2000年，互联网泡沫破灭

2001年，911事件

经济低迷，为促进经济发展。

2003年，美联储降低利率至1%

从银行借钱的成本降低，低风险投资项目收益很低。

人们持有现金上涨，没有很好的投资项目。

投向房地产市场，房价上涨。

房地产操作：

贷款购房，银行挑选信用级别高的，预期能偿还贷款的顾客提供贷款，即“住房按揭贷款”。

银行堆积“住房按揭贷款”，现金回流周期长，资产流动性降低，能提供贷款的资金不足。

Fannie Mae，Freddi Mac从各种贷款机构出购买“住房抵押贷款”，将其打包，证券化。

出售给投资者，收益不错。

对此，后来者雷曼兄弟，高盛，摩根士丹利，美林，贝尔斯登等投资银行也想分一杯羹。

对“住房按揭贷款”的需求增大，但能够提供优质房贷的高信用购房者在少数。

银行等提供贷款的机构降低申请房贷的购房者要求，出现了大量的“次级贷款”。

再对这些“次级贷款”进行打包，分级，信用评级。

打包后的证券称为“担保债务凭证CDO”

评级公司有标准普尔，穆迪，惠誉国际，相互竞争。收入来源于需要评级的公司，使得CDO的信用等级虚高。

即使是信用等级低的CDO，投资银行将其与其他证券进行重新组合打包，再次评级，也能达到AAA级别。

为CDO购买保险，“信用违约互换/掉期 CDS”，增加CDO的信用等级。

CDS由AIG开发出售，但在出售CDS的同时，AIG并没有准备充足的赔偿金。

此外，投资银行疯狂使用金融杠杆。

在当时看来，一起都很美好，美国梦就要实现。

对于购房者，很好，贷款买房，房价上涨，大可卖掉房子，偿还贷款，还有剩余资金。

对于房贷经纪人，很好，房价上涨，房子大火，卖得多，佣金就多。

对于贷款机构，很好，出卖“住房按揭贷款”，有利润，风险转移。

对于投资银行，很好，出卖CDO给投资者，有利润，风险转移。

对于投资者，很好，CDO信用等级AAA，有保险CDS，靠谱。

对于AIG，很好，房价在涨，CDO违约风险极小。

2006年，美国的高利率开始促进美国次贷危机的形成。

高利率，使得按揭购房者的成本增加，每期需要缴纳的利息增大。

高利率，抑制了市场需求，房价降温。

“次级贷款”的购房者支付不起上涨的房贷成本，房价下降，抵补不了购房成本，放弃房子，等银行来收回。

此外还的起房贷的购房者，由于房价的不断下跌，房价低于房贷，选择放弃房子。

“住房抵押贷款”收不回房贷，房子不值钱，严重贬值，废纸一张。

由“住房抵押贷款”组合成的CDO自然也贬值，AIG需偿付CDS。

对于购房者，完了，月供涨了交不起，房价降了不值钱，之前月供没了，房子也没了。

对于房贷经纪人，完了，正大发了，没人买房子了，工作没了。

对于贷款机构，完了，还有一堆“住房抵押贷款”砸手里了。

对于投资银行，完了，CDO还堆着呢。

对于投资者，完了，被骗了，CDO风险这么高，我的养老金。

对于AIG，完了，人们都不还房贷，房价还跌了，CDS赔不起啊。