作者：子星

来源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

据各方数据显示，大连当前房价均价在1.1万的水平，从这个数据来看，对比同类城市几乎可以说没有泡沫。

从经济、政策、地理、环境几个纬度来看大连，我们看不出，为什么优势这么明显的大连，房价却如此低迷？

• 看经济：2016年全国GDP排名17，人均第6；

• 看政策：中国五个计划单列市之一，自贸区试点也有大连，达沃斯常驻城市引进外资非常便捷；

• 看地理：北方最大的不冻港港口，东北地区的金融中心，贸易中心、时尚中心、旅游中心。可以说东北的大连就是中国的香港。

• 看环境：一面环山三面环海，冬无严寒，夏无酷暑，老天真是对大连给予了无限的厚爱。

然而，就是这样一个城市：

房价5年横盘，上下波动不超过5%。

2016年全年，全国房价剧烈波动，他依旧稳如泰山。

2017年上半年，近邻沈阳房价高开高走，屡创新高，他还是波澜不惊，是政策得力？还是另有隐情？

今天，我们就从历史、地理、供需结构方面，带你拨开大连房价的迷雾。

1、土地疯狂出让库存高企

房价低迷的首要因素是由于库存过高。

在2010年左右，大连的房价已经达到万元均价，比较好的区域比如星海，直奔2万，基本上是省会沈阳房价的二倍，别说东北，除了北上广深四个一线城市，谁能有如此气概？所以，吃到甜头的大连市政府开始加大土地供应。

前几年政府疯狂的土地出让动作，2010年居然突破了1300亿元，而那年的土地出让面积更是位居全国第一。

可是，当时大连中、西、沙、甘主城区人口加上流动人口也不到400万人。

地多人少，直接导致的就是房地产供应多而需求少。

这就可以理解为何大连房价从2011年一直到2016年一直处于低位了。好在大连经济基本面尚好，土地供应也越来越少，房价只是在做俯卧撑，且波动较小，没有引起房价下跌浪潮，更没有引起抛售狂潮，直到今年存货变少，中西沙存货见底，整个市场形势变去库存为抢库存。

可以看出，整个大连比整个中国房地产市场整整早了5年，房地产疯狂如此，市场横盘如此，去库存如此，抢库存如此。

2、无法解套“大大连大计”

房价低迷的第二个因素是建设“大大连”。

这个“大大连”可不仅仅是城区的“西扩北进”。

2010年在某领导的推动下，规划将大连所有市直的政府单位全部搬迁到普湾新区，这个新区距离大连市30公里。于是消息灵通的本地人疯狂的跑去普湾买房子占地了，房价也接近市区了。但是区域开发因为政府换届暂时搁置。

虽然这个新区是国家级新区，虽然这个新区更靠近金州新机场，虽然这个新区也计划有各种设施配套。但是扛不住距离太远呀。且不说老百姓办个事跋山涉水，就是公务人员上班也必须“一路向北”。

大连变成大大连虽好，但是罗马不是一天完成的，大连也不可能是一届领导完成。

新区隔着甘井子，甘井子还是一片荒地，杠铃型新区想要变成熟，太难。新区的炒房者都成了接盘侠，至今没有解套。

3、房市刚需说了算

大连房价低迷的第三个因素是主要刚需群体类型化。

大连是一个环海多山的城市，从十九世纪末开始发展，经过日俄两国多年经营发展，中山、西岗、沙河口可用区域已经不多。现在核心城区可利用面积小，被山分割成一块块狭小的区域。

上世纪九十年代之后，大连经济突飞猛进，城市的产业发展需要向外扩张。产业的建设过程中，大连形成了两个区域，一个以软件为主的高新区软件园。一个是以制造业为依托的华南区域。

大连的软件行业是整个东北的制高点，而高新区就是大连软件行业的大本营，主要的日韩东北IT行业都在大连设有分支机构和研发中心，并且大连软件行业拥有大连理工、大连海事等高等教育资源支持。现高新区软件园拥有超过20万的软件行业从业人员，并且现该行业每年有1~2万的人才流入。

受地理的影响，高新区还是离市中心较远。而距离较近的主城区却是大连房价最高的星海版块，因此该部分刚需大部分选择就近定居，很难给市中心房价提供强有力支持。

另一个大量的群体来自制造业，他们的区域中心就是华南版块。此区域地理开阔，大量新盘在此开发。开通地铁地铁后，已经成为大连主城和金州区的重要过度中转站。那些在开发区、大连自贸区上班的刚需们也更愿意选择在交通便利又价格适中的华南定居而不是遥远又昂贵的市内。

大连市是东北人的大连，但是当整个东北都缺乏创新，经济放缓时，作为龙头的大连，自然受到拖累和牵连，贸易和金融发展较差，甚至出现倒退。城市人口增长缓慢，收入也增长缓慢。

刚需多少决定了市场的繁荣程度，刚需的收入决定了房价的增长快慢，城市经济的繁荣程度决定了房市走向，比如拥有绝佳环境的东港版块，虽然坐落在高端商务区，没有改善捧场，房价只好平民化，品质只能刚需化。

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4、近期的大连房事

在全国掀起限购狂潮的时候，大连却在默默的开展去库存工作。

放开了二套房的首付额度；年轻人购房给予补贴；2年交易免税；贷款还完算首套；公积金不看商贷；商贷不看公积金等一系列促销政策。

过去的三个月，以高新区为代表的房价迅速起飞。甚至有的楼盘在一个月的时间完成了1.25万/平—1.6万/平的跳跃。华南区域、东港区域也出现了2千左右的涨幅。曾经长期的一手房二手房价格倒挂现象要结束了。因为市内很难找到合适的新盘。

从交易情况也可以看出，从2017年1月开始，商品房销量开始大幅度低于二手房销量。合适的、能看的上眼的房子没有多少库存了。剩余大量库存位于偏远的郊区，特别是金州和旅顺区域。

目前大连的房事，笔者认为泡沫仍然很小。涨价的区域现在突出于高新区、华南、东港和部分学区房。这些很多都是地铁通车带来的红利，也是典型的刚性需求者，炒房者还没大量出现，外地炒房客还没有蜂拥而至。因为那些一线的成熟位置和海景豪宅们价格仍然在2万出头没什么变化。

今后大连会怎样？

1、大连房价会是一个慢牛行情，不要希望出现跳涨，东北经济没有根本性扭转，跳涨的基础就不存在。

2、但是涨价是必然的，想当年沈阳房价只有大连一半，现在沈阳已经完全赶上大连。但是沈阳居住体验如何，大连居住体验如何，去过两个城市的人都明白，所以大连房价一定会涨，这叫做“城市比价效应”。

3、对于市中心，中西沙的项目没有问题，甘南和甘西、高新区没有问题，但是别碰更加远郊的项目，因为距离就是风险，距离就是成本，对于全国所有的城市都是如此。

4、大连是个美丽的城市，“每一个东北处级以上领导都在大连有套房子”话虽绝对，但是对于大连更应该重视这个城市的居住功能。

5、真实的大连房价

我们通过5区300个样板楼盘价格来看下大连房市的价格分布。

（每区60个样本涵盖不同属性的房价，因空间关系小区名称没有全部显示。）