在元宇宙中购买房地产有哪些风险？业内朋友声称，在虚拟世界中，产权文件、产权保险、实物检查并不容易获得，因为它们用于实物土地购买，这使得投资者几乎只能依赖合同陈述和契约相关的侵权索赔。

如今，数字土地热潮正在上演。名人、风险投资家、加密货币百万富翁、乌托邦梦想家和寻求高于平均回报的普通投资者正在元宇宙平台上购买“房地产”。根据金融、技术和创业中心 2022 年 1 月的一份报告，两个最受欢迎的元宇宙平台（The Sandbox和 Decentraland）在 2021 年的虚拟土地交易中分别有 3.5 亿美元和 110 美元。

这一切是如何运作的呢？在元宇宙中购买房地产有哪些风险？例如，投资者如何知道虚拟土地的卖方是该地块的实际所有者？投资者如何确保被收购的地块与史努比狗狗的豪宅位于同一个非常理想的社区，而不是在数字化的死水里？

对于有形土地，可以通过审查产权文件、搜索公共登记册、购买产权保险、基于可比性的估值、对土地的实物检查和关于土地所有权的长期监管来获得对这些问题的安慰。这些形式的尽职调查在元宇宙中并不容易获得，而且法律框架完全不同，这使得投资者几乎完全依赖合同陈述和契约以及相关的侵权索赔，如诱因中的欺诈。

您是否尝试过重新启动您的建筑物？

虚拟房地产是在线平台上土地的数字可视化，这意味着无法进行实物检查。所有权通常由区块链上的不可替代代币 (NFT) 表示，该代币未在公共土地登记处注册。正因为如此，评估数字房地产价值所需的尽职调查对许多人来说仍然是陌生的。

此外，虽然 NFT 通常不会被黑客入侵，但 NFT 所代表的数字土地作为构成虚拟世界中建筑物、社区或城市可视化的更大地块的一部分具有价值。如果平台被黑客入侵、停止用户访问或只是停止支持必要的软件，会发生什么？

根据 Decentraland 和 The Sandbox 的使用条款，以考虑其中一些问题。

Decentraland 的使用条款明确表明，无法保证其虚拟世界以及在其上获得的数字土地将继续存在。同样，The Sandbox的条款保留“以任何理由或完全无理由”在不事先通知的情况下从平台移除资产的权利。这意味着The Sandbox可以更改或删除建立在数字土地上的任何东西。与此等价的现实世界将是在没有通知或追索权的情况下强制拆除建筑物。

两个平台还保留单方面修改其使用条款的权利。在最坏的情况下，根据变化，这可能会剥夺数字土地的所有者的效用和价值。在现实世界中，许多司法管辖区要求政府在对不动产实施此类变更之前通过法律程序。

“这片土地是你的土地，这片土地是我的土地……”

数字土地可以以边际成本快速复制。就其本质而言，有形土地是有限的。正如马克吐温曾经说过的那句名言：“买土地吧，因为它们无法再生。”

因此，对于购买数字地产的买家来说，在投资时假设只有一套这样的地产是否安全？如果元宇宙平台开发了曼哈顿 2.0，或者以全新的、相同的房地产充斥市场，买家的补救措施是什么？

使用条款对此并没有提供太多的安慰，尽管它们确实包含对分散自治组织创建的提及，理论上这可能会让土地所有者参与未来的规则制定或分区过程。但是，任何此类过程仍将受制于元宇宙平台提供商修改或修改使用条款的压倒一切的权利，这可能使这些治理权利在很大程度上是虚幻的。

如上所述，The Sandbox 和 Decentraland 的运营商不承诺持续更新、维护和支持该平台，也不明确承诺永远不会创造更多的数字土地。但如果他们这样做会发生什么？如果违反这些（完全假设的）承诺，有哪些补救措施？

在上述假设中，可能会因财产价值被降低或毁坏而提出违约索赔。但是 The Sandbox 和 Decentraland 平台用户的损失上限还不到100 美元。

尽管尚未对此进行测试，但可能存在可用于违约或集体诉讼索赔的公平补救措施，但这些补救措施更难断言，并且在任何情况下，要求平台运营商更新其不想更新的软件的禁令不太可能发生以产生最新且功能最丰富的技术。

房地产风险底线

没有无风险的投资，然而现实世界中，几乎没有为数字房地产投资所有者提供保护，并且没有明确在使用条款中有哪些合同补救措施，可能不足以确保投资者的长期信心。话虽如此，任何运营商都不会想损害他们自己平台的价值，所以只能提供一些非合同化的安慰作为补偿。

今后，数字土地的投资如何发展，以及最终是否会像物理土地一样需要更高的安全性，我们拭目以待。

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