跑赢通货膨胀，这是我们实现财富自由之路上，首要也是最基本的问题。对于日常必须性消费占比非常高的普通老百姓来说，通货膨胀正在蚕食手中的血汗钱，对生活的影响是很大的，做投资就是最好的解决方案。投资，就是把手上的资源放到正确的位置上，以获得最好的收益，教育、医疗、健身等等都可谓之投资。我们手里的资金正无时不刻地在贬值，那么我们应该放在什么地方呢？我们把通货膨胀率初定为5%，放在银行（活期0.3%左右，定期1.8%左右）显然是无法抵挡通货膨胀，那么应该放在哪里呢？投资地产，提到投资，首先要讲的就是收益和风险，投资回报，是一切思考的出发点，任何投资都是有风险的，而且收益越高，风险越大。所以我们在投资房地产的时候，一定要抛开感情因素，和自住型地产区分开来，以免引入其他风险。

投资型房地产的优缺点？

缺点：

第一、交易门槛高。房价涨到今天，一套房产动辄就是一百万、两百万，甚至上千万元。即使使用了贷款，首付门槛也不低，月供压力也很大，这些都是普通人都没敢想象的。如此大额的投资，可不是买白菜，说做就敢做、就能做。所以投资房地产必须已经具备了一定的基础（经济和眼光缺一不可），在日常开销之外积累一定周转的积蓄，最好是已经拥有了一套自住型房地产。

第二、变现慢。也就是流动性差，交易的周期很长，快则一个半月，慢则三个月甚至半年。从打算卖到中间洽谈，办理手续，以及可能发生的纠纷，这些都是时间成本，生活正常的流动资金是不适合做房地产投资的。所以做这个投资一定要有把资本判“无期徒刑”的能力。

第三、交易成本高。以二手房地产买卖为例，需要缴纳契税（1.5%）、个人所得税（1%）、增值税（5.6%）以及各种手续费（维修基金、贷款评估等），如果通过中介渠道买，还要缴纳2%的中介费。虽然这些交易成本都会转嫁给买房，但买家在购房之前就已经把这些考虑进来，给交易提高了成本，没有这些交易费用，你的房产可以以更高的价格和更快的速度出售。

优点：

第一、抵制通货膨胀。房地产是一项实物地产，而且与民众生活息息相关，就注定了它在货币贬值的同时就有保值的属性，在人多房少的大城市，必然是火热不减。注意，在出现恶性通货膨胀（货币快速大幅贬值）时，作用相当明显。

第二、投资投机双重属性。自住型房产，也可谓之投资，但是你要住在里面，所以涨多张少对你来说没关系，除非是换房的时候。因为有投机者在里面，在购买自住型房地产时的劣势，在这里就变成了优势。房价为何一路狂飙，为何会有泡沫一说？都是有投机者、炒房团在参与，如果他们认为房价还有上涨的空间，就会跟风买入，推动上涨，至于房价怎么变化，后面还会说到。

第三、租金回报的稳定性。相对于其他投资而言，甚至是相对于房价，房地产的租金都显得更稳定。尽管电销迅速发展，但是实业经济依然是生活的重中之重，现实中的衣食住行，还是需要房屋作为依托，所产生利益链条，就导致租金回报的稳定性。古人有钱就“买田置宅”，今人也不例外，中国大多数富豪手下都有大量房地产，看看王健林和李嘉诚就知道了。

为何租金是房地产投资的保护伞？

房地产投资的回报主要是来自两个方面，一个是租金收入，即把房地产当成一项资产，将使用权让渡给他人，进而收取租金。二是买卖差价，即把房地产当成一项商品，当房产升值之后，再以更高的价格卖出，以赚取差价收益。

租金收入的水平是由市场决定的，也就是由供需关系决定。相对而言，房产出租的价格相对于售价更稳定——因为许多人会去炒房，但没有人去炒房租。房租收入是一笔固定的现金流收入，无论房价如何变化，投资人都可以通过房租逐步收回投资成本。在买入投资型房地产可以关注售租比来衡量房地产泡沫程度（房产的总售价与月租金之比，如果是1：360，就是360个月，即30年收回成本，这里可以给一个指标，15年收回是不错的投资，20年是基准线，30年就是警戒线，需要重新考虑投资）。如果房地产投资只是盯住下一个买家（出更高价），那么这就不叫房地产投资，而是房地产投机，只盯一个目标只会让自己决策变得随市场而动，从而忽略了其他重要因素。

对住宅而言，需求由租房者的人数、收入水平及付费意愿组成；供给由出租者提供的房屋的地段、质量和数量、房东预期的回报率等因素组成。明白了这些，我们可以大体分析到，学校、工厂附近租房火爆，因为需求多（人）；写字楼、金融中心房租高，因为租房者的收入高；对于美食和娱乐热衷的城市，一般来说房价和房租都不高，因为大家都热衷于去吃喝。

对商业房产而言同样是一个相互制衡的道理，只不过商业的供需双方计算得更加精明而已。房东考虑租金回报，但对于租房者而言，租金只是他经营的成本之一，谁也不愿意做亏本的买卖。那么商业地产和所属的商圈、附近的人流和消费能力就有很大的关系了。

说到这里就知道了，租金水平是由供需关系决定的。从时间维度上再深层次地分析租金到底是由哪些因素的影响呢？

第一、通货膨胀。一方面，通货膨胀会推升社会平均劳动报酬率，租房者支付能力的提高（需求提高），会提高租金水平。另一方面，通货膨胀会推动经营者一环一环成本的提高（包括房租），经营者就会提高自己商品售价或者服务价格，来转移通胀压力，从而实现获利。

第二、房地产的动态发展。房地产自身及周边都是动态发展的，新增一个地铁口使得交通便利，新增一个商业中心使得人流量变大，这些自然会使房租水平上涨（新楼开盘，也是开发商提高售价的噱头），社会经济的向上发展，必然会推动社会一层层的提升。当然，任何都事业都需要经营，如果经营不善，商场管理缺失，客户流失，商户出走，租金还会下跌的。

总体来说，租金水平可分为静态和动态两个部分。静态就是参考周边的租金水平，动态就是预估该房地产未来的变化，相对于后者来说，我们就要关注市政规划，尤其是政府工作报告之类的政策，做一些大体上的判断。至于租金回报与投资成本如何比较？参考上面提到的售租比。

怎么来看待房价？

关于房价未来是涨是跌，官方坊间说法各一。因为房价，既关民生又关经济，加上投机，牵扯多方利益，很难从市场经济的角度去分析。我们换到从概率的角度来分析，就和抛硬币一样来分析，涨跌各占50%，那么今年涨了，那么明年继续的概率是不是就是0.5*0.5=0.25，跌的概率更大呢？显然是不对的，如果你是这么想，那就是价值倾向和赌徒心理在作怪了。涨跌是独立事件，前后之间并无关联，况且你预测明年正确，那么预测后年、乃至十年后正确的概率就是0.5的十次方，即约千分之一（且不说正确率极低，把这项工作做完整就足以让人头疼不已），所以房价是很难摸清楚是涨是跌的，但纵观历史的角度来看，房价是大涨小跌，整体是处于上涨的态势的。

虽然对于房价周期难以捉摸，但对于房价泡沫，我们参考“房价痛苦指数”，有两个指标。其一是上文提到的售租比，其二就是房价收入比，就是住房价格与城市居民家庭年收入之比。例如这个比值为20，也就是说20年的家庭收入（收入处于静态不变化的情况下）还得不吃不喝才能买下一套房，这个价格承受起来就有些吃力了。

值得注意的是，房地产升值的主要部分是地价，而不是房价（建筑）。在避开房价泡沫的基础上，我们还可以从两个因素来判断房价未来的走势。第一是土地的资金密度。假如某一天，你家周边要新建一个大型的商用房地产项目，投资几十上百亿元，超高层写字楼、五星级酒店、大型购物中心、电影院应有尽有。即使你们家是旧房子，一点没变，价格也会水涨船高，因为新建的大型商业项目投入了大量资金，进而提高了周边土地的资金密度，招商引资、政府扶持也是这个道理。所以，投资者多关注城市未来规划，如功能规划、交通规划、人口目标、GDP产值目标、税收目标、土地供应等，任何一项城市的未来动态，都是潜在商机。第二是土地的人流密度。一个地区的人流密度越来越高，房价也会因此越来越高。因为土地资源是固定的、有限的。所以人口密度增大，土地资源就愈发显得稀缺。同样一个年度的婴儿潮（出生率高），等他们长大成人，就有了买房的刚性需求，大概25年后就会推动一波购房潮。我国出生人口在1990年达到了一个小峰值，约2500万人左右，随后逐步降低，2000年左右开始稳定在1700万左右，所以现在正在面临着一波刚性购房的浪潮上。

了解了这两个因素，我们就不难分析很多问题。北上广房价远高于其他地区，经济发展，大量商业资金和政府建设的投入，带来教育、医疗等行业发达，提高了土地的资金度，迅速与其他地区拉开，人民为了享受更发达的生活，拥有更多的机会，人流纷纷涌入，土地资源稀有，那首先由高收入人群进一步支撑了房价，收入的提高和人口的流入，不断顶起了房价。简言之，投资房地产，首先要考虑的要以静态租金水平做保障，避免被房地产泡沫侵蚀。其次要思考所购房地产未来的资金密度、人流密度将如何变化。

投资型住宅房地产

选择住宅房产投资，主要投资收益就是租金加房产升值。在关注租金回报率和所购房地产未来的发展上，建议选择优质地段已经存在的二手房。新房一般是期房，需要一年到两年后交房，交房之后还需要装修，需要两三个月才能用于出租，中间耗费的都是时间成本，假设租金的投资回报率是4%一年（假设每月租金是3.5k，一年十二月就是42k，除以房屋总价85w，得到年投资回报率）。两年的损失就高达10%。并且在附近有新楼盘开售的情况下，二手房的价格会低于新房，等于把支付给开发商的营销费用给省了下来。如果二手有装修的话，装修部分的费用还可以打个折扣。

选择二手房，还有的优势是，二手房是现房，除了可以准确评估周边的租金和房价水平之外，可以实地看房，优缺点一览无余，检视小区的实际环境和物业质量。户型方面可以，建议选择紧凑型三房，因为城市收入分布呈金字塔来看，大部分人处于塔基，紧凑型三房既可整租给高收入人群，又可以单间分租，市场的需求量最高，既好租，有好卖（流动性好）。

投资型商业房地产

选择商业地产投资，风险要比住宅型地产要高，所以更加考验投资者的眼光，要做的准备工作也更多。挑选商业房产必须带着生意头脑。如果认为自己在这方面“少根筋”，那么还是选择其他的投资适宜。

首先土地性质。住宅用地产权是70年，商业用地是40年，综合用地是50年。前面提到的售租比，就是收回成本与获得利润极大程度上受产权时间影响，试想20年收回成本与30年收回成本，中间损失的利润可是一笔不小的数目。其次地理位置。哪里的铺面更值钱呢？大型商场一楼比二楼更值钱，这个我们都知道，所以利润率最高的化妆品、护肤品都分布在一楼，之后由下往上，依次是女装、男装、运动等，利润依次递减。就算同处一个楼层的，那不同位置又该怎么去判断价值呢？这一点可以参考之前提到的“人流密度”，都是一样的道理，但这一点开发商早已想到，给各个店铺标上不同的价格，电梯口、进出口这样的好位置当然价格贵，该如何选择？

加上价格因素之后，能做的是具体问题具体分析，不要在自己不懂的问题上冒险，一些死角位置的铺面，就算价格再便宜也不要买。一座商场运营的好，其中的铺面也会升值；运营的不好，一旦人气弱了，再想拉起来真的很难。这种依赖运营管理能力的商业，风险很大，当然收益也会高。

一般来说，不依赖于运营管理能力的商业，风险更小。以风险来排名，例如靠近居民区的独立商铺风险小于专业市场商铺（如水产批发市场），独立商铺的风险小于大型商业中的铺面。对于独立铺面而言，临街是一很大的重要因素，所以除了要观察周边的人流、车流外，还要注意周边的交通状况和停车条件。经常堵车，停车又不方便，又临快速路就比较不利。此外还要注意铺面的门脸一定要显眼，如果被物体（路边的树木）遮挡，价值就会大打折扣，因此可见，面朝路边的门面越大，价值越高。最后要说的是，不同于住宅地产的房价有泡沫，因为人多了总要住房子，住宅房产有刚需。商业地产没有这所谓的刚需，所以价格和租金水平更理性。如果说商业房产的刚需，那与所有的商业一样，谁也不愿做亏本的生意，都要把利润最大化。