提前还贷，逐步空心化的地级市

隐士印象中，提前还贷潮大概是在21年开始的。

口罩的因素致使经济不断低迷，21年的房价、股价走势大家都懂，既然投到实体、股市、楼市的风险高，其他理财的产品年收益率低，那何不提前还贷呢？

大家这么选是没错的，站在自己的利益角度，让自己的利益最大化。没有任何问题。

现在的新房利率大约是3.8%低的甚至达到了3.7%，在2021年左右最高点的时候接近6%甚至更高，两者相差着实多了点。

同样是买房，利息加倍，这就有点儿，是吧，毕竟又没明牌，干嘛加倍啊。

存量房的利率和新房利率差距太大+投资环境的不佳，是大家选择提前还贷的主要原因。

新房房贷利率为何这么低？

因为要保持房地产行业的健康发展。重点是提升房地产活力，增加新房销售数量。至于存量房贷，考虑的不多。

为何新房新房利率低会影响存量房提前还贷？

有句话说得好，不患寡而患不均，大家利相差不大的时候，体现的不明显，但相差多了，把十几年甚至三十年的数额列出来一看。这差的也就不是小数目。

为何提前还贷要等？

这个就是很多原因了，有一点是明确的，银行并不太欢迎提前还贷，但又不太好明说。所以，就各种理由去拖，有的都能在8个月以上的等待，多少有点离谱了。

其实现在大家普遍的思维还是传统的逻辑模式，就是如果真实原因太扎心，那就得换种委婉的表达方式。

房贷收益呢，对于银行相当于长期稳定的生息资产，如果大家都选择提前还款，数量多了肯定会影响银行对长期资产的计划安排。

但既然可以提前还，但人为制造一些因素影响还款时间甚至企图让人不打算提前还了，就有点儿，不讲武德了。

其实，提前还贷的最大弊端倒不是这个，而是消费的少了。长此以往注定不利于制造业等行业的发展。

居士在2019年的时候，就劝手头房子多的朋友卖房。但绝大多数朋友看我，像看傻子一样。没办法，改变一个人的认知很难。经历过这几年房价的走势后，想必很多人可能会改变对房子一直涨的认知。

现在是什么情况？

1、人口负增长

2、人口向一线城市和二线核心城市聚集。下图为2010-2020这10年间人口增长靠前的城市排名。

除了苏州、佛山、东莞，剩下的均为一线城市和省会城市。

而苏州、东莞、佛山属于经济强、制造业强的城市。

一边是总数的减少，另一边是人口持续向一线和核心二线城市流动。

大家仔细看的话，会发现，人口主要流动方向为北京、长三角、珠三角+中西部省份的省会。

长三角+珠三角对全国的人、财有虹吸的作用，中西部省份如果想发展，只有把省会做大、做强。

那么这样一来，中西部省份的中小型城市人口流失将会更加严重，如果这几年有涨的可能的话，房子多的朋友要考虑抉择了。

重新聊会提前还贷的问题，想要避免更多的人选择“提前还贷”，营造良好的投资环境是关键，当经济向好，投资其他地方更划算的时候，大家就会有更多的选择了。

关于房子：核心城市的核心地段才值得拥有。

这不是乡村空心化！我的老家，一座地级市也在走向空心化

南方周末

老家是安徽的地级市淮南，不知如何分“线”，三线，四线，抑或五线？2021年淮南GDP总量为1457.1亿元，人均GDP为48089元，折合为7456美元，全省17个地级市排名第12位。总之应是全国经济发展较为滞后的城市缩影之一。

如果城市的人如潮汐，那么如我所在的城市，一年三百六十天退潮，只有过年几天涨潮，人从各大城市回流，重新燃起市井的短暂繁荣。最容易从汽车牌照看出流向，省会合肥最多，其次是周边经济发达的江苏省会南京以及江苏各大城市，再就是上海、浙江，少量的福建与广东，基本还是按照距离远近辐射。

前年为创作新书《榆林道》，沿陕北三边（靖边、安边、定边）西行进入宁夏，本为记录风土民情，触目所及却是三边县乡村镇严重的空心化问题。后来有读者好奇为何书中所记大多都是老人，似乎怀疑是我刻意选择，实则在县乡村镇，退潮的日子确实只有老人。三边地瘠，一年耕作的收入不如进城打工一月薪资。良禽择木而栖，年轻人自然蜂拥进城——县城、省城、“北上广”，大体各地都是如此由近及远辐射——只留下老人空巢，或者带着子女留下的孩子。

腊月回来迄今一周，却忽然发现类似的空心化问题，早已不仅局限于县乡村镇，地级市亦是如此。本市以煤炭资源起家，兴衰完全寄托于煤炭价格。但是煤炭产业不足以支撑全市百万人口就业，计划经济时代的各种工厂也早已破产，商业亦不发达，如同三边的盐碱地，如同劣木难令良禽栖止，年轻人自然也是要走的。他们在其他城市求学，在其他城市工作，唯一维系着他们与这座城市的就是他们仍留此地的父母。

我父母住的是原来的工厂家属区，工厂关停久矣，家属区大多是五六层的预制板楼房，还有上世纪五、六、七十年代光景的红砖瓦房，整体灰暗而落寞。这是许多小城市常见的场景。平日安安静静，春节这两天停满了各地回来的汽车，难得要为停车位发愁。晚饭前我在窄巷之间逡巡，发现其实远比之前许多年的春节清冷。有些老人走了，去了别处或另一个世界，那么他们与其他城市的那些年轻人的维系也便断了，年轻人也再不会回来。

出租车司机和我说，前两天有相关部门的乘客，告诉他本地人口已净流出三十万，“都是年轻人”，司机补充道。

查阅官方数据，截至2021年末，淮南市常住人口304万人。2020年七普与2010年六普相比：各县区中，田家庵区常住人口增加，增加136097人；其他县区常住人口均有所下降，其中，寿县减少169609人，谢家集区减少98662人，潘集区减少69607人，八公山区减少57772人，凤台县减少33685人，大通区减少15246人。与司机所说是对得上的。

初到家中，清锅冷灶，去我之前最常去的麦当劳觅食，却赫然发现那家麦当劳居然倒闭了。听说是在夏天。

那家麦当劳正对本市历史最久的客运火车站。老火车站是城市以前最热闹的所在，站前广场隔着马路建成商业楼盘，五层的商场，麦当劳是在底商转角最好的位置。之前经济高速增长的若干年，本地自然也大兴土木。如同许多城市的布局，围棋局二间高跳般在远离主城区的东郊建起高铁站，计划是能够发展高铁站与主城区之间的地产，甚至拆迁了家族传承数百年的祖坟，却未成功，不了了之。

于是又在南郊四间高跳建起第二座高铁站，迁去政府部门与本市最好的中学，围绕建起越来越多的楼盘，城市规模随之越铺越大。然而最大的问题在于，没有那么多人填满铺大的城市。年轻人都走了，老年人又更愿意住在生活相对方便的老城区，于是不但新城白昼寂如永夜，老城区也因为摊薄人口与机关而气脉不继。历史最久的客运火车站，只剩几趟慢车，站前广场可以罗雀，再也不见堵在出站口招徕生意的出租车司机，于是那家麦当劳也成追忆。

然而人都回来的春节，繁华得恍惚，所有经营年夜饭的餐馆爆满，灯红酒绿，人声鼎沸，谁还会关心那家夏天倒闭的麦当劳。可是对于城市本体而言，如果他有知觉，大约也会觉得恍惚，也会觉得恐慌，恍惚于这样的繁华，恐慌于春节短暂，三两天后人又退潮，回到他们现在以及未来工作与生活的城市，一切又如五月，又如旧日。

确如旧日。

初五之后，恍惚的繁华迅速成为确定的清冷。附近夜市的景象最为直观，春节前后几天，每家摊贩前都排着长队，初五之后迅速恢复为一年三百六十天的随到随买。我问卖烤串的年轻人，“现在生意能有前两天的一半吗？”他拖长音了否定：“哪有！四分之一就不错了！”“如果天天能有春节那样的生意就好了。”“不可能呀，春节人都回来了，‘报复性消费’。”

不论县乡村镇，还是小中城市，如今繁华与否，归根结底还是在于能够留得住人，能够给予年轻人相对大城市不会过于逊色的生活。很难。

如同其他一些省份，安徽也自2011年开始实施“强省会战略”，集全省资源向合肥倾斜，其余地级市不但得到的资源有限，而且原有的一些重点企业也被迁往省会。于是像安徽这样的经济欠发达省份，全省只有省会一座大城市，其他地级市对于下游县乡村镇的年轻人的吸引力越来越弱，于是连同地级市本身的年轻人一并被省会以及周边更大的城市虹吸。

强主干而弱枝杈，随着人口增长停滞，虹吸效应吸空的行政区划必将自下而上，自县乡村镇而小中城市，这也是这个春节我眼见得人如潮来潮退之后最大的感想。

地级市架构三大漏斗效应：审视行政“第三级”

新华网

2004.06.

位居我国五级政府架构中第三层级的地级市，发现自己正处于一个尴尬的境地：宏观问题管不上，微观问题够不着，可谓“上不着天，下不着地”。

这种尴尬在近年的政府职能转变中日显突出。由于大量审批事项被取消，地级市行政职能事实上趋于“空心化”，而维持其正常运行的成本，每年则数以亿元计。《瞭望新闻周刊》记者在采访中听到许多基层干部抱怨，这么多人总要有事情做，于是就生出很多检查和评比。一位县委书记告诉记者，现在他至少有1／3的精力是用来接待地级市领导和各种部门的检查。

三大“漏斗效应”

我国地级管理层从上世纪80年代始，由派出机构逐步演变为一级行政区划，目前全国332个地级机构中，大部分都实行了市管县的体制。最初，省会城市和大城市领导县，或地市合并之后，由于地市本级经济实力强，对县级经济有明显拉动作用，推行比较顺畅。而90年代以来进行的大规模撤地设市、县级市升格为地级市，则由于地级市本身的经济实力弱，因而收权收利，形成“漏斗效应”，削弱了区域经济发展的能力。对地级市而言，有一级政府设置，相应就有一级权力机构、审判机关、检察机构等各类机关、事业单位的对口设置，人员、机构成本很高。如福建南平市本级去年的财力是3．8亿元，财政供养人员11295人，包括公检法、行政、教育、离退休、事业单位人员等，这3．8亿元财政预算除保工资和基本运转外，无力顾及其他支出。广西地级市防城港规模较小，情况类似。防城港只有80万人口，市本级财政供养人口3221人，2003年财政支出1．64亿元，主要支出为教育经费、离退休人员工资和各类机构运转经费。

投入高额成本维持的庞大地级市架构，在实际工作中却有可能成为社会发展的阻碍，这被概括为三大“漏斗效应”：

一是“财政漏斗”。由于一些地级市本身城区的经济体量较小，靠自身财力不足以每年拿出几个亿的资金维持地级市运转，只能靠行政手段对下“抽血”、对上截留，下级县市敢怒不敢言。

广西的东兴市是防城港市“代管”的县级市。东兴市财政局一位负责人告诉《瞭望新闻周刊》，由于防城港市本级的财政收入难以维持其自身的运转，财政收入较好的东兴市就被防城港市“抽血”，主要体现在以下几个方面：

首先，按照《防城港市人民政府关于实行分税制财政管理体制的决定》，东兴市收缴的地税中要按照一定比例上交给防城港市。如2003年东兴市财政总收入1．9亿元，上交中央税收2800多万元，上交防城港市180多万元。

其次，采取各种办法截留上面划拨下来的资金。如2003年国家民委给东兴市民委80万元的项目资金，被防城港市截留30万元。去年上面拨给东兴市的各种专项资金有3000多万元，都要经过防城港才能转到东兴，到去年年底还有900多万元的资金没有划到东兴市财政账户上来。

第三，行政划拨东兴市的“财源”到防城港市“管理”。东兴市是对越南经贸口岸，到越南的游客每人可收取旅游服务费145元，每年有几千万元的收入。去年7月，防城港市用行政命令将这个收费权划到防城港市，东兴市的财政收入受到较大影响。

二是“权力漏斗”。福建省晋江市港口投资发展有限公司一位人士私下告诉《瞭望新闻周刊》，晋江市去年初在深沪镇建一个化工储罐区，工程建好了，营业证却还没有办下来。泉州市港务局帮助协调让这个化工储罐区“试运行”，条件之一是晋江市每年要向泉州市港务局上交50万元的“货物港务费”。

争权和争利益的事情不断在一些地级市和县级市之间发生。福建省的武夷山风景区原来一直归武夷山市（县级市）管理，但从前年开始，南平市设置了“南平市委武夷山风景区工作委员会”，南平市一位副市长任“一把手”，人事权收归南平市，形成武夷山市管旅游促销和日常管理，南平市管决策的局面。由于南平市的这位副市长分管工作太多，常常“十天半个月才来风景区上一次班”，很多事情要等他来上班时才能拍板。

三是“效率漏斗”。福建晋江市有进出口业务的企业达700多家，企业进口商品要到省里面办理“自动进口许可证”，晋江市外经部门审核完后，企业还要经过泉州市外经部门审核才能报到省里。晋江市外经局一位副局长抱怨说：“泉州市外经局分管这一业务的只有几个人，他们不了解下面企业的具体情况，也不负责验货，却一定要盖上他们的章才行。”企业来回办手续耽误了大量时间。让晋江市企业恼火的还有泉州市金融机构的办事效率。晋江是县级市，尽管经济规模远超过福建山区的一些地级市，但是金融机构的管理权限还是县级行的权限，每笔贷款都要到上级行严格审批，尤其是首批贷款，至少要过七、八道手续，经过十几个人手，没有两个月时间根本办不下来。

专家认为裁撤地级市可分三步走

和国际上通行的三级政府不同，我国是五级政府架构，即“中央－省－地级市－县、区－乡镇”。行政层级越多，管理成本越高，管理效率越低。随着交通通信条件的发展，政府经济职能的缩小和公共管理方式的转变，减少行政层级，扩大管理跨度已成为社会发展的客观要求。有关专家认为，鉴于地级市这一层级的现状，可考虑从裁撤地级市入手推进我国行政管理层级的压缩和改革。专家建议这一改革可分三步走：

第一步是“放权”，即赋予县相当于地级市的经济和社会管理审批权限。目前浙江、福建和湖北等省在这方面已先行一步。去年10月，福建省委、省政府出台的《关于加快县域经济发展的若干意见》明确规定：除国家法律和政策明确规定由地级市审批或审核的外，其余的省、市政府审批权均授予县（市）政府行使，由县（市）自行审批；省直各部门对县（市）的各类专项补助直接下达到县（市），抄送各地级市主管部门备案。这样在财政体制和审批体制上，县（市）和地级市从上下级有关系变成了一定程度上的“兄弟关系”。财政体制上的“省管县”模式也在湖北省推开，湖北省政府近日宣布：全省今年4月份起实行省管县（市）的财政新体制。

第二步是“脱钩”，即在条件成熟的地方由省直管县，实现县市和所在地级市“脱钩”。实现这一改革后地级市怎么办？国家行政学院教授竹立家认为，从减少人员分流压力和保持稳定的角度出发，可继续保留地级市的行政级别不变，但其主要职能将集中用于所在城市的中心城市建设上。

第三步是“分省”，即划小省的管辖范围。方式之一是在经济发达和地位重要的中心城市实现中央直辖，用增设直辖市的办法划小省的范围。“重庆模式”对这一步改革具有借鉴意义。重庆市实现直辖以后，通过两次行政管理体制的调整，撤消了由四川省划过来的原涪陵市、万县市、黔江地区三个地市级中间管理层次，构建起“两级政府三级管理”的新体制，实现了重庆市对40个区县的直接管理。重庆市现有的行政管理模式，节约了大量机构和编制，降低了行政管理成本。目前全国财政供养人口比例为35∶1，而重庆市为52∶1，由此每年节约的财政支出就达32亿元。

配套改革要跟进

专家认为，“三步走”改革方式较少涉及到人员分流和大幅度调整，可以避免引发不稳定因素。但专家认为要处理好以下几种关系，相关配套改革宜同步推进。

一是不宜搞“一刀切”。四川省宜宾市副市长马平等认为，从生产关系一定要适应生产力发展要求这一规律出发，对已形成市场经济内在联系的区域，不宜再进行人为分割，可将地级中心城市做大，发挥中心城市的辐射和带动作用，这一点可参照“东莞模式”，由市直管乡镇，不再设区一级行政机构。

对县域经济发展仍然相对落后、经济内在联系不大的地区，不宜搞行政“拉郎配”将县与县组合成“大县”，仍可保留较小的行政单元。在行政级别上，省直管的市县仍然可分成厅局级、副厅级、处级三种层次。

二是宜和行政管理与审批制度改革同步推进。重庆市丰都县委书记谭大辉认为，减少行政层级以后，对省一级和中央一级的管理能力提出更高的要求，目前我国以“简政放权”为主要特征的行政管理体制改革正在向纵深推进。在减少行政层级的改革中，要对政府大幅度“削权”，真正建立起“有限政府”和服务型政府架构。

三是宜和县乡体制改革与事业单位改革协调推进。华中师大中国农村问题研究中心贺雪峰教授说，目前我国一些地方正在进行撤乡并镇的试点，一些地方的力度还相当大。税费改革之后，乡镇政府的负担大大减轻，为乡镇职能转变创造了有利条件，如果进行减少地级市的改革，实现省直管县后，可进行将乡镇改为县派出机构的改革，进一步精简乡镇机构。同时，我国各类事业单位的改革目前已提上议事日程，减少行政层级以后，对应相应层级的事业单位可加快走向社会的步伐，如果协调推进，可起到事半功倍的效果。（任卫东　吴亮）