2020年3月开始，全国疫情有效控制，各市各省感染病例陆续清0，房地产市场逐步回暖。易居地产发布的调查数据显示，2020年7月同比上涨17.3%。
评论区和业主交流群里，不只看到大家买到新房的欣喜，忙着找设计、找装修，留言和我们交流如何让家更美。也看到很多朋友愤恨的吐槽，房子装修好了，甚至已经入住几年，但是房产证迟迟拿不到…装修过程中、入住不长时间，房屋就出现质量问题…
买房、交首付，会消耗绝大多数家庭至少10年以上的积蓄，如果房子正装修呢，就出现了质量问题，多闹心！
今天和大家分享，收房装修（甚至是买房）前，要注意什么。
本文你将会get以下技能
1.选房买房时，关注楼盘项目哪些资质
2.交钥匙，收房前，开发商要出具什么
3. 《房产证》迟迟办不下来，什么原因
4.装修和入住后，出现质量问题，咋办
Q1.
选楼盘之前，先看这“五证”？
我们去买房，不要只看到了售楼处的华丽大厅、高档装修和美味的餐点饮料，我们一定要、必须要关注以下资质证照，我们称为【销售五证】：
01
《用地规划许可证》
楼盘项目所属当地城市规划行政主管部门规划局（测绘与地理信息局）审核颁发的《建设用地规划许可证》，正本、副本的内容都要注意：
《建设用地规划许可证 正本》
《建设用地规划许可证 附件》
02
《工程规划许可证》
楼盘项目所属当地城市规划行政主管部门规划局（测绘与地理信息局）审核颁发的《建设工程规划许可证》：
《建设工程规划许可证》
03
国有土地相关证书
楼盘项目所属当地国土资源局颁发的“国有土地相关证明资料”：
“土地证”
04
《建筑工程施工可证》
楼盘项目所属当地住房和城乡建设局审核颁发的《建筑工程施工许可证》（有的地区名为《施工建设许可证》、《建设工程开工证》）：
《建筑工程施工可证》
05
商品房销售（预售）许可证明
楼盘项目所属当地住房保障和房产管理局审核颁发的“商品房销售（预售）许可证明资料”，包括了：
《房地产经纪机构备案证书 正副本》
银行及担保公司出具的《同意项目预售函》（确保开发商有资产抵押，不会“跑路”）
《房地产经纪机构备案证书 正本》
《房地产经纪机构备案证书 副本》
当地银行和信托公司出具的《同意项目预售函》
“销售五证”，总结一下
以上【销售五证】，就是开发商、置业顾问经常讲的“五证”。
任何一处楼盘项目，只有通过国家、地方相关主管部门审核，获得以上【销售五证】，才具备预售资格。
大开发商、大楼盘项目都会将【销售五证】和《营业执照》、《暂定资质证书》等资质证照进行公示，业主一目了然。
我们在买房过程中，一定要看仔细，如果【销售五证】不齐，营销人员拿其他证照，试图蒙混过关，这个楼盘一定不能买。
综合排名前20的房企，通常都会在售楼处显眼位置，将“五证”及该楼盘项目其他重要信息，进行【阳光公示】。
Q2.
要具备哪些条件，开发商才能交房？
房屋能够向业主交付，必须要完成竣工，开发商需要做“竣备”（竣工备案）。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向县级以上地方人民政府房地产开发主管部门，就项目申请竣工验收。
房地产开发主管部门应当自收到之日起30天内申请竣工验收等公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门或单位接受。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
一个楼盘项目必须经过土建、消防、电梯、供电、燃气、自来水、人防、规划、环保、绿化等部门全部通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发“竣工验收相关证明”后，即为合格工程，才具备交付条件，也就是“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。
总结一下，交房看“竣工一证一表”
1. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
2. 《竣工验收备案表》
【竣工一证、一表】，是为业主顺利办《房产证》和保证小区、房屋各项工程质量的先决必要条件。
所以，不少用户朋友在评论区留言吐槽的“产证拿不到”问题，就是购房所在的楼盘项目，一直没有全部通过竣工合格验收。
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
《竣工验收备案表》 图源网络
除了【竣工一证、一表】，交房时还要注意
1. 《住宅质量保证书》
2. 《住宅使用说明书》
以上【交房两书】，就和装修及入住后，房屋出现质量问题，要求开发商、物业公司进行维修和业主维权，密切相关。
【交房两书】各地、各开发商所选用文本格式，国家不做硬性的统一要求，这里就不发图片占用篇幅，大家在交房当天，要仔细阅读各项细则。有任何疑惑、不明确的地方，都可以在评论区给干货君留言。
Q3.
装修和入住后，发现质量问题？！
商品房保修期，从开发商将竣工验收的房屋，交付使用之日起计算。
《工程质量保证书》中具体保修期限与保修范围是：
1. 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；
2. 屋面防水为3年；
3. 墙面、厨房和卫生间地面（不平、裂纹、渗漏等）为1年；
4. 地下室及管道渗漏为1年；
5. 墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；
6. 地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；
7. 门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；
8. 灯具、电器开关损坏为6个月；
9. 管道堵塞为2个月；
10. 供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；
其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写进《工程质量保证书》中。
交房当天，业主可以邀约律师一同前往，如果对《房屋质量保证书》中条款及约定细则有异议，双方律师可以依照《物权法》等法律法规重新拟定《房屋质量保证书》。
房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，根据《工程质量保证书》，开发商应承担赔偿责任。
业主（购买人）认为房屋主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，业主（购买人）有权退房。
☜总结一下☞
为确保大家的买房积蓄和装修投入不收损失，我们要特别注意：
1. 有意向购买的楼盘，是否具备【销售五证】。
2. 楼盘最好是“前20开发商”的项目，并且承建方、施工方鲜有施工质量问题的负面新闻，这才是项目可以顺利通过竣工验收，获得【竣工一证、一表】的保障。
3. 楼盘项目通过各项验收，获得【竣工一证、一表】，是大家能够按《购房合同》中约定时间拿到《房产证》的保证。
4. 房屋出现质量问题，依照【交房两书】要求开发商、物业公司进行维修，并依法维权。
如果你和你的亲友同事购房、装修、入住后，遇到的任何问题，欢迎在评论区留言、吐槽，干货君帮大家出谋划策。
