昨天我在群里发现了一个很有趣的群友，他说他来深圳工作五六年了，最近有想法买小产权房，其实之前一直有在了解小产权房，但是没深入了解，因为觉得自己不需要买小产权房，自己可是要买商品房的，可是随着近一两年通货膨胀的严重，越发的想购买一套房产增值保值，商品房目前肯定是买不起的并且没名额，只能把目光转向小产权房，殊不知，这是他崩溃的开始。

几天时间，群友就知道了农民房，村委统建楼，军产房，拆迁旧改房，回迁指标房，大红本房，集资房，自建房，宅基地房......可是知道归知道，但不是很了解啊，这都什么嘛，自己只是想买一套小产权房而已，你们这都扯的是什么嘛，并且关于落户情况，也都各说纷纭，一下这个能落户，一下那个不能落户的，搜的资讯大部分都是乱起八糟，牛头不对马嘴的，心态超级崩溃啊！

另外深圳小产权房到底哪些能买？哪些不能买啊？

于是他就开始在群里讲述自己的经过，求群里面的大神为他解答一下，结果引来一片哄笑，不过笑归笑，还是有很多群友细心的帮他解答，最后我说我可以专门写一篇文章帮你解答这些疑问，可能会写一点你的这些经过，群友说没事，于是这篇文章就这么诞生了！哈哈......

在这里提醒一下！以下内容是我差不多花了三个小时整理出来的，满满的都是干货哦！

小产权房这个词在深圳的官方文件中是找不到的，属于民间用语，我们可以这样理解：深圳非商品房性质或者非独立红本的房子都是小产权房，这也就是为什么一个小产权房当中包含了这么多房屋类别，因为其房屋的复杂和特殊性，所以也导致小产权房落户问题也及其的复杂和特殊，没有深入了解的话，还真不好搞懂，接下来我们深入解析一下这些房屋类别及落户的情况。

农民房：又名自建房，宅基地房，村民房，是本地村民在个人的宅基地上建起来的房子。大部分农民房一般很少会进行建筑前的设计，而是找施工队直接进行修建，所以建造出来的房子会比商品房要简陋粗糙，这也是农民房便宜的主要原因。但同时，农民房根本性质上隶属于小产权，只是部分农民房比起其他小产权房可能会在户型美观上稍有落后，配套设施也会稍有不足。

深圳各区域农民房目前的落户状态

龙华区域：龙华和大浪的农民房基本都能落户，民治有部分村委盖章的农民房能落户，观澜的农民房不能落户。

龙岗区域：只有坂田有部分村委盖章的农民房能落户，其他区域都不行。

光明区域：以前光明区的农民房都能落户的，但是自从6号线开通之后，就全都不能落户了，包括村委统建楼。

宝安区域：农民房都不能落户。

坪山区域：农民房都不能落户。

关内区域：农民房都不能落户。

村委统建楼：又名统建楼，统建房，是一种村委和开发商合资建造的小产权房，或者是村委自己建造的规模较大，户型实用率较高的楼房。统建房是属于由集体土地上统一建造的一种房产，其土地并不属于国有土地，而是集体所有，除了部分房源会对外销售，由村委过户，其余大部分都是分给本村村民的房子。简单来说，就是跟村委有直接关系的小产权，这类房屋可以落户，且落户概率也会高于一般的农民房，加上因为集体所有的原因，统建楼的建造和设施都比较完善，设计等各个方面的负责程度也都很高。

深圳各区域村委统建楼目前的落户状态

除了光明区域，其他区域的村委统建楼基本都能落户。

军产房：军产房是指房屋所有权归属于军队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设部房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。

因此，军产房所属人只拥有使用权，无所有权，在购买军产房时，不用去房产局办理房产证，只需直接到部队后勤营房科办理使用权过户，交一笔过户费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。

深圳各区域军产房目前的落户状态

目前所有的军产房都不能落户。

拆迁房

指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！

以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万+，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。

以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！

回迁房

指在原地拆迁安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税。

指标房

是某一旧改片区内，已经可以签约的房子；一般是签约移交物业到拆迁阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在周边商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！

以《宝安河东佳兆业旧改》项目来说：周边商品房均价在8万左右！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了周边商品房价格的75%了！

大红本房

指的是，整块地或者整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！

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最大的区别是用地性质的不同，市场红本房主要是居住用地。大红本的用地性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。

这几类地，只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙华恒大时尚慧谷。

为什么要以公司的名义来买呢？是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房，主要面向的对象是企业！

其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务设施用地等等，都是不可分割转让。

深圳小产权房到底哪些能买？哪些不能买？

1，买猪肝本有风险，要选择性的查档，猪肝本是《房屋所有权证》的简称，因颜色长的像猪肝，所以被大家简称猪肝本，你说房屋所有权证可能很多人不知道是啥，但你说猪肝本大家基本上都知道，此类房子，能不碰尽量别碰就对了。

2，绿本，绿本在这里重点说一下：我们看到或听说过的关于小产权纠纷基本就是这个所谓绿本给闹出来的。因为这种绿本房过不了户，原业主去政府部门登记申领了绿本。这栋房子祖祖辈辈只能流传，即使进行了私人交易，哪天这个地方要拆迁，原业主眼红反悔了，单方面作废合同也是可以的，官司大概率都打不赢。最多，把之前购房款退给你，不至于让你亏太多，这已经是最好的结局。所以大家看房时或买房前一定要确认房源手续，碰到这种绿本房，再便宜，户型再好再大也无需留恋，转身离开即可。

但是想买到收益最大化，安全程度又最高的小产权，只是避开绿本房是远远不够的。这里还涉及到土地的性质，房子建成的时间以及房源所处的地块位置。

土地性质：包括居住用地，商业用地，工业用地，文化用地，居住加商业用地，在不涉及ZF的土地整备前。这些土地性质都没什么大的问题，如涉及到土地整备，补偿标准是不一样的。

建成时间：大家记住一个数字0962，这是一个时间分界线。在深圳，凡是2009年6月2日以后盖建的小产权都属于违法建筑。

不过，大家别一看到违法建筑几个字眼，就一棍子打死这些0962后的小产权，只要位置不在靠山靠水的生态保护区，都问题不大。遇到土地准备，0962前后的赔偿标准差别是很大的。例如0962前补偿标准30000一平，0962后就是一半或者一半不到~

地块位置：这里的风险主要在于，房源位置要远离那些靠山靠水的生态保护区域，跟买商品房选址逻辑相反，这些区域属于生态红线控制区，也是最容易被整备的区域之一。

另外，对投资客多说一句：如果有博旧改的心，愿意长期持有并等待，重点找不在综合整治范围内的房子。

我是婷婷，在深从事小产权房多年，我们团队对深圳合法外用地、小产权及旧改有深入的研究，大家有什么疑问，请在下方留言告诉或私信告诉我，我们将会第一时候回复。如果您觉得这个资讯还不错的话，请您帮忙关注并转发一下，以帮助更多想了解产权房的朋友，谢谢！