农村不动产登记
一、登记的概念、类型
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记属于行政确认行为，是不动产登记机构对行政申请人的法律事实等进行甄别，然后予以确定、认可、证明并且宣告公示的过程。农村不动产登记主要涉及集体土地所有权，农村房屋等建筑物、构筑物所有权，耕地、林地、土地等土地承包经营权，集体建设用地使用权，宅基地使用权相关不动产权利。而从不动产登记的类型来看，主要涉及首次登记（初始登记）、变更登记、转移登记和注销登记。
首次登记是所有不动产登记的基础，在没有进行不动产首次登记前，除法律法规另有规定外，不能进行其他不动产登记。
不动产权利人可以在出现下列情形时向不动产登记机构申请变更登记：（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；（2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；（3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的；（4）同一权利人分割或者合并不动产的；（5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；（6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；（7）地役权的利用目的、方法等发生变化的；（8）共有性质发生变更的；（9）法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（1）买卖、互换、赠与不动产的；（2）以不动产作价出资（入股）的；（3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的；（4）不动产分割、合并导致权利发生转移的；（5）继承、受遗赠导致权利发生转移的；（6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利发生转移的；（8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的；（9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；（10）法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
当事人可以在具备以下情形时申请办理注销登记：（1）不动产灭失的；（2）权利人放弃不动产权利的；（3）不动产被依法没收、征收或者收回的；（4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（5）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。
二、登记的共性程序
不动产登记有着严格的法定程序，基于不同类型和所涉权利不同，相应的登记程序和需要的登记材料也会有所差异。从共性角度出发，主要应完成以下程序：
1．提出不动产登记申请。不动产登记程序的启动主要依据申请人提出申请，市、县人民政府也可以根据情况对本行政区划内未进行首次登记的不动产统一获取材料组织登记。在依据申请人申请不动产登记中，申请应依据不动产登记的类型和权属种类提供相应的材料、填写申请书并提交身份证明材料，如不能提供原件，应保证所提供的复印件与原件保持一致。需要注意的是，处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。
2．不动产登记部门受理申请，并对相关材料进行审查。主要审查以下方面：
（1）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（2）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（3）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚，界址是否清晰，面积是否准确；（4）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。
3．实地查看工作。不动产登记机构进行实地查看，对于申请登记的事项进行核实，重点查看下列情况：（1）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（2）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（3）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。
4．登记前公告。公告应当在不动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记簿。
5．开具不动产证明或发放不动产权属证书。不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。
6．不动产证明或不动产证书换发。不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
7．收回不动产权属证书或者不动产登记证明。因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。
三、相关法律规定
1．《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
2．《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修正）
3．《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年7月29日修订）
4．《不动产登记暂行条例》（2019年3月24日修正）
5．《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年7月24日修正 自然资源部令第5号）
6．《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（2003年11月14日 农业部令第33号）
7．《中华人民共和国农村土地承包法》（2018年12月29日修正）
8．《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005年1月19日 农业部令第47号）
9．《国土资源部关于加强农村土地整治权属管理的通知》（2012年6月12日国土资发〔2012〕99号）
10．《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（2011年5月6日 国土资发〔2011〕60号）
11．《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（2011年11月2日 国土资发〔2011〕178号）
集体土地所有权登记
集体土地所有权是指农民集体依法对其所有的土地享有占用、使用、收益和部分处分的权利，其土地所有权主体只能是农民集体。
土地是农民集体共同生存发展的生产资料和生活保障。在传统的计划经济体制下，农民集体土地所有权的实现方式是“集体所有、统一经营、统一核算和按劳分配”。家庭联产承包责任制施行后，集体经济演变为集体所有、分散经营的“统分结合的双层经营体制”。农民集体土地所有权实现方式是直接模式，即农户直接占用使用集体土地，获取经济利益。现行《宪法》第10条第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”以根本大法的形式确定了农村土地属于集体所有。《物权法》第59条第1款进一步明确：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”显然，在法律术语中，“集体”的指向就是“农民集体”，农民集体也因此成为集体所有的基本法律界定。
农民集体指一定范围内的乡（镇）、行政村、自然村（或村民小组）的农民的集合体。这个集合体以共有土地为联结点，凡是取得集体成员资格即享有集体所有权。《土地管理法》第11条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”上述规定使用了“村农民集体”“村内农民集体”“乡（镇）农民集体”三个概念，可见村集体土地分别属于三个层次的农民集体所有，即村民小组范围的农民集体、村范围的农民集体和乡（镇）范围的农民集体。
依据《土地管理法》第12条的规定，“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”实践中，农村土地登记为乡（镇）、村、组农民集体，《集体土地所有证》记载的所有权人以“某某村（组、乡）农民集体”表示。农民集体土地确权登记发证工作推动以来，集体土地所有权登记一般落实到村一级。
问题1：集体土地所有权登记主要有哪些类型？
【解答】
集体土地所有权人可以根据情况分别申请初始登记、转移登记、变更登记、注销登记。由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》。土地初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。土地变更登记是指依法改变土地权属和用途而应当办理的登记手续。当土地所有权初始登记后，又经变更登记，当事人以土地原权利人身份对土地登记行为有异议的，应针对初始登记行为提起行政诉讼。
问题2：集体土地所有权转移登记应具备哪些材料？
【解答】
《不动产登记暂行条例实施细则》第31条规定：“农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；（四）其他必要材料。”由此需要特别注意的是，集体土地所有权的转移登记只能发生在农民集体之间，而且必须经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，一方面保障集体土地性质不变，另一方面确保村民自治权利行使的公开性。
问题3：相邻权人是否有权对他人的集体土地所有权登记行为提起诉讼？
【解答】
在实践中，经常出现的是权利人本人对于行政机关对自己作出的土地登记行为不服提起的行政诉讼，但也存在相邻权人对相邻关系人的土地登记行为有异议的情况，但并不是所有的相邻权人都具有提起该诉讼的权利。具体区分主要看被诉土地登记行为是否侵害了相邻权人的权益。当土地登记机关将属于相邻权人的土地登记于权利人的土地权属证书中时，相邻权人当然具有提起撤销该土地登记行为、以使土地登记行为符合客观情况之权利。但如土地登记行为并未涉及相邻权人权益时，其也当然不具有利害关系而不能提起诉讼。
【案例】
权利受侵害人有权对土地登记行为提起诉讼
---王某、林某诉某市人民政府土地登记案
案情：王某和林某的父亲购得坐落于某市的一块土地，并建成现有房屋一座。1991年12月，申报房屋所有权证时，西边邻居张某在《房屋四面墙界申报表》上盖章，该表西墙注明：自有墙至张某空地。1998年，王某和林某经分家析产，取得该房屋。2005年3月，张某向某市人民政府申请土地登记，张某申报土地证时填写的《权属界址调查表图》界址第4、5、6点（墙壁）为外，即包括墙，且在4、5、6点上加盖“林某”章。2005年8月某市政府给张某颁发土地证。王某和林某认为张某土地东侧界址应分别进行记载，北段（4号至6号界址点）为木桩板结壁外为界，南段（6号至7号界址点）应为至王某和林某墙外50厘米为界，而不应当也以北段记载为界，张某土地证超过其使用面积，占用王某和林某已使用约12平方米土地，遂提起诉讼。法院经审理认为：某市政府所作调查表中“东至柱壁外侧为界”仅注明东至的北段，对东至南段未予明确，王某和林某未在6号和7号之间的界址上签章，并未指界认可，但某市政府却对该段不清的相邻界址以具体的界址点、明确的尺寸作出了确认，并据此颁证，存在事实认定不清，依法应予撤销。
分析：土地登记机构应该根据法律规定对于需要确权颁证的土地使用权界限进行调查核实并确定，在相邻的土地权利人未对相邻界限进行指界认可的情况下，土地界线尚待明确，此时颁证确权存在事实认定不清，权利受侵害的相邻关系人可以据此提起行政诉讼。反之，并不具有相邻关系的人且权属登记行为未涉及其权利的，无权对他人土地的颁证行为提起诉讼。
问题4：哪些主体可以成为集体土地所有权人？
【解答】
《不动产登记暂行条例实施细则》第29条规定：“集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。”
《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定：“确定农村集体土地所有权主体遵循“主体平等＇和“村民自治”的原则，按照乡（镇）、村和村民小组农民集体三类所有权主体，将农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的农民集体。”体现了我国集体土地所有权三级所有的基本形式。一是农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，此处村的概念应为“行政村”；二是已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组经营、管理，是指土地在改革开放前分别属于两个以上的生产队的情况；三是已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。我国从人民公社时所确立的“三级所有，队为基础”的农村集体土地所有体制，至今仍贯穿于我国现行的土地立法中。
【案例】
村民小组依法可成为农民集体土地所有权的主体
-Y乡D村中七个村民小组土地确权纠纷案
案情：呼和浩特市托克托县Y乡D村（下设8个村民小组）中的第四村民小组与其余7个村民小组有一争议地块，该争议地块四至界限清楚，距第四村民小组较近，周围与该组承包土地接壤。土改时期，该争议地块内部分土地曾分配给第四村民小组。在土改、合作化和四固定时期，第四村民小组拥有占有、使用该争议土地的证据。1988年，D村村民委员会曾组织该村村民在此种植柠条，因成活率极低，没有坚持下来。1992年起，第四村民小组在该地范围内开荒进行大面积耕种，使争议地块已基本转变为耕地。2003年该地被国家征用，因涉及征地补偿的分配，D村其余七个村民小组以土改时期该地只是部分分配给第四村民小组且第四村民小组没有享有农民集体土地所有权的资格为由，向呼和浩特市托克托县国土资源局申请土地确权。托克托县国土资源局经调查后，作出该争议土地的所有权确定给第四村民小组的处理决定。后经复议维持原处理决定。D村其余七个村民小组不服，提起诉讼，经法院审理，驳回其诉讼请求。
分析：《物权法》第60条第（2）项明确规定：分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。可见，村民小组可以成为集体土地所有权的主体。“三级所有，队为基础”的农民集体所有土地基本形式是长期以来形成的、符合我国国情的集体土地所有制度。本案中，第四村民小组基于对争议地块的长期使用和占有，依法可以成为该集体土地的所有权主体。
【法律规定速查】
1.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日修正）
第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2014年7月29日修订）
第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
3.《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日）
第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
4.《不动产登记暂行条例实施细则》（2019年7月24日修正自然资源部令第5号）
第二十九条集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：
（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请；
（二）土地分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民小组代为申请；
（三）土地属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）集体经济组织代为申请。
第三十条申请集体土地所有权首次登记的，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）其他必要材料。
第三十一条农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移，申请集体土地所有权转移登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；
（三）本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；
（四）其他必要材料。
第三十二条申请集体土地所有权变更、注销登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）集体土地所有权变更、消灭的材料；
（三）其他必要材料。
