千呼万唤始出来。4月的LPR终于降了。
4月20日上午，央行公布了4月贷款市场报价利率（LPR）：
1年期LPR为3.85%，下调了20个基点，前值为4.05%；
5年期以上LPR为4.65%，下调了10个基点，前值为4.75%。
* 基点，引用自英文“Basic Point”，通常缩写为BP。一个基点为0.01%。
这是去年LPR利率机制出台以来最大的降幅，但这并不令人意外。
01
3月30日，央行进行 500 亿元7天逆回购操作，中标利率为 2.2%，下调 20 个基点，此前为 2.4%。
4月15日，央行宣布开展中期借贷便利（MLF）操作 1000 亿元，并下调中标利率 20 个基点至 2.95%。
而我国现在的降息模式，就是从公开市场逆回购利率，传导到MLF，再到LPR上的。
再加上4月17日，中央政治局会议上做出了这样的指示：
运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。
也就是说，今天的剧情实际已经预告过了。
02
本月的LPR是“非对称”下调，1年期的LPR和MLF下调幅度相同，都是20个基点，5年期的LPR只下调了10个基点。
一般来说，短期贷款大多是企业经营性贷款，长期贷款大多是购房贷款和企业中长期的信贷。知道了这个基础概念，就会明白这次“非对称”下调，主要还是为了推动降低实体经济的融资成本。
那么，对于已经贷款买房的朋友们来说，这次下调有什么实际意义吗？
其实没有。
我们常说LPR，是因为去年贷款利率改革，房贷要与LPR挂钩了。3月开始，房贷利率启动转换，购房者可以选择固定利率或者是LPR加点。
理论上来说，如果选择LPR加点模式，LPR的下行当然就代表房贷利率的下行。但要注意，在今年12月31日之前，执行的仍然是之前的利率。也就是说，如果选择了LPR加点，要到明年才会根据最新的LPR重新计算贷款利率。此外，贷款利率是在每年的重定价日计算的，并不是每个月变化的。
即使就以这个月的LPR来计算，100万的贷款月供少几十块，也就多吃两顿肯德基的事儿。
所以说，这次LPR的下调，对于购房者来说，其实意义不大。
03
说到LPR，最近陆续有人在微信问关于房贷利率转换的事儿，今天就一起来说说。
对这个问题有疑问的人可能已经在网上搜过各种资料了，目前的主流看法是，选择LPR加点更好一些。
当然了，也有人持反对意见。前阵子北哥在亲友群里，还看到有人奔走疾呼，认为把房贷利率改成LPR就是被割韭菜。
首先我可以很明确地说，这肯定不是割韭菜。
很多人看到截图里这段话可能都会感到迷惑，那咱们就按照截图里说的来重新梳理一下。
“目前LPR五年期是4.75%”，这应该是今天之前的数据，没有毛病。
但是，“各位到手的都是上浮的吧？”这一句，问题可就大了。旧的贷款利率是在基准利率之上有一个固定的上下浮比例，有上浮，也有下浮。实际上早几年买房的应该大多都享受到了银行的贷款折扣。
以偏概全，往往就是这种焦虑恐慌式言论的核心手段。
我们以截图里的 6.37% 计算，也就是说买房的时候贷款上浮 30%。
如果改LPR，那么加点数就是 6.37%-4.8%（2019年12月的LPR报价）=1.57%，那么他的房贷利率就是重新定价日的LPR+1.57%。
假如未来的LPR是1%，那房贷利率就是 2.57%；未来的LPR是 10%，那房贷利率就是 11.57%。
对利率上浮的朋友们来说，只要未来LPR低于 4.8%，房贷利率就是降低的。如果LPR高于 4.8%，房贷利率就比现在高。
那么利率下浮的呢？我们暂且以买房的时候银行打了9折的 4.41% 来计算，那么同理，加点数就是 4.9%*90%-4.8%=-0.39%，那么他的房贷利率就是重新定价日的LPR-0.39%。
其实和上浮是一样的，未来的房贷利率是升还是降，仍然取决于未来LPR水平。
归根到底，这是一个判断未来利率走势的问题。而利率水平与国家经济发展水平又息息相关。
一个事实是，没有人可以真正预测到二三十年后的利率走势。
LPR可能会降，LPR也可能会升。
那么为什么大多数人还是在推荐转换LPR呢？
因为以目前国家的经济发展情况与全球趋势来看，在未来的5-10年内，LPR下降是大概率事件。
这个问题如果展开说篇幅过长，所以暂时就不展开了，有兴趣的话以后可以单独讨论。简单来说，我们目前经济体量很大，又处于经济增速换档的阵痛期，加上新冠肺炎疫情对经济也产生了巨大的打击，短期内并不具备利率上行的基本面。当然了这是整体趋势，中间不排除会有零星的调整。
LPR是由18家商业银行集体报价的，但银行不是街头吆喝的大忽悠，想喊什么价就喊什么价的，不要被迫害妄想症。要记住，货币是央行发行的，不是商业银行。
北哥猜今天过后又有很多人要说降息啦房价要涨之类的言论。但去年8月到现在，房贷利率一共才降了20个BP，这个幅度太小了，实在不足以对房价产生任何实质性的影响。
再者说，4月17日的会议上又提到了大家耳熟能详的一句话：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
什么是房住不炒？就是稳定，就是没有大涨，也没有大跌。
LPR利率转换不是割韭菜，各位可别在别处当韭菜了。
