2016年12月，中央经济工作会议上表示，要坚持“房子是用来住的，不是炒的”定位。
近期，北上广遭遇了最强限购，紧接着成都、厦门跟上了没有最强只有更强限购。
民间，关于是不是应该买房，买不起房，房价会涨还是会跌的争论吵翻了天。
看“房价”微信指数一路飙升到9.7千万。
（一）刚需VS投资
有个段子是这样的。
大家为什么要买房？
很多年轻人说自己是刚需。
但已经有人“完美攻破”了所谓刚需：
·没有房子女朋友不嫁。
你确定要娶一个没有房子就不嫁你的女人吗？
·没有自己的房子没有家的感觉，没有安全感。
安全感只有自己能给，房子给不了你。
·没有房子孩子不能入学？
你为什么不花更少的钱送孩子去条件更好的私立学校？
·可是房价要涨啊！
自住的话，房价涨了和你有什么关系？
非自住的话，好嘛，这回到投资的问题了。
房地产投资有2种，一种是租房派的，一种是炒房派。
租房派买房子回来租，以获得租金回报。
这里有个很重要的指标，叫租售比。
租售比等于租金价格：房价。
比如一月的租金为1万元，房价为500万，租售比为1:500。
租售比为1:500的概念相当于2.4%的年利息。
目前银行一年期存款利息是2%左右，大额还可以认购大额存单，利率更高。
而中国目前一线城市的租售比，几乎都低于1:500，二线城市几乎都低于1:300。
相当于靠着房租想要实现回本的话，需要25-42年。
您确定要想要租房投资吗？
有人说那不是房价会涨吗？我先收着房租，等房价涨了再卖。
那你这个租房派骨子里其实还是炒房派嘛。
刚需还是投资？你是哪一个？
（二）趋势投资VS价值投资
趋势投资的原理是，当趋势形成时，由于惯性，将会继续保持下去，直到它被打破。
翻译成人话，当房价上涨，大家更愿意买入是因为它会涨，越买越涨，越涨越买，直到有一天房价跌了。
相信这套理论的人认为房价是不会跌的，越限购，提高交易成本，价格越高。
于是最强限购来了，房产档案馆门口是这样排队的。
价值投资则是认为每件东西都有自己的合理估值，价值会围绕合理估值波动并且最终会回归到合理估值附近。
用人话讲就是，房子的合理价值是X，但实际交易价格有高有低，虽然可能偏离X但总有一天会回到X附近。
那么问题来了，房子的合理价值是多少呢？
回答房子的本质用途上来，房子是用来住的。
所以普通劳动者挣的钱能住得起，应该是它本身的价值。
所以每月能承担的租金即房屋的价值。
于是问题回到租售比。
国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。
这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月（大致相当于16年至25年）内能收回房款，买房就是划算的。
很显然，中国大城市目前的房价都是高估的。
所以价值投资者一直在唱衰房价，各种认为房地产下行周期就要到来的言论喊了一年又一年。
趋势投资还是价值投资，你怎么看？
（三）买VS卖
曾经有个案例，两个投资大师（巴菲特级别的大师），同一家公司的股票，一个买一个卖。
之所以做出不同的判断，只是因为他们策略不同。
而这家公司的基本情况刚巧发生了一些转变，落入了一个策略而被另一个策略剔除。
最后这支股票涨了，买入的那个大师赚了；
卖出的那个大师因为转手去买了其他涨的，也不亏。
抱歉，我失忆的厉害，这个真实案例被我记成了这样支离破碎。
为了写这篇文章，回忆查找询问了40小时也没有找到，也不想生搬硬套。
说这个案例的意思是，现实情况下，很多事情是没有正确答案的。
买入的初衷和是否实现初衷，决定了是否买的好，而不是买房本身。
即使是投资，卖出之后的钱用来做什么，决定了卖出是否是好的选择，而不是卖房本身。
再比如，虽然租售比这么低，但是房产投资里有一个流派，专门靠着独特的眼光发现一些“老破小”的房子，靠着装修改造，大幅提升价值后出租或出手。这也是价值投资。
此外，如果买房可以造就和谐家庭，即使房价会跌，也是划算的。
那么，如果你有一处投资房产并且有一笔可以买房的资金，这节骨眼上，你是买还是卖？
来不及了，先上车！
