近期关于房贷利率松动的新闻不断冒出来，实际上这些新闻并不是空穴来风，一些热门城市确实出现了部分银行下调房贷利率的情况。

比如广州地区的汇丰银行在11月15日已经宣布首套房较基准上浮5%，二套房较基准上浮10%。

在北京，民生银行现在已经将首套房贷利率由上浮20%下调至上浮15%。四大行普遍执行首套房贷利率上浮10%。

杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%。而在下调前，杭州大部分银行首套房利率大多在15%-20%，甚至个别银行房贷利率还在30%以上。

另外，佛山、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。

一、房贷利率为什么松动？

房贷利率松动主要和银行的资金额度有关，每个银行都会有放贷额度，在上半年不少银行都采取谨慎的放贷模式，资金比较紧张，所以房贷利率就跟随政策上涨。

而下半年眼看买房的人减少了，而且资金也充足，为了吸引客户就会下调这个利率。

二、房贷利率松动，说明什么问题？

房贷利率和房价到底是什么关系？

先给大家看一张图，这是2008年12月到2015年12月，房价与房贷利率的关系图。从图中我们可以看到这6年时间里：

1、如果房贷利率开始上调，说明房价基本上已经到顶。

2、如果房贷利率开始下调，则房价基本上就已经到底部。

这个图没有2016年到2018年10月的，我简单说下，从2016年起到2017年3月，全国首套房贷款利率都是下跌趋势，全国各地房价已经开始上涨。

2017年4月起房贷利率上涨，全国各地房价还在上涨，并未见顶。到了2018年房价处于横盘震荡趋势，部分涨幅过大的城市出现高点后，在下半年出现小幅下跌，而房贷利率仍然节节攀升。虽然房价上涨延续时间变长，但基本上也符合上面这个规律。

根据融360的数据显示，2018年10月，全国首套房贷款平均利率为5 .71%，而这已经是首套房贷利率连续22个月上涨。

划重点：目前截至到今年10月房贷利率还在上涨。关键是看11月开始，房贷利率有没有下跌。

现在房贷利率已经从局部开始下调，我们就要关注11月是不是转折点，如果是则可能意味着今年12月前后一二线房价大概率可能是一个低点。为什么大概率可能是一个低点，而不是绝对？

因为短期内影响房价的因素不仅仅只有房贷政策，还有各个城市的限购限贷政策、货币政策、经济形势、土地供应情况等因素。房贷利率政策只是我今天单独拿出来说的一个点，但也是一个很重要的点。

毕竟想要买在最低点卖在最高太难。叠加经济低迷、毛衣站等因素，我们或许可以把时间推迟些，也就是说，如果11月房贷利率下跌了，可以把时间放长到2019年6月看。

三、现在房贷利率高吗？

我们看到目前今年10月全国首套房贷款平均利率为5 .71%，创了年内新高，看起来还挺高的，相当于基准利率4.9%的1 .165倍，也就是上浮了16.5%。

但是这个房贷利率算高吗？

我做了1999年——2015年，5年以上基准利率变化图表。可以从图中看到从2015年底实行的4.9%的基准利率已经是17年来的最低。

再来看下，2014年1月到2018年10月，全国首套房平均贷款利率走势。找数据真痛苦，就找到几张图拼起来凑合看。

看完上面几个图，说下几个点：

2014年中国经济增速换挡，去库存成为房地产市场主要的目标。2014年11月22日至2015年底，央行6次下调存贷款基准利率，中长期贷款利率下降至4.9%。

2016年2月税费减免政策和降准以后，一二线城市房价暴涨。

房贷利率低点出现在2016年7月——10月，均为4.4%。当时一线城市不少银行房贷利率可以打折扣。比如平安银行针对深圳区域内的优质客户推出首套房贷利率8.2折的优惠政策。北京地区，首套房贷款利率方面折扣最低为8折，其次为8.1折。

2016年10月前后，房地产调控政策密集出台。此时只是限购限贷，房贷利率还没提高。

12月上层强调“房住不炒”，房地产市场实际上并未降温。

直到2017年3月，全国首套房贷利率才有所提高。

到了2017年5月，房贷政策加码，北京多家银行已执行首套房贷基准利率，二套房上浮基准10%；也有银行执行首套房贷九五折。上海已有银行上调至九五折；广州房贷利率也加速进入“九折时代”。在全国35个城市533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

到了6月，全国533家银行中已有20家银行已经停贷。部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。

9月，四大行首套房房贷利率较基准上浮5%，个别银行上浮20%；央行北京营管部表态支持房贷利率调整。

到了11月份全国有56家银行停止房贷。

2017年，全国首套房贷利率一年涨超20%。

2018年1月份，部分银行首套利率上浮30%。一线城市大银行普遍将首套房利率上浮5%-10%，最高能上浮20%。最快一个月左右放款。

现在全国首套房贷款利率为5.7%左右，已经回到了2015年3月的水平。

全国房贷利率从2017年1月至今已经连续上涨了22个月。（有些数据统计不一样）

实际上对比2014年的6%的房贷利率，其实现在也不算特别高，而且不少人现在买房贷款利率是5.39%。也就是相对于基准利率上浮10%。

总结：

1、如果房贷利率开始上调，那么说明房价基本上已经到顶；如果房贷利率开始下调，则房价基本上就已经到底部。

11月房贷利率或许会出现下调，那么低点就有可能出现在2018年12月到2019年2月之间。叠加经济和毛衣站等因素，可以看到2019年6月。

现在大家都看到了不少城市房价有所下跌，比如广州地区，根据链家的数据房价平均环比下跌在10%左右。一线城市的资产下跌10%，往下空间确实有限，三四线还是静观其变吧。

如果11月还没出现下调，注意关注政策怎么走，可以再等等。

2、目前房贷利率已经回到了3年前的水平，实际上2014年以来房贷利率更是高达6%以上，所以现在房贷利率并不算高得离谱，要继续往上调还是有空间的。

但加息是有点难，主要是现在实体经济不行，经济低迷，要刺激。现在大家都在赌明年会降准降息，走一步看一步吧。

3、要买房的朋友，要根据当地情况灵活变化，比如一线城市的，现在就可以去看房，了解情况，多看看几套。我发现有些人看一个星期就买，这比较冒险，因为没有比较，你可能买到的房子性价比并不高。

现在买房议价的空间比较大，很多一线市区换房的人多，可以淘到不错的过渡房子。

三四线情况不了解，但是明年经济情况不乐观的话，开发商也会搞降价促销来回流资金的。倒是说不定在后半年有机会买便宜一些的房子。不过我更倾向于认为三四线的城市机会在2020年以后。

下一篇文章，我将和大家说说广州200万以下的准地铁房，不要错过了，记得关注我。

以上，由Swendy原创，金融硕士，热爱房地产研究，本文首发于知乎专栏：财色区。