Lee公子 2017年8月24日 于深圳
此前我总结过《开发型养老项目选址的三个原则》，在实践中，将原则进一步深化为可衡量的技术指标，更加方便掌握和操作。
判断一块土地是否满足用于建设养老项目的条件，可参考以下技术要点：
原则一：可快速导入目标客户
1、有3条以上公交线路可达
公共交通系统包括：地铁、轻轨、公交车、成型的道路网络。
2、3公里可达目标客户群体
教师、医生、公务员退休群体的生活、活动区域在3公里可达范围内。
3、从主城核心区到达项目地须在60分钟车程之内。
原则二：区域具有溢价空间
4、2公里范围内有3个以上高档次社区。
5、2公里范围内有大型公园或绿地、湖泊等自然景观。2公里范围内无污染源（例如垃圾填埋场），无噪声源。
6、3公里范围内有2级以上综合医院。
7、心理意义上是好区域。
原则三：建设成本可控
8、红线外七通一平大市政条件的成本可控。
9、建设周期可控（例如特殊的地质条件、交通条件、气候条件等都会直接影响建设周期）；
10、周边环境中的不可控因素较少（例如周边居民的影响，环保条件达标，周边有特殊项目等）。
原则四：经营安全
11、符合企业自身的商业模式和产品策略。
12、5-30公里辐射圈内的75岁以上老人比例和增长速度。
13、没有非盈利性的政府要求。
原则五：技术可行
14、容积率≤2。
15、车行出入口≥两个且分开。
16、步行坡度小于等于3%无障碍。
17、限高符合产品要求。
18、土地性质满足营业执照（卫计委牌照和民政局牌照）的要求。
以上技术点比较多，有些内容需要查找数据和在当地深入调研才能得知。如果要最直观的判断一个地块能不能干养老，就简要记住“3322”四个条件吧：
“3”：3公里可达目标客户群体；
“3”：3公里范围内有2级以上综合医院；
“2”：2公里范围内有优良景观资源；
“2”：容积率≤2。
这几个条件首先满足以后，地块条件就不会太差，其他条件就值得花精力进一步落实了。
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