从学了第一期包租课立马去看房，看房有100套左右，历时一个半月，拿下了自己第一套包租，当时的心情特别开心。生意终归是生意，有没有挣钱，通过数据一目了然，自己也是通过第一套包租，走通了整个流程。
回顾一下数据
1.签了6年半租约，每年15天的免租期，一个月装修期，每三年递增150
2.装修数据：整体装修花费13500
3.出房+拿房中介费：2900+2500=5400块。
上一下拿房照片：
改造完之后：
整体改造完整体效果还是可以的，因为有改造厨房和卫生间门，成本比较高。正如老师说的，千万不要动硬装。
再来分析一下：拿房5000，出房5800，15天租出去。溢价率16%，这个溢价应该说不是特别理想。
思考1：提高溢价率呢？
在相同做法和市场背景下，可能应该跟收房价有很大的关系。那意味着收房价越低，同样溢价800，甚至500都比我拿房5000溢价800要高。那就是意味着一房一厅的要比2房3房更容易做出溢价。
思考2:怎么提高回本周期？
根据这套房子来看，我的回本周期要去到24个月，也就是说要整整两年的时间才能回本，和老师说的18个月回本还是有差距的。那差距在哪里呢？
1.首先我因为动了厨房和卫生间门，装修花了11天，装修期长了，正常是7天就可以完成。
2.出租时间比较长，导致免租期直接用完，
3.租客租房合同只签了一年，意味着我明年有可能再出一次中介费，会再次吃掉我一部分利润。
那怎么去提升利润呢？
首先谈判的条件很重要，装修期和免租期不可少。其实我们自己做非常有优势，据了解其他的公寓公司是硬条件是45天的装修期，押一付一，每年一个月的免租期，但是很多中介和房东更愿意和我们个人合作，可以做到押二付一，所以我们可以相应谈到更好的条件。
其次，可以不要动硬装，成本少，自然回本周期就快，另外在利用快速装修，快速出租，利用装修期的空档，加速回本。
最后装修成本控制上，硬装人工比较贵，除了硬装之外，刷墙占了比较大的分量，其次是家具。家具并不是都要配齐，可以留白，给租客自己去布置。在看得见的地方用好东西，美观美化。
包租是个修心的过程，在实践中不停的磨练这我们。从最开始的踩盘，选点到谈判，装修出房，每一道路程都在考验着我们，有没有足够的信心和耐心，相信可以做到。我相信这只是个开始，包租路暂停一段时间，我需要积攒能量，积攒资金让自己走得更稳、更快。
