的处理结果。

次承租人要求承租人解除合同并赔偿装饰装修等添附损失的，属于合同当事人之间的纠纷，一般无需追加出租人为案件的第三人。

审判实践：三个问题：承租人擅自转租：

1、出租人行使解除权对转租合同是否有影响的问题。大前提，次承租与出租人之间无合同关系，次承租人无权要求出租人承担违约责任，其次要看次承租人是否为善意才能主张对承租人的损害赔偿权。此时，需要审查，次承租人如果为善意，即在其与承租人订立合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租；如果次承租人为恶意，即在其与承租人订立合同之时知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意，那么这种风险在其订立合同时是可以预见的，此时字无要求承租人承担赔偿责任。

2.会否构成侵权。不能一概而论，转租过程中，如果次承租人或者其他人的行为造成租赁物的破坏，应当构成对出租人所有权的侵害，应当承担相应的侵权责任。

3、向次承租人收取租金是否构成不当得利。不当得利是没有合同依据，使他人受损，自己获益。出租人和承租人之间已经有合法的合同关系，且承租人受益也是基于法律上的原因。与不当得利完全不同。